プロの物件チェック（法務局調査編）
2008年06月27日
「（第１２回−プロの物件調査（法務局編）保存版インデックス 」
第１回〜１１回までの記事で、法務局にて調査が必要な手続きは全て完了しました。今日はそれらの保存版インデックスと、併せておまけ的情報である「閉鎖謄本」についてお話します。
【保存版！ 物件調査（法務局編）インデックス】
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
０．まずはプロローグ
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
以上
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（法務局調査〜おまけ編）
９．閉鎖謄本を取得する。
法務局の調査は以上の手続きで基本的には終了です。希にもう少し深く調査しなければならない案件も出て来ますが、ひとまずは上記ノウハウが理解出来れば困る事は無いでしょう。
ところで、不動産には時系列的にその歴代所有者が必ず存在します。でも、だからと言って、その歴代所有者を全て表示していたら、登記簿謄本等のページ数がかさむばかりで合理的では無くなってしまいます。
そこで、全国の各法務局は、登記システムをオンライン化に切り替えた際、その時点での有効な所有者を先頭表示して、それより過去の所有者を省略する登記手続きを取ったのです。
その結果、例えば築年数の古い区分所有建物（マンション）等の場合、その建物の新築時からの歴代所有者が誰なのか？ 上記インデックス（６）の手続きで取得した建物謄本では解からなくなってしまいました。
そんな時に役立つのが「閉鎖（登記簿）謄本」なのです。
これを一言で説明すると「事情があって現在は有効でない（既に閉鎖してしまっている）登記簿の謄本」の事であり、これを取得する事によって、その不動産の時系列的な動きを把握する事が出来るのです。実務上、知っておくとイザ
という時に役立つ手続きで、これをサクサク出来るとプロっぽいですよ！
ちなみにその申請手続きについても解説しておきますね！
まず、現在有効な登記簿謄本（建物）を取得する場合の申請書記入例を復習しましょう。こちらになりましたね！
こちらに対して、同じ建物の閉鎖謄本を取得する場合はこうなります！
（Ａ）では記入されていたピンクのラインマーカー「×印」部分が（Ｂ）では消えていて、代わりに（Ａ）では記入されていなかった申請書最下段の「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」欄に、（Ｂ）では「レ点」チェックを入れて完成となります。
後は、これを窓口に出せば、混雑状況にもよりますけど、概ね１０分程度で申請した「閉鎖（登記簿）謄本」が手に入ります。
尚、今までの記事では「登記簿謄本」とか「謄本」とか言って来ましたけど、実はこれらの正式名称は「登記事項証明書」と言います。あくまでも現在ではこちらの方が正しい言い方（名称）になります。
両者の違いは、平たく言うと「昔の言い方」と「今の言い方」の違いって感じでしょうか？
でも、実務上はいまだにどこの法務局でも、どこの銀行でも、どこの不動産会社でも、つまりはどこの現場でも「登記簿謄本取ってきてぇ〜！」とか「謄本あるかなぁ〜？」という表現の方が圧倒的にポピュラーなので、そのように解
説しました。
次週からはプロの物件チェック「役所調査編」をお届けしますのでお楽しみに！
◆注意◆
前回同様、「登記印紙」と呼ばれる、収入印紙に似た物を購入して申請書に貼付する必要がありますけど、これは必ず「言われてから貼る！」ようにしましょう！ 申請時に貼って無くても問題ありませんので！
つづく
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2008年06月20日
「（第１１回−対象土地に隣接する全ての土地要約書をを取得する 」
前１回〜１０回までの記事で、法務局にて調査が必要な手続きがほとんど終わりました。今日はいよいよ最後の調査に関する説明となります。
尚、今日のお話は下記「調査手順書その１」の（８）の手続きとなります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
８．対象土地に隣接する全ての土地要約書をを取得する
土地には必ず隣地があります。一般の方が考える法務局での調査としては、ついつい対象地のみに神経が行ってしまいますが、プロはむしろ隣地に注目します。
・所有者は誰か？
・いつから所有しているか？
・抵当権等の状況はどうか？
・対象地と同一所有者の所有権がどこかに紛れていないか？ 等々
これを一発チェックするのに有効な書類が「要約書」なのです。この要約書を必ず取得するクセをつけましょう。手順については以下の通りとなります。
第７回の配信記事で、既に取得した公図に対してこのような色分けをしたと思います。
このうち、緑のラインマーカーで塗られた土地情報に関しては「土地登記簿謄本（写）」として既に取得済みなので、今回はピンクのラインマーカーで塗られた土地情報を「要約書」として取得します。
