livedoorあなたの家は寝てないか？
2009年07月31日
昨年１０月から連載を始めたこの記事も、いよいよ本日で最終回となりました。今までお読み頂きまして大変有難うございました。今号は今までお話した全ての記事インデックスをお届け致します。
第０１話：【新】連載・・・スタート！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50712435.html
第０２話：繰り上げ返済って得？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50716858.html
第０３話：借入金の物差しとは？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50721247.html
第０４話：２１世紀型不動産購入術！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50724992.html
第０５話：キーワードは居住用不動産！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50729113.html
第０６話：再び２１世紀型不動産購入術！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50736823.html
第０７話：不動産の交換（１）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50740739.html
第０８話：不動産の交換（２）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50745353.html
第０９話：不動産の交換（３）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50748928.html
第１０話：不動産の交換（４）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50755900.html
第１１話：自宅の資産価値（１）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50759274.html
第１２話：自宅の資産価値（２）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50774679.html
第１３話：自宅の資産価値（３）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50779565.html
第１４話：現金か？担保か？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50782384.html
第１５話：ピンチ？ チャンス？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50786690.html
第１６話：売りが先？ 買いが先？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50789956.html
第１７話：手取りはいくら（１）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50793549.html
第１８話：手取りはいくら（２）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50797592.html
第１９話：くせ者・減価償却費
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50802265.html
第２０話：作戦開始！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50808781.html
第２１話：稼げる自宅を探そう！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50808913.html
第２２話：貸したらいくら？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50812463.html
第２３話：賃貸相場を調べよう！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50819098.html
第２４話：適正借入はいくら？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50819161.html
第２５話：思い切って指してみよう！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50822417.html
第２６話：最後は決断力！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50826487.html
第２７話：作戦の進捗確認！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50832458.html
第２８話：作戦１：売却先行のメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50836076.html
第２９話：作戦１：売却先行のデメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50839272.html
第３０話：作戦２：購入先行のメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50842628.html
第３１話：作戦２：購入先行のデメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50845982.html
第３２話：最も重要なのは家族の同意
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50849105.html
第３３話：木を見て森を見ず
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50852960.html
第３４話：目指すゴールはどこ？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50858976.html
第３５話：うまく話せてる？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50865311.html
第３６話：踏み出しませんか？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50865846.html
将来困らないためには、収益不動産の保有はとても重要な事だと思っています。労務所得はいつか終わりがきます。でも、家賃収入に代表される不労所得には終わりはありません。家賃を生み出してくれる源泉である不動産の維持・管理を適切に行ってさえいれば、
・いくつになっても・・・
・病気で寝ていても・・・
・海外で第二の人生を過ごしていても・・・
途切れる事無く、毎月毎月指定口座に入金されてきます。
こんな時代だからこそ、不動産を保有する（ストック）事から、活用する（フロー）事に目を向けた資産保有に切り替えるべきだと思っています。
終わり
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2009年07月18日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
先日、あるクライアントからこんな依頼を受けました。
「一度、私の妻に話してくれませんか？ 自宅を売ってその資産価値を活用して、収益不動産と自宅とを両方取得する事のメリットについて・・・。私が話してもうまく説明出来ず・・・、挙句には喧嘩になってしまうので・・・。」
これ、実はよくあるケースで、物事を感覚的に捉える事が上手い女性に対して、男性はとかく話し下手な人が多く、自分の思いを上手く表現出来ないと、結局の所「何言ってるか解からない・・・！」となってしまうのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
今回で第３６話となりました「あなたの家は寝てないか？」連載も、いよいよ終わりが近づいて来ました。
連載目的は、優良自宅不動産があり、その資産価値を遊ばせておく位ならば、その眠っている資産価値を活用し収益不動産に交換するアクションを考えてみては如何でしょうか？ という提案になります。
但し自宅を動かすとなると色々大変な事もあるでしょう。その大変さにくじけて「結局何もしない・・・」という方々も結構多くいらっしゃるのが現実です。
でも、将来困らないために収益不動産の保有はとても重要な事だと思っています。労務所得はいつか終わりがきます。でも、家賃収入に代表される不労所得には終わりはありません。家賃を生み出してくれる源泉である不動産の維持・管理を適切に行ってさえいれば、
・いくつになっても・・・
・病気で寝ていても・・・
・海外で第二の人生を過ごしていても・・・
途切れる事無く、毎月毎月指定口座に入金されてきます。
こんな時代だからこそ、不動産を保有する（ストック）する事から、活用する（フロー）事に目を向けた資産保有に切り替えるべきと思っています。
