藤原浩行の「不動産マーケットひとり歩き、プロの知識教えます！」:成約クライアント生の声

成約クライアント生の声

2008年09月23日

Ｓ・Ｍ様からの便り（第６話：一棟物収益マンション投資編）

この所何かと業務が忙しく、ブログ更新もままならない日々が続いています。毎日一つ、記事を更新する事を目標にしていますが、今月の更新実績はボロボロ状態なのです。

そんな中、昨年コンサルさせて頂いたクライアントより、お願いしていた体験談が届きましたので、この場をお借りしてご披露致します。

くしくも、Ｓ・Ｍ様案件以降、ファイナンス情勢がガラリと変わってしまったので、今お願いされた場合、同じようなコンサルをする事は出来ないので、ある意味参考にはならない部分もありますが、不動産購入は「決断力が重要！」という事が良く表現されている文章だと思いました。

Ｓ・Ｍ様、ご協力有難うございました！

【Ｓ・Ｍ様からの便り】

今まで銀行預金以外に資産の運用について考えていなかった私が、資産運用について考え始めたのは、2007年5月頃だったと思います。

勤めている会社もいつどうなるか先が見えない状態（お陰様でまだ無事に勤めていますが（笑））と、その前年父が亡くなりわずかばかりの現金が手に入ったことがきっかけでした。

現金も利子をあてにするほどの金額でもありませんし、かと言って銀行に預けておくといつのまにか生活費で消えてしまうかもしれません。折角父が残してくれたものを何かうまく使えないかなあ、というところからのスタートでした。

本屋の投資コーナーへちょくちょく通い、株式投資やFXなどの本も読みましたがピンと来ず、ふと見ると「不動産投資」というジャンルもあることを知りました。

以前、業務上宅建を取る必要があり、知識として不動産については知っているつもりでしたが、自分で投資するという発想はなく、いろいろな著者の本を数冊読み進めるうちに「これだ！」と直感的に感じました。（他の投資本に比べ不動産投資の本が一番楽しく読めました。）

当時発行されていたほとんどの不動産投資関連本を読んだと思います。

投資手法では、「競売物件を安く買う」「安い物件を買って自分でリニューアルし投資利回りアップ」「地方物件を買う」などの本は読み物としては大変面白かったのですが、自分が投資する場合、当然本業の仕事もありますし、休日は家族とのコミュニケーションも欠かしたくないと思っていたので、この方法は取れないな、と思いながら読んでいました。

そこでその中から自分にあう（自分ができる）と思われる投資方法について書かれている本、数冊に絞りました。そしてそれぞれの会社や著者のホームページを拝見したところ、倉橋社長のCFネッツが一番まとも（失礼な言い方でスミマセン。当時の気持ちを書かせて貰いました。）に見えたので早速、セミナーに参加しました。

セミナー費用がリーズナブルだったのも助かりました。初めてセミナーに参加したのが2007年6月中旬のことです。

その時、個別無料相談の御願いをし、7月初めに猪俣GMと藤原さんにご相談したのが初めの一歩でした。

この時も「ダマされないかな」「事務所ですごまれて不動産買わされたらどうしよう」なんてドキドキして南青山のオフィスを訪問したのを覚えてます。

当然ながらそんな心配もまったくなく、「何のために不動産投資をするのか、いつまでにどうなりたいのか」など、自分でもモヤモヤしていたモノをお二人からの質問を通して、次第にはっきりとさせていただきました。

ここまではどうなるかわからなかったので家内にも話をせずに一人で進めていましたが、段々外堀も埋まり、もしかしたら投資物件を買うことになってしまうかも、と感じその日の夕食時に家内にも相談し、理解をして貰いました。

（簡単に書いてますが理解してもらうことは結構大変なことでした。不動産投資についてまったくイメージがわかないということでした。たぶん理解したフリをしてくれたのでしょう。）

それからは、CFネッツさんのセミナーに時間の許す限り参加し、少しずつ知識をつけていきました。

個別無料相談では「最初は木造アパート１棟とか中古ワンルームマンションから」という話だったので、そんなつもりでいたのですが、藤原さんから「１棟マンションはどうでしょう」というご連絡をいただき、一瞬絶句したのですが、南青山のオフィスで井上さんにも入っていただき、「あなたの投資環境を詳しく判断した結果で、これが最適だと思います。」という力強い後押しに負けて（？）、「それで御願いします。」とあたかもスーツを買うがごとく簡単に御願いしてしまいました。