公図を見れば一目瞭然ですが、緑のラインマーカーで塗られた土地に接する土地は全て調査対象地となります。今回の事例ですと「２２−１・２２−９・２２−１４・２２−１３」の４筆となります。
尚、今回の場合、地番２２−１３土地の上に道らしき土地があります。これを時計回りにグルリと一回り目で追いかけると、地番２２−６土地の下に「道」という字を発見出来ると思います。
このようなケースの場合は道路部分の要約書を取得する必要はありません。なぜなら、「道＝公所有地」ですから。
問題はここに地番が入っている場合。そのような場合は、必ずその土地要約書も併せて取得して下さい。そして公有地なのか私有地なのか？ を突き止める必要があります。
又、申請書は今までとは違う形式のものになります。今までのように、法務局内の不動産関連の書類を取得するコーナーの近くにこんな申請用紙を見つける事が出来るはずです。
こちらの申請書に以下のように記入して下さい。
後は、これを窓口に出せば、混雑状況にもよりますけど、概ね１０分程度で申請した土地の登記事項要約書（写）が手に入ります。
又、今まで同様、申請書に記入する住所は基本的に会社の住所を書いておけば良いでしょう。名前は本名で良いと思います。別に偽名でも良いのですが、職員から名前を呼ばれた際、うっかり偽名で申請していたのを忘れて待ち続ける・・・、なんてアホみたいな事にならないためにも、ご自分の名前で問題無いと思いますよ。
◆注意◆
前回同様、「登記印紙」と呼ばれる、収入印紙に似た物を購入して申請書に貼付する必要がありますけど、これは必ず「言われてから貼る！」ようにしましょう！ 申請時に貼って無くても問題ありませんので！
つづく
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2008年06月13日
「（第１０回−対象建物の建物図面（写）を取得する 」
前回までの手続きにて調査対象土地の「土地登記簿謄本」「地積測量図」が、又、対象土地上にある建物の「建物登記簿謄本」が手に入りました。
法務局での調査もいよいよ終盤ですが、今回の手続きでは、もう１つの建物の書類として法務局に保管されている「建物図面」を取得するための説明をします。
尚、今日のお話は下記「調査手順書その１」の（７）の手続きとなります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
７．対象建物の建物図面（写）を取得する
前回までの記事で、対象土地の登記簿謄本は、その権利関係を明示する役目が主で、そこに表示されている土地面積は実際と異なる場合が多く、それを補完する目的で「地積測量図」という図面が別にある事をお話ししました。
今日はその「建物版」だと思って下さい。
対象建物にも登記簿謄本があり、それは第９回の手続きで取得しました。この中には建物の面積が表示されています。しかし、その数字が正しいかどうか？ についての計算根拠は、建物登記簿謄本だけでは解かりません。
そこで、法務局には建物の面積を測定した図面である「建物図面」という書類が保管されています。今日はこれを取得する為の手続きです。今までの手続きで記入すべきデータは全て解かっているので、早速具体的な記入方法に関する解説に入りましょう。
申請用紙としては、公図や地積測量図を申請した時と同じ用紙です。今回はこの申請用紙に次のように記入して下さい。
ちなみにプロ同士の会話ではこの図面の事を「建図（たてず）」などと略して呼ぶ事が多いです。地積測量図は「実測図（じっそくず）」でしたね！ 覚えていますか？
緑のラインマーカーは、第８回で地積測量図を申請した際に記入した内容と全く同じです。それに対して、ピンクのラインマーカーは、今回の建物図面を申請する上で新規に登場したり変化したりした部分です。
「種別＝建物」「家屋番号を記入」「建物図面・各階平面図：最新のもの」が新たに記入されている事が解かると思います。これで建物図面を取得する為の申請書としては完成です。
後は、これを窓口に出せば、混雑状況にもよりますけど、概ね１０分程度で調査対象建物の建物図面（写）が手に入ります。
◆注意◆
前回同様、「登記印紙」と呼ばれる、収入印紙に似た物を購入して申請書に貼付する必要がありますけど、これは必ず「言われてから貼る！」ようにしましょう！ 申請時に貼って無くても問題ありませんので！
つづく
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2008年06月06日
「（第９回）対象土地上にある建物謄本（写）を取得する 」
前回までの手続きにて調査対象土地の「登記簿謄本」「地積測量図」が取得出来ました。引き続き、今回の手続きでは、その土地の上に建っている「建物の登記簿謄本（写）」を取得するための説明をします。
尚、今日のお話は下記「調査手順書その１」の（６）の手続きとなります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
６．対象土地上にある建物謄本（写）を取得する
第２回の記事で、今回の物件調査は「収益一棟マンションを調べる」設定で話を展開して行く旨お話しました。そして、今までの調査で「対象土地の登記簿謄本」「対象土地の地積測量図」が手に入りました。