つづく
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2009年07月11日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
つまり、目指すゴールは「収益不動産を所有する！」事であって、その目的を達成する為に自宅の売却（現金資産への交換）がどうしても必要なのです。
自宅を「売る」決断をするには勇気がいるものです。単に不動産の権利が無くなるだけではなく、そこに詰まった思い出まで失ってしまうように思えてしまうので。
でも、目指すゴールに到達するためには「勇気ある決断」をすべきなのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
先日、あるクライアントからこんな依頼を受けました。
「一度、私の妻に話してくれませんか？ 自宅を売ってその資産価値を活用して、収益不動産と自宅とを両方取得する事のメリットについて・・・。私が話してもうまく説明出来ず・・・、挙句には喧嘩になってしまうので・・・。」
これ、実はよくあるケースで、物事を感覚的に捉える事が上手い女性に対して、男性はとかく話し下手な人が多く、自分の思いを上手く表現出来ないと、結局の所「何言ってるか解からない・・・！」となってしまうのです。
これには理由があり、そもそも話し下手であるのに加えて、自分自身深く解からない事を、更に何も解からない相手に対して深く解からせようというアクションを起こすのですから、何か突っ込まれた時点でノックアウトされてしまい終了・・・・、となってしまうのです。
そんな場合ときこそ、私達不動産コンサルタントの腕の見せ所なのです。
ちなみに上記依頼を処理した結果についてお話しすると・・・・
「とてもよく解かりました。私もその意見に賛成です！」
と、奥様あっさり承諾。それまで何度話しても何ら進展させる事が出来なかった隣に座っているご主人は、目を白黒させてまるでマジックでも見せられたか？ のような表情だったのが印象的でした。
つづく
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2009年07月03日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
自宅買い換えが絡む不動産売買を考えているクライアントからは、しばしばこんな相談を受けます。
「カミさんが説得出来ずに困っています・・・」
これに関しては、根気よく話し合いを継続するしか手は無いのですが、女性の場合、とかく、大局的な話は「ピンと来ない！」傾向にあるようです。それより目先の現実をどう処理するか！ の方が重要で、その先まで気が回らない・・・、と言った所でしょうか？
そんな時は、第三者を交えて相談してみるのも良いと思います。細かな事情に左右されない第三者が居ると、冷静なアドバイスを得られる事も多いものです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
このメルマガ「あなたの家は寝てないか？」で今までお話して来た事、それは・・・
１．資産価値が寝てしまっている自宅を・・・
２．一旦現金化し（売却し）・・・
３．新たな住宅は、住宅ローンを最大限利用して手当てし・・・
４．現金化した資産を収益不動産に再交換（購入）して・・・
５．家賃収入が入ってくるシステムを作る！
というスキームです。
なぜなら、そのような手を打っておかないと老後（労務所得が途絶えてしまうと）生活に困ってしまうから。
つまり、目指すゴールは「収益不動産を所有する！」事であって、その目的を達成する為に自宅の売却（現金資産への交換）がどうしても必要なのです。
自宅を「売る」決断をするには勇気がいるものです。単に不動産の権利が無くなるだけではなく、そこに詰まった思い出まで失ってしまうように思えてしまうので。
でも、目指すゴールに到達するためには「勇気ある決断」をすべきなのです。
つづく
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2009年06月20日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
後は、最適なアクション・プランについては、個別にカスタマイズしていく事になるのですが、その前に最も重要なのは「家族全員の同意」を取り付けておく事。
収益物件の購入だけなら、単独の判断で話を進めて行く事も可能ですが、自宅を動かすとなると、それによって色々と問題が出てくる事が多いものです。子供の問題（学区域、転校、いじめ等）、両親の問題（介護等）、自分達の問題（地域コミュニティーとの関わり等）、それらの影響についても、深く考えなければなりません。
逆に言えば、その壁を突破しないと先が無いワケで、大多数の方々はこの壁を前に計画を断念している現実があるのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
自宅買い換えが絡む不動産売買を考えているクライアントからは、しばしばこんな相談を受けます。
「カミさんが説得出来ずに困っています・・・」
収益アパートやマンションの単純購入のクライアントからも、同じような相談（というか・・・嘆き・・・）を受ける事があります。
「どうすれば解かってもらえるでしょう・・・？」
これに関しては、根気よく話し合いを継続するしか手は無いのですが、女性の場合、とかく、大局的な話は「ピンと来ない！」傾向にあるようです。それより目先の現実をどう処理するか！ の方が重要で、その先まで気が回らない・・・、と言った所でしょうか？
そんな時は、第三者を交えて相談してみるのも良いと思います。細かな事情に左右されない第三者が居ると、冷静なアドバイスを得られる事も多いものです。
友達でも良いし、親・兄弟でも良いし、上司でも良いかもしれません。ポイントとしては、お酒でも飲みながらはあまり深刻な話に持って行かず、軽くアドバイスを求めてみてはどうでしょうか？
リラックスした状態での会話の中で、ポロッとこぼれた一言が、意外と良いアイデアだったりするかもしれません。
つづく
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2009年06月12日
前４回に分けて、売却先行、購入先行のメリット・デメリットについてお話して来ました。
■売却先行の場合■
第２８話：売却先行のメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50836076.html
第２９話：売却先行のデメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50839272.html
■購入先行の場合■
第３０話：購入先行のメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50842628.html
第３１話：購入先行のデメリット
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50845982.html
又、作戦進捗の確認をするためのインデックスも用意しました。
■２１世紀型不動産購入作戦のチェックシート■
第２７話：作戦の進捗確認！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50832458.html
後は、最適なアクション・プランについては、個別にカスタマイズしていく事になるのですが、その前に最も重要なのは「家族全員の同意」を取り付けておく事。
収益物件の購入だけなら、単独の判断で話を進めて行く事も可能ですが、自宅を動かすとなると、それによって色々と問題が出てくる事が多いものです。子供の問題（学区域、転校、いじめ等）、両親の問題（介護等）、自分達の問題（地域コミュニティーとの関わり等）、それらへの影響についても、深く考えなければなりません。
逆に言えば、その壁を突破しないと先が無いワケで、大多数の方々はこの壁を前に計画を断念している現実があるのです。
つづく
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2009年06月05日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
◎買いを先に仕掛ける最大のメリット・・・！
それはズバリ★「安心感！」★に尽きます。
「我が家を失う・・・」というのは不安な気持ちになるものです。ましてや、それが賃貸では無く自分の所有物ともなれば。更に、その引越し先が決まっていない中、あても無く自宅を売却にかける・・・という事は、精神的には相当不安定な心理状態になるものです。
前２回の「売却先行型」の場合、このような気持ちを背負う事になります。その点、今回お話しする「購入先行型」の場合、引越し先を先に確保してから所有自宅を売却する事になるので、自宅売却に関する精神的不安定さは全くありません。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
■買いを先に仕掛けるデメリットについて！■
購入を先行させる場合のデメリット、それは「資金計画」につきます。購入を先行させる場合、資金計画上様々な制約があります。
＜ケース１：そもそも購入先行出来ないパターン＞
１．既存住宅ローンがある場合、それを前もって一括完済しておかないと、新しい住宅ローンを借りられないケースが多い。
２．既存住宅ローンを前もって一括完済するためには、そもそも、その残債額以上で売れていなければ返せないのが一般的。