それからは、藤原さんはもちろん物件探しで大変だったと思いますが、我が家も家内への再確認、自宅の共同担保が必要かもしれないということで同居している母の説得、直接は関係ありませんが自宅が関わるということで兄弟への説明など精神的にかなり大変な時期でした。

万一、失敗したら自宅が取られてしまう可能性があると聞けば私以外の皆は腰が引けるのは当然でした。

2007年9月。そうこうするうちに「物件が出ました！」とのご連絡、嬉しさ半分、不安半分で現地見学。１棟ものでした、最初はアパートやワンルームと考えていましたので１棟マンションを見るとやはりスケールが違います。正直びびりましたが、俺にもこんな投資ができるんだ、と感慨深くもありました。

ところがここでも心配事が。１８室のうち６室が空室だというのです。でもその分安く買えるとのこと。そして藤原さん達の調査では、必ず満室にすることはできる、ということでした。

藤原さんが太鼓判押してくれているので、大丈夫だと自分に信じ込ませ物件購入を御願いしました。ただ一つだけ条件をつけさせていただきました、それは「自分の給与は不動産投資には一切使わない。」ということでした。

ローンの支払い額に万一届かない空室率でも、給与からは絶対に補填したくないということを藤原さんに伝えました。

藤原さんにはご迷惑だったと思いますが、「わかりました」と言っていただき、それに基づいた、様々な施策（一言で書いてますが大変ご尽力いただきました、本当にありがとうございました。）を考えていただき、これなら大丈夫だと自分も購入直前には不安は払拭されていました。

この物件の投資戦略や銀行とのネゴなど藤原さんに費やしていただいた時間が約２ヶ月、2007年11月ようやく銀行とのローン契約にこぎ着きました。

ローンの契約は、諸先輩方が書かれているように平日で時間のやりくりが大変なのと、書く書類、提出する書類が多くお金を借りる大変さを痛感しました。

2007年11月末。ローンが実行される日、すなわち売買決済（契約）日ですがこれも平日銀行で行われたのですが、藤原さんほかCFネッツの方々にご同席いただき、書類のやりとり、鍵のやりとり等午前中いっぱいかかりようやく終了、CFネッツの皆様にはいつものことだと思いますが、こちらは何せ初めてのことゆえドッと疲れが吹き出ました。

不動産投資に興味を持ってからちょうど半年で投資物件を購入することができました。半年でこんな投資をしてしまうなんて、自分でも驚きです。

その後5ヶ月、空室がなかなか埋まらずキャッシュフローも月々のローンを返済するとほとんど手元に残らない状態が続きました。この5ヶ月間は再び不安の期間でした。

「このまま空室が埋まらなかったらどうしよう」

「ローンは払い続けられるのだろうか」

「自宅取られてしまうのではないだろうか」

などネガティブな考えばかりが浮かびます。

2008年4月。しかしついにその時が来たのです！南青山の水谷さん、奥山さん、山田さんはじめ皆様のお力でようやく満室になったのです。入居予定のご連絡を頂いたときには、まさしく家内と手を取り合って喜びました。

その後、2008年9月現在まで多少の出入りはありますが、ほぼ満室状態で推移しております。藤原さんの見立ては正しかったのです。

とはいえ心配性ゆえ、相変わらず「金利が上昇したらどうしよう、返済できるだろうか。」などと思い悩んでいましたが、先日、プラチナ会員向け城ヶ島の花火大会に家族で参加した折、花火を見ながら猪俣GMとお話する機会がありました。

その際、自分が心配している内容を相談すると「CFネッツで不動産を購入した人でデフォルトを起こした人は一人もいません、何か事態が発生した場合には全力で対応しますから、安心してください。一緒に頑張りましょう」と言っていただき、非常に心強くまたこれからもCFネッツさんのお世話になろう。と心に決めたのでした。

この文章を書いていてちょっとCFネッツさんを褒め過ぎかなあとも思いましたが、実際のところどんなにセミナーなどで勉強しても所詮素人です。しかもサラリーマンをやりながらという非常に虫のいい考えです。そんなときはプロの知恵と経験に助けてもらうしかありません。スーツを買うように１棟ものを買ったのもプロの方々の自信を肌で感じることができたからだと思います。