今日はそれらの情報を利用して「建物の登記簿謄本（写）」を手に入れる手続きについてお話します。
日本における不動産の登記（登録）については、見た目が一体となっている土地・建物でも、登記上は原則として土地と建物をそれぞれ独立した不動産と考え、個別に登記します。
ここで「原則」と言ったのは、分譲マンション等区分所有建物の登記に関しては、例外的に土地･建物を一体とした登記を行うのですが、この話はいずれ又別の機会で取り上げます。
原則の話に戻します。
（Ａ）一棟マンション
今回の調査対象は「収益一棟マンション」です。見た目的には当たり前ですが、土地と建物が一体に見えますよね。でも、不動産登記的には「土地の登記簿」と「建物の登記簿」がそれぞれ別個に存在します。なので、今回はそのうち、「建物登記簿の謄本をゲットしよう！」という事になります。収益一棟マンションは、通常はその登記簿を調べると１つの建物に１つの登記が相対しています。例えその部屋数が１０室あろうが１００室あろうが。つまり、１００室ある建物でも、その権利者は１人なんですね。（夫婦等の共有で持つ場合は２人以上の複数になりますが・・・）
（Ｂ）区分所有マンション
これに対して、分譲マンション等は１００室あれば１００人の所有者が存在し、登記簿も１００冊存在します。つまり、一棟の建物を１００人が共有する形となります。だから「区分所有建物」と呼ぶのです。
この違いについては、十分に理解しておいて下さいね！
今回の手続きは（Ａ）の手続きを進めて行く話しとなります。
上記（Ａ）の一棟マンションにおける建物謄本を取得する手続きは非常に簡単で、土地の所在地番を利用して申請して行く事になります。ここでまずは、土地謄本を申請した時の申請書をもう一度確認してみましょう！
そして、この土地の上に建つ建物を申請する場合、その申請書はこのように変化します。
ここから先は、両方をプリントアウトして比較しながら読み進めてもらうと、良く解かると思います。
今回の申請書において緑色のラインマーカー部分は、土地の時と全く同じ情報を記入しています。それに対して、ピンクのラインマーカーの部分は、土地の時とは変化している部分です。
（×＝記入不要を意味します）
違いについて解説すると・・・
１．【種別】が土地から建物に変わっている。
２．【家屋番号又は所有者】欄に「地番」が記入されている。
３．【請求通数】の記入欄が土地から建物に変わっている。
となっています。ここで初めて出てくる【家屋番号】という言葉、これは不動産登記において建物を特定する「個別的な番号」なのですが、通常はこの番号は土地の所在地番と一致するケースが多いです。（違う場合も度々あり！）
なので、取りあえず上記のように記入して法務局の窓口に申請すれば、９０％位の確率で目的の建物謄本が出て来ます。残り１０％の確率で法務局担当者から呼び出しを受ける場合がありますけど、それはそれで、目的物の状況を説明すれば解決するケースが多いですね。
以上の手続きで、無事に建物謄本（写）も手に入る事になります！
ちなみに、いつものポイントについて補足説明しますね。
申請人の住所は前回同様、基本的に会社の住所を書いておけば良いでしょう。名前は本名で良いと思います。別に偽名でも良いのですが、職員から名前を呼ばれた際うっかり偽名で申請していたのを忘れて待ち続ける・・・、なんてアホみたいな事にならないためにも、ご自分の名前で問題無いと思いますよ。
次に、取得したい建物が建つ「土地の情報」を具体的に記入していきます。
続いて、建物謄本を取得する際に必要な「家屋番号」を記入しますが、これは取りあえず土地の「地番」と同じ番号を記入しておけば、だいたいヒットします。
次に、申請用紙真ん中よりやや下に「※共同担保目録が必要なときは、以下にも記載して下さい。」と書いてある部分については、見本の通り「必ず」記入して下さい。その意味については後日解説します。
そして最後にその下にある「登記事項証明書・謄本」の左側にチェックを入れ右側の建物を○で囲めば、申請書の完成です。これを窓口に出せば、混雑状況にもよりますけど、概ね１０分程度で調査対象建物の登記簿謄本（写）が手に入ります。
◆注意◆
前回同様、「登記印紙」と呼ばれる、収入印紙に似た物を購入して申請書に貼付する必要がありますけど、これは必ず「言われてから貼る！」ようにしましょう！ 申請時に貼って無くても問題ありませんので！
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2008年05月30日
「（第８回）対象土地の地積測量図（写）を取得する 」
前回の手続きにて調査対象土地の登記簿謄本が取得出来ました。引き続き、今回の手続きでは、その土地の「地積測量図（写）」を取得するための説明をします。
尚、今日のお話は下記「調査手順書その１」の（５）の手続きとなります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する
第１回〜第７回までの調査で、調査目的となる土地の登記簿謄本が手に入りました。手に入れた登記簿謄本の一番先頭ページには、その土地の土地面積が必ず記載されています。