３．つまり、既存住宅ローンがある場合、選択肢としては売却先行せざるを得ないのが多数派。
このケースは＜デメリット＞というより、そもそも購入先行不能のパターンです。
＜ケース２：購入先行出来るパターン＞
上記（１〜３）の条件を何とかクリアして、購入先行出来る場合でも、以下の通り様々なデメリットがあります。
４．既存住宅ローンなどの残債額が少ない場合、新たな住宅ローンを平行して借入可能となる場合もあるが、その場合、現住宅が売れて一括返済出来るまでの間、ローン返済がダブル返済となる。
５．売却手取金が入ったら、その後、新しい住宅ローンを一部繰上返済などする場合、売却額が未確定のまま購入手続きを進めて行くので、売却額が想定より値下がりなどした場合、それら計画が狂う。
６．現住宅を住居で使っている以上、不動産売却に関わる譲渡所得税の計算上、居住用不動産売却の３，０００万円特別控除を使える余地があるが、引っ越してから一定期間が過ぎてしまうと、その特例も失効してしまう可能性がある。
その他にも細かなデメリットがありますが、大きな所では以上のようなデメリットを覚悟する必要があります。
つづく
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2009年05月29日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
◎売却をする以上、買い換え先が見つかろうが見つかるまいが、約束の日までに出て行かなければならない。従って、仮住まい先に引越しする可能性が高くなり、引越しが二度手間になる。
◎多くの内覧を受け入れても、とんとん拍子で商談が進むとは限らず、ストレスが溜まりやすい。
ざっとこれらが挙げられます。
とは言え「売れなければ買えない！」というケースが非常に多く、買い換えする場合には通らなければならない道だと覚悟を決めればそんなに大変というワケでも無いですが・・・。
要は「腹をくくる」必要があるのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
■買いを先に仕掛けるメリットについて！■
前２週に渡り、買い換え作戦を実行する際のアクションとしてまず、売りを先に仕掛けるメリット・デメリットについてお話して来ました。
今日は反対に、買いを先に仕掛けるメリットについてお話します。
◎買いを先に仕掛ける最大のメリット・・・！
それはズバリ★「安心感！」★に尽きます。
「我が家を失う・・・」というのは不安な気持ちになるものです。ましてや、それが賃貸では無く自分の所有物ともなれば。更に、その引越し先が決まっていない中、あても無く自宅を売却にかける・・・という事は、精神的には相当不安定な心理状態になるものです。
前２回の「売却先行型」の場合、このような気持ちを背負う事になります。その点、今回お話しする「購入先行型」の場合、引越し先を先に確保してから所有自宅を売却する事になるので、自宅売却に関する精神的不安定さは全くありません。
もう１つ挙げるならば・・・
◎価格交渉（指値交渉）を強気で行なえる！
事も挙げられます。売却先行型の場合、早く引っ越し先を見つけなければ・・・という焦りがありますので、指値交渉を強気で交渉しにくい傾向があります。ましてや気に入ってしまった物件であれば。
「もういいか・・・この辺で・・・！」
ってな具合に妥協してしまう傾向がある、という事です。
その点、購入先行の場合はまだ何も始まっていないので、最初のアクションとして、「この金額で買えるならば、買い換え計画を実行しても良いか？」と、ドッシリ構えて購入交渉に臨めますので、思わぬ物件を思わぬ価格で買える可能性が生まれる事になります。
いわゆる「果報は寝て待て！」型の交渉に臨めるという事です。
つづく
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2009年05月22日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
一般的に不動産売却後手取額は以下のツリーで表わせます。
１．売却価格 ：＋○，○○○万円
２．ローン残債：−○，○○○万円
３．売却経費 ：−○，○○○万円
４．譲渡所得税：−○，○○○万円
============================
５．手残り額 ：＋○，○○○万円
（２）は既にローンを完済してしまった人はゼロになりますし、居住用不動産を売却する場合、その多くは（４）も各種特例でゼロになる事が多いです。そして一番重要な売却価格（１）は想定額でなく、実績額が入りますから、結果（５）も確定額となります。それを基に、次のアクション・プランを立てられるので、結局、資金計画がブレにくくなります。
以上が「売却先行型」の最大メリットになるのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
■売りを先に仕掛けるデメリットについて！■
買い換えの基本中の基本アクションは「売却先行」だということは、前回お話しました。理由は資金計画を立てやすいからです。しかし、その代償（デメリット）もあります。これもケース・バイ・ケースではありますが、一般的に考えられるデメリットは・・・
◎入居中に売却活動をしなければならず、案内が入るたびに他人に室内を公開しなければならない。
◎一般的に土日に内覧が入る事が多く、売却活動中は土日の外出や旅行などがしにくい。又、突発的な内覧にも対応出来るように、常に室内が綺麗に見えるよう、気を使わなければならない。
◎売却をする以上、買い換え先が見つかろうが見つかるまいが、約束の日までに出て行かなければならない。従って、仮住まい先に引越しする可能性が高くなり、引越しが二度手間になる。
◎多くの内覧を受け入れても、とんとん拍子で商談が進むとは限らず、ストレスが溜まりやすい。
ざっとこれらが挙げられます。
とは言え「売れなければ買えない！」というケースが非常に多く、買い換えする場合には通らなければならない道だと覚悟を決めればそんなに大変というワケでも無いですが・・・。
要は「腹をくくる」必要があるのです。
つづく
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2009年05月17日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
今後のアクションとして・・・
◎売りを先に仕掛けるか？
◎買いを先に仕掛けるか？
を決めれば「作戦決行！」出来るのですが、これについてはケース・バイ・ケースで判断するしかありません。その為にはそれぞれのメリット・デメリットを押さえる必要があります。
次回はこの事についてお話しますね！
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
■売りを先に仕掛けるメリットについて！■
買い換えの基本中の基本アクションは「売却先行」です。
なぜかと言えば、その方が資金計画を確定させやすいから！
ローンを完済してしまった人も、まだ残っている人も、居住用不動産を売却した後に手元に残るお金に興味無い人は居ないでしょう。それを確定させやすいのが売却先行型になります。
一般的に不動産売却後手取額は以下のツリーで表わせます。
１．売却価格 ：＋○，○○○万円
２．ローン残債：−○，○○○万円
３．売却経費 ：−○，○○○万円
４．譲渡所得税：−○，○○○万円
============================
５．手残り額 ：＋○，○○○万円
（２）は既にローンを完済してしまった人はゼロになりますし、居住用不動産を売却する場合、その多くは（４）も各種特例でゼロになる事が多いです。そして一番重要な売却価格（１）は想定額でなく、実績額が入りますから、結果（５）も確定額となります。それを基に、次のアクション・プランを立てられるので、結局、資金計画がブレにくくなります。
以上が「売却先行型」の最大メリットになるのです。
つづく
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R:25.7（14）
2009年05月08日
今日は、今までお話してきた記事の整理をしてみましょう。
第２０話では「２１世紀型不動産購入術」の手順についてこんなお話をしました。
＜第２０話全文はこちら＞
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50808781.html
この手順を実行するためのアクションプランを説明した記事は以下の通りです。
■今ある自宅って売るといくら？
第１１話：自宅の資産価値（１）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50759274.html
第１２話：自宅の資産価値（２）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50774679.html
第１３話：自宅の資産価値（３）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50779565.html
■ローン・税金支払い後らいくら残る？（自宅の現金化）
第１７話：手取りはいくら（１）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50793549.html
第１８話：手取りはいくら（２）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50797592.html
第１９話：くせ者・減価償却費