管理に関しても同様です。勤めながら入居者さんの都合のいい管理など不可能です。今は管理上の問題が発生した場合、CFネッツさんからの解決案に対しYesかNoかの判断だけしている状態です。正直これは精神衛生上非常に助かります。

ともかくも、少しでも興味がある方は、一度セミナーや個別無料相談を受けることをおすすめします。一にも二にもプロに相談です。私のように「いずれ不動産持ちたいなあ」という状態から超特急で不動産を保有できるかもしれません。

Ｓ・Ｍ様の場合は、ご自宅の資産価値を共同担保として提供する事により、ファイナンスをクリアしていきなり１８世帯のＲＣ一棟物購入を達成出来ましたが、それも時期が味方してくれました。

この時期以降、銀行の審査姿勢が急に厳しくなり、共同担保よりも自己資金量を重視する姿勢を強めましたので、今、同じ物件を買おうとすると、恐らく３，０００万円位の自己資金を要求されると思います。

正に「ご決断」が功を奏したケースでした。ご本人がおっしゃられている通り、今は若干の出入りはあるも、ほぼ満室稼働していますから！

つまり、６室分が丸々キャッシュフローとして毎月毎月自動的に積み上がってくれる「システム収入」を獲得出来ましたので・・・。

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2008年04月15日

Ｏ・Ｊ様からの便り（第５話：稼げる自宅購入編）

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今日は会社公休日なので、いつもだったら休みネタをアップする所なのですが、今朝（深夜）、お世話したクライアントより体験談が届きましたので、早速公開致します。

O・J様は医師です。一般的に医師と言うと、お金持ちで優雅で・・・なんて想像する方もいらっしゃると思いますが、実際に現場の話を耳にすると、過酷なまでの労働で、体力が無ければ続かない職業である事を実感させられます。

O・J様にとって、不労所得の王道である不動産投資を一刻も早く実践する事は切実な思いであり、そのリアルな体験談は、きっと後に続く方々のベンチ･マークとして、非常に参考になると思います。

O・J様、ご協力有難うございました！

【O・J様からの便り】

私は都内の病院で勤務医をしています。職業柄、病院に緊急で呼び出されることが多く、病院の傍に住む必要があります。1年か2年、ひどい時は半年で引っ越したこともありました。これまで、8回も引っ越しました。

そのたびに敷金、礼金を支払い、すっかり引っ越し貧乏になっていました。高額なタワーマンションの賃貸にも住んでいたため、月々相当額の家賃が消えていました。

このままではいけない、と診療の合間をぬって、資産運用の勉強を本気で始めました。さまざまな資産運用の本を読みました。その中で、CF ネッツ倉橋社長のDVDに出会いました。

経験論などではなく、理論に基づいた不動産投資の講義で非常に面白く、たくさんの投資情報の中で、初めて感銘を受けました。

CF ネッツに興味を持ち、ホームページを見ると、講演会があることを知りました。私は、倉橋社長の2日間金融電卓講座に参加しました。

自分の専門外のことなので、理解できるかどうか不安がありましたが、倉橋社長の軽快な口調はとてもわかりやすく、金融電卓で利回りや投資指標の計算方法を学びました。根拠に基づいて投資をする基礎固めになり、その後ずっと役に立っています。

その講座の後の親睦会で、藤原さんに出会いました。賃貸で高い家賃を支払っている私の現状を知った藤原さんは、「まずは、不動産投資の視点で、自宅を購入し、他人の懐でなく、自分の懐に家賃を払いましょう。」とおっしゃいました。

私の場合、勤務する病院が変わり、引っ越す可能性が高く、また、今独身ですが、結婚して家族が増える可能性、開業など事業を起こす可能性などがあり、いきなり自分用に物件を購入する発想はありませんでした。

個人面談をしていただき、今賃貸で暮らしている人が、自宅用に投資の視点で物件を購入することは、たくさんのメリットがあることを知りました。

家賃を費用でなく、自分の資産に入れられる。
物件取得の手続きを経験することで、不動産投資の一連の流れがわかる。
不動産投資のキャッシュフローが、実際の形で理解できる。
自宅を持つことで、不動産投資で融資を受ける際の与信の向上になる。