ところで、ちょっと変な話なんですけど、土地の登記簿謄本に記載されているこの「土地面積」、実は実態が正しく反映されているとは限らないのです。
実際は１００ｍ２の土地が９５ｍ２と記載されていたり、逆に１０５ｍ２と記載されている・・・なんて事、ザラにあるんです。
でもこれだと取引に支障が出る場合がありますよね。タダ同然の土地を売買するならともかく、銀座のように１坪何千万円もするような土地を売買する場合、５ｍ２違えば１坪１千万円としても１，５００万円位の価格差が出て来ますので！
そこで、法務局には資格のある者（測量士・土地家屋調査士等）が作成した、その土地の面積を測った図面を完備するようにしています。この図面の事を「地積測量図」と呼び、実務上は「実測図」とか「測量図」とか呼んだりします。
但しこの「地積測量図」、全ての土地にあるというワケでは無く、あったり無かったり、ケース･バイ･ケースなのです。何故？そうなのか・・・については話が長くなるのでひとまず置いておくとして、取りあえずそれを取得する為の申請をします。
申請用紙としては、公図を申請した時と同じ用紙です。今回はこの申請用紙に次のように記入して下さい。
ポイントについて補足説明しますね。
申請人の住所は前回同様、基本的に会社の住所を書いておけば良いでしょう。名前は本名で良いと思います。別に偽名でも良いのですが、職員から名前を呼ばれた際うっかり偽名で申請していたのを忘れて待ち続ける・・・、なんてアホみたいな事にならないためにも、ご自分の名前で問題無いと思いますよ。
次に、地積測量図を取得したい「土地の情報」を具体的に記入していきますが、土地謄本を申請した時の記入方法とほぼ同じなので、ピンクのラインマーカーの通りどんどん書き進めて行って下さい。
次に真ん中やや下にある（閲覧・写し）の選択項目については、必ず「写し」にチェックを入れて下さい。
その下は上から２番目の「地積測量図に○印とレ点チェック」を入れれば申請書としては完了です。
これを窓口に出せば、混雑状況にもよりますけど、法務局が地積測量図を保管している場合は概ね１０分程度で調査対象土地の地積測量図（写）が手に入ります。万一無い場合は、係の人に呼ばれて、対象土地の地積測量図が法務局には保管されていない旨の説明を受けます。
◆注意◆
前回同様、「登記印紙」と呼ばれる、収入印紙に似た物を購入して申請書に貼付する必要がありますけど、これは必ず「言われてから貼る！」ようにしましょう！ 申請時に貼って無くても問題ありませんので！ 特に地積測量図の場合は、上記のように「無い！」と言われるケースもありますので。それから慌てて登記印紙を払い戻そうとしても、もはや手遅れですから！
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2008年05月23日
「（第７回）対象土地の土地謄本（写）を申請する 」
前回までの調査で調査対象土地の特定と、併せて周辺土地で調査が必要な土地の特定が完了しました。今日はいよいよ「謄本」の取得手続きに入って行きます。
尚、今日のお話は下記「調査手順書その１」の（４）の手続きとなります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
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（詳細解説）４．対象土地の土地謄本（写）を申請する
第１回〜第６回までの調査で、調べたい土地の所在地番が「２２−１２」である事が判明したとしましょう。公図上に印を落とすと（Ａ）のようになります。
緑色の土地は土地謄本（写）を取得すべき土地、ピンク色の土地はその土地を取り囲む土地となります。今日の手続きはまず緑色の土地謄本を取得する手続きとなります。
公図を申請した時と同様、法務局内の不動産関連の書類を申請するコーナーの中に、こんな申請用紙を見つける事が出来るはずです。今回はこの申請用紙を使って土地謄本を取得する事になります。
(※参考〜公図申請時の解説記事はこちらです！）
ところでこの申請書をよく見ると、「登記事項証明書、登記簿謄本・抄本、交付申請書」となっている事に気付きませんか？ これには深い意味があるのですが、それは後日解説するとして今日は実務的な記入方法をマスターしちゃいましょう！
◎この用紙に次のように記入して下さい。
ポイントについて補足説明しますね。
申請人の住所は前回同様、基本的に会社の住所を書いておけば良いでしょう。名前は本名で良いと思います。
別に偽名でも良いのですが、職員から名前を呼ばれた際うっかり偽名で申請していたのを忘れて待ち続ける・・・、なんてアホみたいな事にならないためにも、ご自分の名前で問題無いと思いますよ。
次に、取得したい土地を具体的に記入していきますが、ピンクのラインマーカーの通り種別は「土地」にチェック、地番は今回調査の結果わかった地番である緑の土地「２２−１２」を記入、その隣りの「家屋番号又は所有者」は空欄で構いません。（ピンク×印部分）
又、請求通数としては「上段が土地」「下段が建物」となっていますから、上段に欲しい通数を１とか２とか記入する事になります。
緑のラインマーカー部分は、その土地が属する市区町村の住所を書けば良いのですが、今回の「２２−１２」土地は「港区南青山３丁目」に存在する、という設定でこのように記入しています。