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50802265.html
■買い換え先の自宅候補物件はどうやって探す？
第２１話：稼げる自宅を探そう！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50808913.html
第２２話：貸したらいくら？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50812463.html
第２３話：賃貸相場を調べよう！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50819098.html
■その物件をいくらで買えば良い？
第２４話：適正借入はいくら？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50819161.html
第２５話：思い切って指してみよう！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50822417.html
第２６話：最後は決断力！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50826487.html
■そしてどちらを先に進めるべき？
第１６話：売りが先？ 買いが先？
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50789956.html
これらのアクションで「２１世紀型不動産購入作戦」を決行する為の事前準備は全て整いました。そして、目指すべきゴールは・・・
■手残り金を活用して収益不動産を購入！（自宅の再不動産化）
第０７話：不動産の交換（１）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50740739.html
第０８話：不動産の交換（２）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50745353.html
第０９話：不動産の交換（３）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50748928.html
第１０話：不動産の交換（４）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50755900.html
です。今後のアクションとして・・・
◎売りを先に仕掛けるか？
◎買いを先に仕掛けるか？
を決めれば「作戦決行！」出来るのですが、これについてはケース・バイ・ケースで判断するしかありません。その為にはそれぞれのメリット・デメリットを押さえる必要があります。
次回はこの事についてお話しますね！
つづく
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R:25.7（14）
2009年04月25日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
売り希望価格に対して値引き交渉をする事を「指値」などと言うのは株式の世界では一般的ですよね。それと同じで、不動産の世界でも値引き交渉をする事を「価格を指す＝指値を入れる」などと言います。
売出し価格がいくらであれ「私はこの金額になったら買いますよ！」と、自分自身の値引き希望価格を打診しておけば、この時期ですから意外と通ったりするものです。
自宅ですと惚れた者の弱みでついつい妥協しがちですが、せっかくの時期なのでバーンと指値をいれてみるのも良いと思います。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
購入検討物件が決まり、値引きを含む諸条件交渉がまとまったとします。そうなると、売買契約を締結するための条件が全て整いますので、買主として断る理由は無くなります。
そこまで準備が整ったのであれば、その流れに乗って購入すれば良いようなものですが、最後の最後に来て購入を途惑うケースも、まま見受けます。
そんな時は「思い切りが大事！」だと思います。
長い事、不動産売買仲介で数多くの方々と接して来ましたが・・・
「エッ・・・！ もう決めちゃって良いのですか・・・？」
と、聞きたくなる位あっさり決断する人もいれば・・・
「それでは一体何を優先すれば良いのでしょう・・・？」
と、聞きたくなる位決断出来ない人もいます。
人間には「得したい！」という欲望以上に、「損したくない！」という恐怖心があるもので、このようなケースの場合、恐怖心が決断を鈍らせてしまうのです。
「最後の最後は決断力！」
今までさんざん検討に検討を重ね、尚かつ、仮に住めなくなり、止む無く賃貸した場合の想定家賃とローン返済額との収支バランスも考慮しているのですから、諸条件が整ったのであれば勇気を持って購入するべきだと思います。
「買うのがリスク！」なのか・・・
「買わないのがリスク！」なのか・・・
考えてみれば答えは出るはずですから。
つづく
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R:18.4（11）
2009年04月17日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
１．家賃相場：１２万円
２．金利：２％
３．借入期間：３５年
の場合、家賃相場１２万円の６０％だと、７．２万円がローン毎月返済額となります。ここまで出れば上記（２・３）と７．２万円を、先のサイトの「住宅ローンシミュレーション（借入可能額）」に代入すれば・・・・
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc2.jsp
たちどころに、借入可能額は「２，１７３万円」と返って来ます。つまり、購入検討しているマンションは、この金額に頭金を加えた額（諸費用別）以下で購入するようにすべきである！ という事になります。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
購入検討物件を貸した場合の家賃相場を参考に、借入額を逆算した数字に自己資金を加えると、諸費用込みの購入可能金額が割り出せます。
その金額から諸費用を引けば、購入検討物件の「適正な買値」という事になりますが、この金額と売り出し価格に乖離があった場合はどうすべきなのでしょうか？
答えは「価格を指す！」
つまり「値引き交渉をしてみる！」と良いと思います。
売り希望価格に対して値引き交渉をする事を「指値」などと言うのは株式の世界では一般的ですよね。それと同じで、不動産の世界でも値引き交渉をする事を「価格を指す＝指値を入れる」などと言います。
売出し価格がいくらであれ「私はこの金額になったら買いますよ！」と、自分自身の値引き希望価格を打診しておけば、この時期ですから意外と通ったりするものです。
自宅ですと惚れた者の弱みでついつい妥協しがちですが、せっかくの時期なのでバーンと指値をいれてみるのも良いと思います。
つづく
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R:18.4（11）
2009年04月10日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
まず、全体的な賃貸相場を把握したいのであれば、こちらのサイトがお奨めです。
＜家賃のことならＨＯＭＥ’Ｓ家賃相場＞
http://yachin.homes.co.jp/
こちらの「路線・駅から相場を調べる」カテゴリーを選び、調べたい最寄駅の属する都道府県と沿線をクリックしていくと、まず沿線沿いの家賃相場一覧表が出てきます。
＜例えば中央線の場合なら、こんな画面＞
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=110/
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
前回の話は「購入検討物件が決まったら、家賃相場を調べてローンを借り過ぎないように！」という話でした。
さて、おおよその家賃相場が掴めた場合、「借り過ぎないローン」って一体どの程度のローンなんでしょう？
ローンの毎月支払額を決定するのは・・・
１．借入金額
２．金利
３．借入期間
です。この３つが決まると、毎月返済額が決まります。最近ではネット上で上記各数値を入れれば簡単に毎月返済額を出力できるサイトもありますので、それを利用すれば毎月返済額は掴めると思います。
お奨めは「e-loanのサイト」こちらは上記３要素を入力して毎月返済額を掴む事も出来ますし、逆に毎月返済額と上記（２・３）を入力して、借入可能金額を逆算する機能もあるすぐれものサイトです。
＜e-loanサイトはこちら＞
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
この場合、ボーナス返済は利用しない前提で計算して下さい。
さて、借り過ぎない「ローン返済額」についてですけど・・・
◎マンションなら家賃相場の６０％以下の毎月返済額
◎一戸建てなら家賃相場の７０％以下の毎月返済額
が適正な住宅ローン毎月返済額となります。例えば・・・
１．家賃相場：１２万円
２．金利：２％
３．借入期間：３５年
の場合、家賃相場１２万円の６０％だと、７．２万円がローン毎月返済額となります。ここまで出れば
上記（２・３）と７．２万円を、先のサイトの「住宅ローンシミュレーション（借入可能額）」に代入すれば・・・・
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc2.jsp