次に、申請用紙真ん中よりやや下に「※共同担保目録が必要なときは、以下にも記載して下さい。」と書いてある部分については、見本の通り「必ず」記入して下さい。その意味については後日解説します。
そして最後にその下にある「登記事項証明書・謄本」の左側にチェックを入れ右側の土地を○で囲めば、申請書の完成です。これを窓口に出せば、混雑状況にもよりますけど、概ね１０分程度で調査対象土地の登記簿謄本（写）が手に入ります。
◆注意◆
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2008年05月16日
「（第６回 ）対象となる土地を見つけ出す part2）」
今まで配信した第１回〜第５回で、（１）不動産の情報管轄の法務局に行き、（２）公図を取得して、（３）調査対象となる土地を見つけ出す・・・。ここまでをお話して来ました。
調査対象地が見つかれば下記手順（４）「対象土地の土地謄本（写）を申請する。」の手続きに移れるのですが、その前に取得した公図のプロっぽい読み込み方について少しお話したいと思います。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
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（詳細解説）
３．対象となる土地を見つけ出す〜（その２）
対象地が見つかった場合、プロは必ずその周辺地に着目します。対象地の調査も重要ですけど、それ以上に重要なのが周辺地・・・いわゆる「隣地」の情報なのです。前回取得した公図を例にとって説明しましょう。
例えば対象地が「２２−１２」だったとしましょう。その土地を取り囲んでいる土地が４つあります。「２２−１・２２−９・２２−１４・２２−１３」ですね。この４つの土地は対象地同様、必ず調査対象にすべき土地です。ひょっとしたら、この中のいくつかに関して、対象地所有者と同じ名前が見つかるかもしれませんので。上記（Ａ）を拡大すると
（Ｂ）このようになります。
「２２−１２」を例に取ると、最も重要な土地は「２２−１３」になります。二重線のような細い土地が２２−１２の北側にありますね。この土地の所有者が誰なのか？ は、対象地にとって重大です。公有地であれば問題である可能性は低くなりますけど、私有地であった場合は「原則：要注意」となります。
理由については、道路と対象地とを分断している土地だから！
土地は道路に面していなければその資産価値は大きく目減りしてしまうのですが、２２−１２の土地は道路との間に「２２−１３」が挟まっているので、公図上では道路に面していない土地となります。
但し、この土地が国とか市町村とかの所有ならば、たいがいその土地も道路に含まれる可能性が高いので、結果的に道路に面している土地になりますけど、これが「私有地」となりますと、その私有地所有者と特段の約束事でも無い限り、道路には面しない土地となってしまいますので、更なる調査が必要となります。
同様な現象は「１７−２０・１６−２３」等にも現れていますね！ こちらが対象地となる場合にも、同様の調査が必要となります。
次に気にすべき土地は「２２−１」となります。この土地と「１８−４・１８−５・（リ）と書かれた土地」の各配置状況から、プロは、きっとここは下記（Ｃ）の赤色点線ような、南北を貫通する道路なんじゃないかな？ と推定します。実際に現地に行ってみたら
となると、ついでにこの土地に関しても調査しておくか！ ってな事になり、調査対象地は更に増える事になります。逆に言えば、ここまで掘り下げた調査を行う事により、対象地に係る情報を正確に掴める事になるのです。
ちなみに上記（リ）と書かれた土地ですけど、公図左上にその記号に関する説明書きがあります。これを見ると「リ＝２０−２１」と表示されており、この土地の所在地番が２０−２１である事がわかるのです。
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2008年05月09日
「（第５回 ）対象となる土地を見つけ出す part1）」
ＧＷ休暇は如何でしたか？ 今年は休みのタイミングが悪く、たっぷり取れなかった方も多いのではないでしょうか？ 僕はお陰様でたっぷりと休めまして久々に趣味の音楽三昧な日々を満喫しました。
さて、前回は公図を取る為の具体的な申請手続きの方法についてお話しました。そして、手に入れた公図の参考例をご紹介しましたね！
今日は、手に入れた公図から目的となる土地を探し出す手続きに入って行きます。ちなみに今日のお話は、下記【調査手順その１】の（３）の話となります。
◆─【調査手順その１】─────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆──────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
３．対象となる土地を見つけ出す〜（その１）
法務局には必ずその担当地区の航空地図（明細地図）が置いてあります。その地図と、前回手に入れた公図とを見比べながら該当土地の所在地番を割り出す事になります。見つけ方のコツとしては・・・・
【実例１】該当地の航空地図が北東角地である場合（簡単版）
手に入れた公図上で、北東角地でありそうな土地は【２２−４】と【２１−３】が見つけられます。
（Ａ）ポイントに色をつけるとこんな感じになります。
いずれも公図上で道路のような線が北と東に走っている事から、割と簡単に判別出来ると思います。
※上記（Ａ）と下の（Ｂ）を比較して下さい。もっとよくわかると思います。
（Ｂ）元々はこんな感じでしたね！
方位については、公図のどこかに方位を示す記号があるので、それでわかると思います。手に入れた公図では左上にありますね。
この２つの土地をよく比べてみると、【２２−４】は道路がクランク上になっている土地であるのに対して、【２１−３】はちょっと変形した十字路である事がわかりますね。これを航空地図と照らし合わせて見比べると、対象地がどちらであるか？ が見抜けます。
こっちだ！ と、見抜けた土地にある番号が対象土地の所在地番となるので、その番号を用いて土地の謄本を取得して行く事になるのですが、【実例１】は実務としては最も簡単な例で、毎回こんなに簡単に見つけられるとは限りません。次にやや高度な実例をご紹介しますね！
【実例２】該当地の航空地図が北東角地である場合（難解版）
先ほどは北東角地は２つ見つけられる！ と言いましたけど、実はまだまだあります。今度はこちらを先に見てもらい、それを見ながら記事を読んで下さい。
（Ｃ）まずはこちらを見て下さい！
◆例えば【１８−３】土地の場合。
こちらは北側は道路である事がすぐにわかると思いますが、東側はどうでしょう？ なんか、不思議な形の土地【２２−１】がありますね。この土地、実は道路なんです。矢印のような形をしてますけど、その矢印の頭の部分が道路の隅切りなんですね。そうだとすると、【１８−３】も北東角地である事になります。同じ例としては【１６−１０】も挙げられます。
◆例えば【２０−２０】土地の場合。
こちらも北側は道路である事がすぐにわかりますけど、東側はどうでしょう？ なんだか細っこい土地が何重線にも重なっているように見えますが、こちらも隅切りを手がかりによ〜く見てみると、両端がそれっぽく広がっている事に気付きませんか？ これも道路ですから、従って【２０−２０】もやけに細長い土地ではありますけど立派な北東角地となります。
※上記（Ｃ）と下の（Ｂ）を比較して下さい。もっとよくわかると思います。
（Ｂ）元々はこんな感じでしたね！
このように航空地図と公図を対照させながら、該当地の所在地番を割り出して行く事になります。これが出来れば次のステップへ移れるのですが、公図から読み取れる情報としては実はまだまだ奥深く、その辺がプロと一般の方とでかなり差が出てくる部分でもあるのです。
逆にこのような＜公図の読みこみ方＞が出来るようになると、土地に対してプロっぽい見方が出来るようになってきますので、次回はその辺を少し突っ込んでお話しますね。
つづく
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2008年04月25日
「（第４回 ）公図を取ろう！part2」
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前回は公図を取る為の具体的な申請手続きの方法についてお話しました。本日もその続きです。ちなみに今日のお話は、下記【調査手順その１】の（２）のお話となります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
２．公図を取得する〜（その２）
前回記入を終えた申請書はこんな感じになっているはずです！ ここでつまづく事が多い「ピンクのラインマーカー部分」ですが、ここには「所在地番」と言って、不動産を特定する為の専用の住所と、管轄法務局が公図を管理する上で便宜上割り振っている「地図番号」と言う専用番号を記入する必要があります。
まずはそのうち物件の住所にあたる「所在地番」ですけど、こいつは、日常生活で使っている「郵便物が届く住所」とは違う場合が多いのですが、たまに同じ場合もあるという、実にややっこしいシロモノです。
ほとんど全ての人は、調査対象不動産の所在地番がわかりません。私ツーファイブ自身も、自宅の所在地番を知りません。（・・・と言うか・・・イチイチ覚えていません！）
それじゃあ・・・どうするの・・・？
これを解決するためには以下の手順を覚えて下さいね！
- 法務局に備えてある「地図番号対照地図」（名前は各法務局によって微妙に異なります）を見つけ出す。
- 上記「地図番号対照地図」上で、調べたいマンションを探し出す。
- 上記地図上で見つけた調査対象マンションが属する土地が含まれている区域の「地図番号」を見つけ出す。（※わからなければ法務局の職員を捕まえてこのマンションの地図番号は何番ですか？ と、地図番号対照地図を指差して質問すれば、多分教えてくれます！）
- 見つけ出した地図番号を申請書内「地図番号」に書き入れる。
- 以上
次に、よく解からない「所在地番」について、申請書上にどう書くか？ ですけど、差し当たり以下のように記入して下さい。