たちどころに、借入可能額は「２，１７３万円」と返って来ます。つまり、購入検討しているマンションは、この金額に頭金を加えた額（諸費用別）以下で購入するようにすべきである！ という事になります。
つづく
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2009年04月07日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
賃貸マーケットにおいて、その家を貸した場合に期待出来る賃料はだいたい決まっていますので、ネット等で調べればすぐ解かります。という事は、その想定賃料から建物維持に要する経費月額を差し引いた額と、物件購入した場合の住宅ローン毎月返済額とを比較して、住宅ローン毎月返済額をそれ以下に抑える事が重要となるのです。
つまりは「借り過ぎない！」事が重要となります。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
さて、それでは今日は賃貸相場を調べるための実戦解説です。
まず、全体的な賃貸相場を把握したいのであれば、こちらのサイトがお奨めです。
＜家賃のことならＨＯＭＥ’Ｓ家賃相場＞
http://yachin.homes.co.jp/
こちらの「路線・駅から相場を調べる」カテゴリーを選び、調べたい最寄駅の属する都道府県と沿線をクリックしていくと、まず沿線沿いの家賃相場一覧表が出てきます。
＜例えば中央線の場合なら、こんな画面＞
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=110/
これを見るだけでも、おおよその相場感覚が掴めると思います。通常、都心から離れていくほどに家賃相場は安くなる傾向がありますが、人気駅などの場合は、それが逆転しているような場合もありますので、まずはこちらで全体像（いわゆる森を見る）を掴みましょう。
次に、最寄駅をクリックしてみて下さい。
＜例えば吉祥寺の場合なら、こんな画面＞
http://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=110/eki=011000763/tk=3/
画面を見ると間取り別の賃料相場平均値が出ていますが、よく見ると上部にタグがあり、建物カテゴリー（アパート・マンション・一戸建）別のデータ出力機能もついています。又、間取り別賃貸相場一覧表の下には、賃料相場変動グラフもついていますので、最近のトレンドを知る事も可能です。
非常に役に立つサイトで、私達プロも日頃お世話になっています。ブックマークしておくと良いと思います。
つづく
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2009年03月27日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
１００％住宅ローン借入自体は、住宅ローンなので比較的審査も緩く間口も広いので、対応可能物件を見つける事は難しく無いのですが、問題は収支バランスに気をつける事！
せっかく買い換えるのですから、買い換え先自宅にも不動産投資理論を活用して、支出より収入が多い不動産を探しましょう！
このような不動産を名付けて「稼げる自宅」と呼んでおり、そのような不動産を持つ事により、イザという時でも困らない不動産資産を構築する事が可能となります。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
自宅を買う際に、「この家・・・貸したらいくらかな？」と考える事、あまり無いかもしれません。でも、これからの時代はその視点は重要になると思います。
１００年に一度と言われる世界不況の中、会社の倒産による転職、リストラ転職がいつ我が身に降りかかってくるか・・・？ 会社には残れたとしても、転勤で我が家に住めなくなる事もあるでしょうし、とにかく、「買った家に住めなくなるリスク！」って、これからの時代は結構高いかもしれません。
そんな時に、１００％フルローンを組んで自宅を買い換えた場合、イザ売りたい！ と思った時に、売れる価格より一括返済額が多ければ、その差額を持ち出ししなければ、売る事すら出来ないかもしれないのです。
その点、ローン返済額や管理費等、建物維持の為に要する費用の合計額よりも、賃貸マーケットで貸せるであろう賃料の方が高ければ、取りあえず人に貸しておく！ という作戦が取れる事になります。
住宅ローンで買った家を賃貸するのは基本的にはＮＧなんですけど、止むを得ない事情がある場合は、金融機関と相談の上そのようにする事も可能ですから！
賃貸マーケットにおいて、その家を貸した場合に期待出来る賃料はだいたい決まっていますので、ネット等で調べればすぐ解かります。
という事は、その想定賃料から建物維持に要する経費月額を差し引いた額と、物件購入した場合の住宅ローン毎月返済額とを比較して、住宅ローン毎月返済額をそれ以下に抑える事が重要となるのです。
つまりは「借り過ぎない！」事が重要となります。
つづく
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2009年03月20日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
この作戦を「２１世紀型不動産購入術」と名付けました。
（関連記事）
■ http://incomegain.livedoor.biz/archives/50724992.html
■ http://incomegain.livedoor.biz/archives/50736823.html
そんなクライアントが日に日に増えています。特に今年は自宅購入も収益不動産（アパート）購入も、安く買える状況にあるので、作戦を開始するには良いタイミングだと思います！
特に自宅の場合「史上最大の住宅ローン控除！」というオマケもありますしね！
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
今までのお話で、現自宅を売ったらいくら位で売れて、手元にいくら位のキャッシュが作れるのか？ の見通しが立ちました。
そうしますと、次にやるべき事は「買い換え先をどうするか？」となります。今回の買い換え計画の趣旨は、今ある自宅を一旦現金化し、その現金資産を活用して収益不動産に再交換する！ というスキームになりますので、必然的に買い換え先不動産は１００％住宅ローンを活用していく事になります。
１００％住宅ローン借入自体は、住宅ローンなので比較的審査も緩く間口も広いので、対応可能物件を見つける事は難しく無いのですが、問題は収支バランスに気をつける事！
せっかく買い換えるのですから、買い換え先自宅にも不動産投資理論を活用して、支出より収入が多い不動産を探しましょう！
このような不動産を名付けて「稼げる自宅」と呼んでおり、そのような不動産を持つ事により、イザという時でも困らない不動産資産を構築する事が可能となります。
つづく
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2009年03月14日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
くせ者「減価償却費・・・！」
つまり税法上の考え方は、新築から１０年経ちその分建物は古くなっているのだから、その目減り分を差し引きした後の価格を建物取得価格として計算しなさい！ って話。
一般人には何とも理解不能な税務署様の言い分なんですけど、とにかくそういう決まりなので仕方ありません。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
このコラムでのお話も今日で第２０話となりましたので、ここで今までの話をちょっと復習してみましょう！
■自宅はあるけど、そこから収益（収入）は生まれない・・・。
■でも今後の人生を考えると、不動産から生まれる家賃収入を得たい！
■だったら、寝ている自宅を起こしてあげよう！
一言で説明すれば、そんなお話を展開しています。その為に出来る事は・・・？
■今ある自宅って売るといくら？
■そこからローン残債を返して、税金を払ったらいくら残る？
（自宅の現金化）
■失った自宅は１００％住宅ローンで買い換え！
■その金額を頭金にして収益不動産（アパート）を購入！
（現金化した自宅の再不動産化）
そんな作戦を決行してみてはどうですか？ というお話をしています。
この作戦を「２１世紀型不動産購入術」と名付けました。
（関連記事）
■ http://incomegain.livedoor.biz/archives/50724992.html
■ http://incomegain.livedoor.biz/archives/50736823.html
そんなクライアントが日に日に増えています。特に今年は自宅購入も収益不動産（アパート）購入も、安く買える状況にあるので、作戦を開始するには良いタイミングだと思います！
特に自宅の場合「史上最大の住宅ローン控除！」というオマケもありますしね！
つづく
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2009年03月06日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
不動産を買う時も売る時も様々な経費がかかりますけど、これらの中には税金の計算上、売った価格から差し引き出来る経費と出来ない経費があります。詳しくは国税庁のサイトなどが参考になると思います。
◆国税庁（タックスアンサー）◆