★○○区（市）○○町○○丁目（この先未記入でＯＫ）★
このように調査対象マンションのチラシに書かれている住所をそのまま「○○丁目」まで記入して提出します。（※理由は、郵便物が届く住所も、不動産を特定する所在地番も、○○丁目までは共通だからなのです）
これでようやく「公図」を取得する為の申請手続きはクリアしました！ これを窓口に提出すると数分後にこんな感じの地図が出て来ます。
これで「２．公図を取得する！」はクリアです。これをもらう為には公図１枚につき￥５００円の登記印紙を貼付しなければなりませんが、係の人に念の為「いくらですか？」と確認し買うべき登記印紙の金額を確認してから買って下さいネ！ 間違って購入すると、後々面倒臭いので！
つづく・・・
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2008年04月18日
「（第３回 ）公図を取ろう！」
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前回は「まずは【管轄】法務局へ行く！」という、物件調査第一段階のお話でした。
今日は「それからどうするの？」というお話。下記【調査手順その１】の（２）のお話となります。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
２．公図を取得する。
３．対象となる土地を見つけ出す。
４．対象土地の土地謄本（写）を申請する。
５．対象土地の地積測量図（写）を申請する。
６．対象土地上にある建物の建物謄本（写）を申請する。
７．上記建物の建物図面（写）を申請する。
８．対象土地に隣接する全ての土地の要約書を申請する。
（接する道路に番号らしき記載がある場合それも含む）
◆─◆─◆────────────────◆─◆─◆
（詳細解説）
２．公図を取得する〜（その１）
法務局には「公図（こうず）」と呼ばれる、不動産特有の道路地図のような、そうで無いような地図があります。まずは、こいつを取得しましょう。
と、言っても・・・
初心者さんはまずココから壁にぶち当たります。
アッ！そうそう・・・
管轄法務局に行く際に、最低販売図面と財布は持って行って下さいね、でないと困りますから。どのように困るかは文中で説明します。
法務局に入ると、法人関連の書類を申請するコーナーと、不動産関連の書類を申請するコーナーとに別れています。 そのうち不動産関連コーナーの近くにこんな申請用紙を見つける事が出来るはずです。
これが公図を取得する為の申請書になります。こちらに必要事項を書き入れて、不動産関連コーナーの窓口に提出すれば３分程度で出て来ますよ！
◆注意◆
不動産関連の書類を手に入れる場合「登記印紙」と呼ばれる、収入印紙に似た物を購入して申請書に貼付する必要がありますけど、これは必ず「言われてから貼る！」クセをつけておくようにしましょう！ 窓口に提出する際、あらかじめ貼付する必要は（原則）ありませんので！
その理由については後述します。
記入を終えた申請書はこんな感じになっているはずです！
住所は基本的に会社の住所を書いておけば良いでしょう。名前は本名で良いと思います。別に偽名でも良いのですが、職員から名前を呼ばれた際、うっかり偽名で申請していたのを忘れて待ち続ける・・・、なんてアホみたいな事にならないためにも、ご自分の名前で問題無いと思いますよ。
次に、公図を取得する際は「黄色ラインマーカー」部分をこんな具合に記入してもらえればＯＫです。
問題なのは「地図番号」と「住所」 。初心者さんはまずここでつまづきます。
ここをどうクリアするか？ は次回お話します。
つづく・・・
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2008年04月11日
「（第２回 ）まずは法務局」
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プロのコンサルタントとして、クライアントが購入検討としてリストした物件を「調査」してくる事は重要な仕事の１つです。
それも完璧にね！
実はこの「完璧」というのが曲者でして・・、私自身、多くの仲介のプロであるはずの担当者と接する中、時々、「何？この調査内容・・・、レベル低すぎじゃない・・・？」と首をかしげたくなる内容の調査報告を受ける事があります。
特にマンション１室（区分所有建物）の仲介営業に特化している会社ほど、その傾向が強いですね。きっと、彼らはその上司から正しい調査方法の指導を受けていないんでしょうね。本人は自信満々で報告してきますから。
ツーファイブは、信託銀行系仲介会社勤務時代、この「調査」に関して、「ここまでやるの？」って位、徹底的な調査方法を叩き込まれました。皆さんにはせっかくですから、最初からその方法で覚えてもらいたいと思います。
以降、ここでは、気に入った一棟収益マンションが見つかり、その調査を行う為にどうするか・・・、という設定で記事を展開して行きます。
◆─【調査手順その１】──────────◆─◆─◆
１．まずは「管轄」法務局に行く。
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（詳細解説）