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
・購入価格
こいつはちょっとクセ物です。
「エッ・・・何で・・・？ 買った時の価格でしょ？」
「だったら契約書に書いてあるじゃん？」
それはそうなんですけど・・・、実は税金の計算上は契約書に書いてある価格ではＮＧなのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
税法上の「不動産購入（取得）価格」とは、買った時の金額とは異なります。
例えば契約書に・・・
・土地価格：４，０００万円
・建物価格：２，０００万円
・消費税額：１００万円
・合計金額：６，１００万円
このように書いてあったとしましょう。
この不動産（居住用新築マンション）を１０年保有し、その後売却しようと考えた場合、税法上の「買った時の価格（取得価格）」として６，１００万円は認められません。
「そんなバカな！ 契約書にちゃんと書いてあるジャン！」
「間違い無くこの金額で買ったんですけど！」
と税務署に文句言っても職員は笑み一つ見せずこう言います。
「建物価格は減価償却費相当分を控除した後の金額となります！」
つまり・・・、このケースで税法上の「買った時の価格」とは・・・
・土地価格：４，０００万円（これはＯＫ！）★
・建物価格：２，０００万円
・消費税額：１００万円
・建物合計：２，１００万円（これはＮＧ！）★
となり、購入時建物価格の２，１００万円は、税法上は認められないのです。
くせ者「減価償却費・・・！」
つまり税法上の考え方は、新築から１０年経ちその分建物は古くなっているのだから、その目減り分を差し引きした後の価格を「建物購入（取得）価格」として計算しなさい！ って話。
一般人には何とも理解不能な税務署様の言い分なんですけど、とにかくそういう決まりなので仕方ありません。
つづく
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R:18.4（11）
2009年02月27日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
売却を先行する場合、まず考えなければならないのは「手取りでいくら残るか？」です。
◆（１）手取額＝売却価格−（ローン返済額＋売却諸経費）
ここまでは誰でも想像つきますよね。問題なのは「譲渡所得税」。こいつがクセものなのです。これがかかるか？かからないか？で、手取額が大幅に変わってくる可能性もありますので！
もっとも、居住用不動産を売却する場合は各種特例があり、譲渡所得税がかかりにくいようにはなっているんですけどね。各種特例のうち今日は最も代表的な「３，０００万特別控除」に関する話をしましょう。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
居住用不動産を売却する場合、一定条件をクリアすると譲渡益のうち３，０００万円までの部分が非課税となります。これは一人当たり使える枠となりますので、例えば夫婦共有なら６，０００万円まで非課税となります。
ところでこの「譲渡益」って何なんでしょう？
噛み砕いて言うと・・・
「売却価格」−（購入価格＋買った時の諸経費＋売った時の諸経費）
という事になります。
・売却価格
これは契約書を見れば一発でわかりますよね！
・買った時の諸経費
・売った時の諸経費
不動産を買う時も売る時も様々な経費がかかりますけど、これらの中には税金の計算上、売った価格から差し引き出来る経費と出来ない経費があります。詳しくは国税庁のサイトなどが参考になると思います。
◆国税庁（タックスアンサー）◆
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
・購入価格
こいつはちょっとクセ物です。
「エッ・・・何で・・・？ 買った時の価格でしょ？」
「だったら契約書に書いてあるじゃん？」
それはそうなんですけど・・・、実は税金の計算上は契約書に書いてある価格ではＮＧなのです。
つづく
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R:18.4（11）
2009年02月19日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
結論的には「ケース・バイ・ケース」で、具体的なお話を聞いてみないと正しいジャッジは出来ませんが、一般的な定石としては「売りが先！」の方が組み立てはしやすいです。
１．売却額確定
２．返済額確定（借入があれば）
３．譲渡税額確定（課税される場合）
４．手取額確定
のステップを踏み、自由になるお金がある程度確定出来ますから、その使い道の方針も立て易いというワケです。
但し、この場合は一度仮住まいをする位の覚悟が必要ではあります！
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
売却を先行する場合、まず考えなければならないのは「手取りでいくら残るか？」です。
◆（１）手取額＝売却価格−（ローン返済額＋売却諸経費）
ここまでは誰でも想像つきますよね。問題なのは「譲渡所得税」。こいつがクセものなのです。これがかかるか？かからないか？で、手取額が大幅に変わってくる可能性もありますので！
もっとも、居住用不動産を売却する場合は各種特例があり、譲渡所得税がかかりにくいようにはなっているんですけどね。各種特例のうち今日は最も代表的な「３，０００万特別控除」に関する話をしましょう。
居住用不動産を売却する場合、一定条件をクリアすると譲渡益のうち３，０００万円までの部分が非課税となります。これは一人当たり使える枠となりますので、例えば夫婦共有なら６，０００万円まで非課税となります。
だいたいはこの枠に入るケースが多いんですけど、今の土地建物を相続で取得したようなケースでは、それでも課税される場合もあります。
つづく
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2009年02月13日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
現在所有中の自宅が市況の悪化により２割安の売値にならざるを得ないとしても、購入物件が例えば４割安で買える状況ならば、買い換えメリットが出て来ます。
そして、今の不動産市況は正にその状態に突入しているので、諸条件次第では「自宅買い換えの絶好のチャンス！」 と、捉える事も出来るのです。
試しに、普段は目に止めなかった新聞折込の不動産チラシを、いま一度よくよく確認してみては如何でしょうか？ 近くのマンションや一戸建てがビックリする位の安値で売り出ししているかもしれませんよ？
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
昨年後半から、所有不動産の売却コンサルが急増しています。それぞれに事情を抱えての売却依頼ではありますけど、このような動きも、時代の流れがそうさせているのかもしれません。
特に、自宅の売却（買い換え）を考える場合、「売りを先にすべきなのか？」それとも「買いを先にすべきなのか？」、どちらを先に進めるべきか？ で多くのご相談を受けます。
鶏が先か・・・卵が先か・・・の世界ですね。
結論的には「ケース・バイ・ケース」で、具体的なお話を聞いてみないと正しいジャッジは出来ませんが、一般的な定石としては「売りが先！」の方が組み立てはしやすいです。
１．売却額確定
２．返済額確定（借入があれば）
３．譲渡税額確定（課税される場合）
４．手取額確定
のステップを踏み、自由になるお金がある程度確定出来ますから、その使い道の方針も立て易いというワケです。
但し、この場合は一度仮住まいをする位の覚悟が必要ではあります！
つづく
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【日程】2/21（土）
【時間】AM10:00集合〜PM5:00予定
※ツアー詳細はこちら！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50785840.html
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R:15.4（9）
2009年02月07日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
◆１．寝ている自宅を起こし（資産の現金化）
◆２．新たな自宅の購入は住宅ローンを利用し（低利・長期ローン）
◆３．作った現金を活用して収益不動産投資を行なう！
という作戦が有効になってくるのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
一昨日も大型倒産のニュースが飛び込んで来ましたね。
http://www3.nhk.or.jp/news/t10014001001000.html#
日本綜合地所と言えば、マンション・デベでも大手に位置し、デザイン性の優れたマンション供給で有名な会社でしたけど、これだけデベの倒産が相次ぐと、大型倒産のニュースにビックリしなくなった自分にビックリしています。
これだけ不動産市況が悪化してくると、購入する人は有利だが売却する人には不利では・・・？ と思いがちですが、果たしてそうでしょうか？
自宅買い換えの基本は、現在所有中の自宅を高く売り、これから買う自宅を安く買う事にありますが、これは言い換えれば、売却価格と購入価格との価格ギャップを利用する！ という事です。
となると・・・
現在所有中の自宅が市況の悪化により２割安の売値にならざるを得ないとしても、購入物件が例えば４割安で買える状況ならば、買い換えメリットが出て来ます。