１．まずは「管轄」法務局に行く。
ここで管轄が「管轄」となっているのには明確な理由があります。今や土地建物の登記情報もインターネット時代、登録していればパソコンでも取れるし、管轄外法務局でも取れるようになっています。実務歴の浅い営業マンなどの場合、「所在地番さえ解かれば近くの法務局で取れるよ！」と教わっているようなケースも多いでしょう。
確かにその通りです。が、それが思わぬ調査不足の原因となる場合があるので、私は面倒でも必ず管轄法務局に行くようにしています。なぜなら、そうしなければ上記手順書の（２．５．７．８．）が取れないから。
そもそも、一昔前だと、謄本を取得するには管轄法務局に行くのが絶対条件だったので、そのような調査行動が体に染みこんでおり、何の抵抗もありません。むしろほとんど全ての情報を把握出来るので、二度手間になる可能性が少なく効率が良い！とさえ思っています。
調査したい不動産の土地建物情報を管理しているのは管轄の法務局です。そこに行けば、開示可能な情報はほとんど全て見る事が出来ます。
調査は必ず「管轄法務局」に行く！
この行動を徹底してもらいたいと思います。管轄法務局の調査サイトはこちら！
つづく・・・
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2008年04月04日
「（第１回 ）プロローグ」
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新しい年度がスタートし、どの企業も若々しい新入社員が配属され、オフィス内がにわかに活性化されていると思います。弊社にも今年度５名のフレッシュマン（ウーマン）が入社して、早速各部署に配属となっております。
不動産について右も左もわからないでしょうが、「学びたいオーラ」をバリバリ発散して、回りの諸先輩から多くの事を吸収し立派な不動産コンサルタントになって頂きたいと願っています。
そんな彼ら彼女らに、業界歴もうすぐ２３年になるツーファイブからまず最初に覚えてもらいたい知識として「物件チェック方法！」にフォーカスを当てる事にしました。
この連載記事は、不動産業に従事する事になった新入生の為に実務レベルのスキルを得てもらう事を意図して執筆しますが、同時に、既にこの業界で何年かの経験がある中堅社員の皆さんにも、
又、一般企業に属する方にも、そして不動産賃貸業（大家業）を営んでいるサラリーマン投資家・個人投資家さんにも是非読んで頂きたいと思っています。
特に個人投資家さんには、是非これから執筆するスキルをマスターして頂きたいと願っています。
なぜなら、皆さんは不動産業に関するプロではありませんが、不動産を利用して不労所得を得たい！と考えているのなら、それは立派な商売ですから、少なくともご自身が投資しようと考えている物件がどんなものであるか？
のチェックに関してだけは、プロ並に調べられるスキルを身につけ、転ばぬ先の知識武装をつけて頂きたいと願っているからです。
と申しますのも、仕事柄今まで軽く１，０００件を超える不動産売買契約に立ち会っていますが、ご自身の居住用として不動産を購入しようと考えている一般人の質問レベルと比較すると、収益不動産を購入する個人投資家さんの物件に対する質問レベルは意外と低い事に驚かされるからなのです。
皆さんに不動産投資理論を語ってもらうと、プロもまっ青な位知識レベルは高いのですが、話題が不動産売買そのものに及ぶと急におとなしくなる・・・。
一般人ですから当たり前と言えば当たり前なのですが、物によっては１億円を軽く超える不動産を購入するのに、正しい物件チェック方法を知らずに、言われるがままに購入して果たしてそれで良いの？ と思っているからです。
その為に仲介のプロがいるんでしょ？ 手数料払うし！
確かにそれも一理あります。ご自身では出来ない部分のアウトソーシングと考えれば、信頼出来るプロの仲介会社に丸投げするのも１つの方法かもしれません。しかし、自ら判断出来るスキルが身につけられるなら、学ばない手はないですよね。
冒頭紹介しました通り、この連載記事は不動産について右も左もわからない「全国の新入生諸君」に教えるつもりで執筆します。不動産業に従事する事になった人を始め、銀行、生保、損保、ノンバンク、証券、弁護士、司法書士、税理士、公認会計士、建設、土木、土地家屋調査士、測量士、不動産投資信託、ファンド、リート、その他大勢・・・。
企業に属するごく普通の一般社会人として考えてみても、実は不動産と何らかの接点がある職業って意外と多いですよね。そんな時に、プロの実務レベルでの正しい物件チェック方法を理解していると、結構使えると思います。
是非この機会に正しい知識を習得し、不動産業界人であれば【カスタマー・フォーカス】（目の前のお客様の為に自分は何が出来るのか？という概念）を身につけ、一般企業人であれば不動産と接する場合にも、まごつかない知識を身につけ、
そして、個人投資家さんであれば、プロがビビル位の物件チェックスキルを身につけて頂ければ幸いです。
それでは次週（第２回）より、実務レベルの記事を展開して行
きますのでどうぞお楽しみに！
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