そして、今の不動産市況は正にその状態に突入しているので、諸条件次第では「自宅買い換えの絶好のチャンス！」 と、捉える事も出来るのです。
試しに、普段は目に止めなかった新聞折込の不動産チラシを、いま一度よくよく確認してみては如何でしょうか？ 近くのマンションや一戸建てがビックリする位の安値で売り出ししているかもしれませんよ？
つづく
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R:15.4（9）
2009年01月30日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
まず（４）ですが、これは周辺地域の売地情報をネット検索すれば、大体相場は掴めるでしょう。周辺地域の売地情報のｍ２単価を調べ、所有地のｍ２数をかければ、土地価格概算は出て来ます。
次に（５）ですが、これは今の建物を再建築したらいくらかかるか？ を出せば良いので、現在の新築ｍ２単価を￥２００，０００円と仮定し（坪単価約６６万円）、建物延面積をかければ、建物新築時価格が出て来ます。
さて、ポイントとなる（６）ですが、一般的に中古住宅の売却価格査定をする際、築後経過年数が２５年位で資産価値ゼロと判断します。なので、単純にこんな計算式で現在価格が出て来ます。
中古建物の現在価格（６）＝（５）÷２５×（２５−築後年数）
よって、（４）＋（６）＝中古一戸建の現金交換価値（売却相場）となります。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
今ある自宅の現金交換価値（売却相場）が解かったら、そこから借入金を引いた額が、売却後に残せる現金となります。（但し、その他売却諸経費、税金等は除く）
一方、理論上はその計算で出てくる「残せる現金額」だけ、自宅不動産の担保余力があると考えられるので、売らずに共同担保として銀行に差し入れる事により、収益不動産購入に必要な自己資金を入れた扱いにしてもらい、必要な融資を捻出する方法もあります。
しかしながら、昨今の金融引き締めによる各銀行の対応としては、この「共同担保作戦」はほとんど役に立たず、資産余力に訴えるより現金余力に訴えた方が、はるかに好条件の融資を引き出す事が出来ます。
そこで・・・、
◆１．寝ている自宅を起こし（資産の現金化）
◆２．新たな自宅の購入は住宅ローンを利用し（低利・長期ローン）
◆３．作った現金を活用して収益不動産投資を行なう！
という作戦が有効になってくるのです。
つづく
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R:14.7（8）
2009年01月25日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
自宅が一戸建ての場合は少々計算が複雑になりますが、基本的には以下の要領で計算可能です。
４．自宅周辺の土地価格を調べる。
５．建物の新築時価格を調べる。
６．築年数の経過分、上記（５）の価格から差し引いて、今現在の建物価格を割り出す。
７．上記（４）＋（６）＝売却可能価格
後は、上記（２）（３）の手順と一緒です。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/cat_10022097.html
=====（前回記事より抜粋）==================
さて、前回お話した一戸建ての現金交換価値（売却相場）を調べる際、上記手順書（４）（５）は何とかなるとして、（６）の築年数経過分を差し引く計算の具体的方法をどうするか？ 悩み所だと思います。
この計算をする際の具体的な計算方法については、実は色々な考え方があるのですけど、ここではざっくりした価格がわかれば良いのですから、その計算もざっくりした計算方法を覚えてしまいましょう！
まず（４）ですが、これは周辺地域の売地情報をネット検索すれば、大体相場は掴めるでしょう。周辺地域の売地情報のｍ２単価を調べ、所有地のｍ２数をかければ、土地価格概算は出て来ます。
次に（５）ですが、これは今の建物を再建築したらいくらかかるか？ を出せば良いので、現在の新築ｍ２単価を￥２００，０００円と仮定し（坪単価約６６万円）、建物延面積をかければ、建物新築時価格が出て来ます。
さて、ポイントとなる（６）ですが、一般的に中古住宅の売却価格査定をする際、築後経過年数が２５年位で資産価値ゼロと判断します。なので、単純にこんな計算式で現在価格が出て来ます。
中古建物の現在価格（６）＝（５）÷２５×（２５−築後年数）
よって、（４）＋（６）＝中古一戸建の現金交換価値（売却相場）となります。
つづく
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R:13.0（7）
2009年01月16日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
自宅の住所地をキーワードに検索するなり、自宅最寄駅をキーワードに検索するなりすると、その地域の売買不動産物件情報を掴む事が出来ます。自宅がマンションなら、同じマンションに他の売り物件があれば、それを参考にして概算計算が可能です。
自宅が一戸建の場合は、道路付けや築年数によっても全然違って来ますが、それでも概算計算は可能です。
具体的な計算方法については次回解説しますね！
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50759274.html
=====（前回記事より抜粋）==================
ここでやりたい事は・・・
１．まず我が家の現金交換価値（売却価格）を調べる。
２．次に我が家の借入金残額を調べる。
３．上記（１）−（２）＝売却後手残り現金額（概算）
※但し諸費用・譲渡税は考慮していません。
この計算をする事によって、寝ていた自宅を起こした場合に捻出出来る現金資産の概算額を掴む事が出来ます。
自宅がマンションの場合はこの計算は比較的簡単でしょう。前回ご紹介したサイトで、同じマンション、又は類似マンションの売り出し価格を調べれば、大体の売却可能額は掴めますので！後は、上記の計算をするだけです。
自宅が一戸建ての場合は少々計算が複雑になりますが、基本的には以下の要領で計算可能です。
４．自宅周辺の土地価格を調べる。
５．建物の新築時価格を調べる。
６．築年数の経過分、上記（５）の価格から差し引いて、
今現在の建物価格を割り出す。
７．上記（４）＋（６）＝売却可能価格
後は、上記（２）（３）の手順と一緒です。
つづく
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R:13.0（7）
2008年12月19日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
これらのワンルームマンションの中で、投資価値のある物件を見つけるにはそれなりのスキルが必要ではありますけど、例えば、自宅の売却による現金資産への交換が出来れば、金額にもよりますけど、それらの現金資産を活用して、収益ワンルームをキャッシュで買ってしまう！ って作戦への展開可能ですよね。
ワンルーム１つでも好立地物件は家賃７〜８万位取れますから年収なら８４万〜９６万、経費として３０％位取られたとしても、手取り５８万〜６７万くらい入ってくる事になります。たった１つのワンルームマンションで！
つまり、この作戦を取った場合、間接的に収益物件を住宅ローンで購入している、という捉え方も出来る事になるのです。
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50755900.html
=====（前回記事より抜粋）==================
ところで、我が家の資産価値とは一体どの位なのでしょう？ 住宅ローンが残っているにしても、もう完済しているにしても、今の資産価値がいくら位なのかを知る事が重要です。
それを知る為には、仲介会社が無料提供している「物件査定」をしてもらえば、ある程度正確な資産価値を掴む事が出来ますけど、別にそこまでしなくても、ネットを叩けばある程度はわかります。
お奨めサイトとしては・・・
★不動産・住宅情報サイト ＨＯＭＥ’Ｓ
http://www.homes.co.jp/
★賃貸や不動産はアットホーム
http://www.athome.co.jp/
★不動産の物件情報なら不動産ジャパン
http://www.fudousan.or.jp/
★不動産物件賃貸・売買物件検索エンジン「いえーい」
http://www.ie-ei.jp/
この辺が良いでしょう。
自宅の住所地をキーワードに検索するなり、自宅最寄駅をキーワードに検索するなりすると、その地域の売買不動産物件情報を掴む事が出来ます。自宅がマンションなら、同じマンションに他の売り物件があれば、それを参考にして概算計算が可能です。
自宅が一戸建の場合は、道路付けや築年数によっても全然違って来ますが、それでも概算計算は可能です。
具体的な計算方法については次回解説しますね！
つづく
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2008年12月12日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
このようなアクションにより、「寝ている自宅」を起こしてあげる事が出来るようになります。それによって作られた現金資産の運用方法については、色々な選択肢があると思いますが、その中で、収益不動産へ再交換し家賃収入を手にする！ という方法もありますね。
それを「２１世紀型不動産購入術」と名付けたのです。
これにより、第６話にてお話した「自宅不動産⇔収益不動産」の交換を実現出来る事になるのです。
（第６話はこちら）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50736823.html
（前回記事全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50748928.html
=====（前回記事より抜粋）==================
住宅ローン減税の「拡大・継続」案がいよいよ現実のものとなって来ましたね！ 来年居住用不動産を買う、若しくは買い換える方にとっては朗報だと思います。
既に家を持ち、住宅ローンを毎月せっせと払っている人にとっては、「そんなの関係無〜い」と感じるでしょうが、今の不動産を売却して新たな住宅を買い、新たな住宅ローンを組めばそれが利用出来る事になります。
既に居住用不動産をお持ちの人の中で、住宅ローン減税が満了してしまった！ なんて方も多いと思います。そんな方は一考の余地があるでしょうね。
更に、ある程度ローン返済が進んでいる人は、売却して既存のローンを返済して、更に手元にある程度の現金を残せる事になりますので、それを収益不動産購入資金にあて、新たな居住用不動産は全額借り入れる！ という作戦も有りだと思っています。
実際に、今東京２３区内の、しかもビックリするような立地の収益用ワンルームマンションが、とても安い価格で出て来ています。例えばＪＲ山手線「池袋」駅から徒歩圏とか、或いは、ＪＲ山手線「田町」駅から徒歩圏とか、その辺のワンルームが７００万前後で売りに出ています。
これらのワンルームマンションの中で、投資価値のある物件を見つけるにはそれなりのスキルが必要ではありますけど、例えば、自宅の売却による現金資産への交換が出来れば、金額にもよりますけど、それらの現金資産を活用して、収益ワンルームをキャッシュで買ってしまう！ って作戦への展開可能ですよね。
ワンルーム１つでも好立地物件は家賃７〜８万位取れますから年収なら８４万〜９６万、経費として３０％位取られたとしても、手取り５８万〜６７万くらい入ってくる事になります。たった１つのワンルームマンションで！
つまり、この作戦を取った場合、間接的に収益物件を住宅ローンで購入している、という捉え方も出来る事になるのです。
つづく
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2008年12月05日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
ちなみに、４，０００万円の現金が目の前にあるけど、住まいは賃貸って場合、持家である満足感は得られないかもしれないけど、その代わり、目の前の現金資産を運用する事は出来ますね。ではそれを運用する事により１０年後にどの位育つか？ 試算してみました。
金利｜運用条件｜１０年後に得られる金額｜差額
===============================================================
２％｜１年複利｜￥４８，７５９，７７６｜＋８，７５９，７７６
===============================================================
５％｜１年複利｜￥６５，１５５，７８５｜＋２５，１５５，７８５
===============================================================
８％｜１年複利｜￥８６，３５６，９９９｜＋４６，３５６，９９９
===============================================================
どうです・・・？
結構な数字ですよね！
つまり、家を売らないって事は、このようなチャンスを逃してしまっている・・・とも言えるのです。
要するに「あなたの家が寝ている！」のです。
（全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50745353.html
=====（前回記事より抜粋）==================
ところで、今年で廃止が決定されていたはずの「住宅ローン減税」が再復活・・・、しかも、過去最大規模にての復活がどうやら実現しそうな勢いです。更に、今回は住民税もその対象とするようで、正に過去最大規模になりそうです。
詳しいレポートはこちら！
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50747915.html
まだ決定事項では無いですし、具体的な要綱が発表されているわけでは無いので、今の所「・・・らしい・・・？」というレベルでの説明しか出来ませんけど、今まで通りの運用規定であれば、買い換えにも適用される事になりますので、現在持家の方は一考の余地があると思います。
具体的なアクションとしては・・・
１．現自宅の売却（不動産資産→現金資産への交換）
２．新たな自宅を購入（住宅ローンで資金調達し上記（１）の現金資産は使わない）
３．新型住宅ローン減税の適用申請（適用には諸条件の合致が必要）
４．上記（１）で手に入れた現金資産の運用を検討する。
このようなアクションにより、「寝ている自宅」を起こしてあげる事が出来るようになります。それによって作られた現金資産の運用方法については、色々な選択肢があると思いますが、その中で、収益不動産へ再交換し家賃収入を手にする！ という方法もありますね。
それを「２１世紀型不動産購入術」と名付けたのです。
これにより、第６話にてお話した「自宅不動産⇔収益不動産」の交換を実現出来る事になるのです。
（第６話はこちら）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50736823.html
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2008年11月29日
前回はこんな話で終わりました。
=====（前回記事より抜粋）=================
２１世紀型では「売却＝失う」という考え方を捨てるようにお話しています。確かに売却すれば自分の城は失いますけど、そのかわりに、等価の現金資産を手にしますから、自分自身のバランスシートの中で資産の交換をしているに過ぎないのです。何も失ってはいないのです。
例えば、あなたの家に５，０００万円の価値があって、ローン残債が１，０００万円しか無い場合、「不動産⇔現金」の資産交換をする事により、４，０００万円の現金資産を手にする事が出来ます。（※（注）売却諸費用や譲渡税等は考慮していません）
つまり、家を売らない！、という事は、４，０００万円の現金を眠らせている！、という見方も出来る事になるのです。
（全文はこちら！）
http://incomegain.livedoor.biz/archives/50740739.html
=====（前回記事より抜粋）==================
２１世紀型不動産購入術では、このように家を売らないでそのまま住む・・・という事は、４，０００万円の札束の上に布団を敷いて寝ているようなものだ！ と考えます。
それが「悪い！」と言いたいのではないのです。それも「有り」でしょう。家族みんながそれで幸せならば！
でも、２１世紀型はこれを「勿体無い・・・！」と考えます。何故なら資産運用が出来ないから。
ちなみに、４，０００万円の現金が目の前にあるけど、住まいは賃貸って場合、持家である満足感は得られないかもしれないけど、その代わり、目の前の現金資産を運用する事は出来ますね。ではそれを運用する事により１０年後にどの位育つか？ 試算してみました。
金利｜運用条件｜１０年後に得られる金額｜差額
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２％｜１年複利｜￥４８，７５９，７７６｜＋８，７５９，７７６
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３％｜１年複利｜￥５３，７５６，６５５｜＋１３，７５６，６５５
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４％｜１年複利｜￥５９，２０９，７７１｜＋１９，２０９，７７１
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５％｜１年複利｜￥６５，１５５，７８５｜＋２５，１５５，７８５
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６％｜１年複利｜￥７１，６３３，９０７｜＋３１，６３３，９０７
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７％｜１年複利｜￥７８，６８６，０５４｜＋３８，６８６，０５４
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８％｜１年複利｜￥８６，３５６，９９９｜＋４６，３５６，９９９
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どうです・・・？
結構な数字ですよね！
つまり、家を売らないって事は、このようなチャンスを逃してしまっている・・・とも言えるのです。
要するに「あなたの家が寝ている！」のです。
つづく
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