私の場合、不動産投資の手始めに、自宅用物件導入をするのがベストと思いました。

もし仮に、転勤となり、自分が住めなくなってしまっても、投資の指標で選んだ物件なので、人に貸せば利益が生まれます。与信ぎりぎりで自宅を購入してしまうのは、極めて勿体ないことだと思いました。

取引中、藤原さんはとてもフットワークが軽く、いつも驚かされました。どこにでもすぐ飛んで行く、そんなイメージです。

購入を検討している物件に、ヤクザが住んでいる？という悪い噂を聞いたことがありました。不安になり、メールで藤原さんに質問したところ、翌朝一番で現地調査して、警察署の丸暴担当にまで確認に行かれて、即時ご報告いただきました。

結局、噂だけで何の問題もありませんでしたが、噂の一つで現地に飛んで行ってしまうとは、本当に驚かされ、不安も解消されました。本当に信頼のできる方だと安心しました。

また、私はかなり自由時間がないのですが、契約に際してはかなり時間の融通をつけていただきました。藤原さんの顔で、閉店ぎりぎり夜遅くに銀行契約をしていただいたり、早朝の役所手続きに立ち会っていただいたりしました。

私が実際に契約関係で動いたのは、2回だけでした。必要最小限だけで、代理のできるところは藤原さんがすべて動いていただきました。

メールのレスポンスも早く、的確な返答をもらえます。ブログまで書いていらっしゃっていて、いったい、いつ寝ているの？と心配になってしまうくらいです。お付き合いしているうちに、不動産が好きな、本当のプロの方だと実感しました。

結局、築27年で1900万円ほどの物件をフルローンで購入できました。住んでいて全然不自由なく、満足しています。3点ユニットが嫌いだったので、その後、シャワーブースにリフォームもしました。リフォームの勉強にもなりました。やはり、実際に物件を持ってみるのは大切と思います。

不動産業は単なる利回り追求の投資でなく、お客さんに満足してもらう事業と思います。お客さんに住んでもらう前に、お客の体験ができるのはいいと思います。

入居してくれるお客はどんな生活になるのか、お客の顔や生活が思い浮かんで、喜んでもらえるような物件を選ぼうというのが成功の秘訣ではないかと思いました。

そして、二つとして同じ物件はありません。経験を積んだ、信頼できるコンサルタントがいて、安心して不動産に投資できると思います。

売るために口先八丁、売ったら売りっぱなし、という業者に引っかかった知り合いもいますが、CF ネッツは、常に買い手側のコンサルタントとしてアドバイスしてくれます。

中でも藤原さんは全幅の信頼を寄せられるプロフェッショナルと思います。自信をもって、自分の友人に紹介できる方です。

次は、いよいよ一棟物に挑戦しようと思っています。またご報告いたします。

絶賛しすぎ・・・？　ひょっとしてヤラセ・・・？

いえいえ、正真正銘、 O・J様からの便りをそのまま掲載していますよ。ちょっとホメられ過ぎで照れ臭いですけど・・・！

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タグ：: 不動産; 不動産投資; 収益物件; インカムゲイン; 藤原

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2008年03月24日

「成約クライアント生の声」

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一昨日の事ですが、お世話させて頂きましたクライアントより「生の声便り」が届きましたので、この場で披露しますね！

H・M様との出会いは、私がCFネッツ･グループに移籍した直後の昨年５月に遡ります。コンサルさせて頂きました案件はどれもこれも思い出深いものですが、H・M様は「難産」だったので、とりわけ思い出深いものがあります。

以下、ご本人のご了承を頂いて全文無修正でご紹介致します。これから投資を始めようと考えていらっしゃる方々へは、先輩からの貴重な声ですので、参考にして頂ければ！と思います。

H・M様、ご協力有難うございました！

【H・M様からの便り】

＜不動産投資のスタート地点に立って＞

１．経緯

数年前に結婚して、老後までのライフプランと初めて向き合い、あまりに厳しい現実を目の前に何か行動を起こす必要性を強く感じました。遅まきながら、生活の基本である「お金」の知識をつけるために勉強をはじめたのです。

まずは株や投信、ＦＸなどのメジャーな投資手法の知識を吸収しつつ、夫婦二人分の全財産をポートフォリオを組んで投資しました。

ちょうど流れがよかったこともあり１年で２５％あまりの収益を得ましたが、あまり喜びはなく、不安感のほうが強かったのです。

何故か？

私たちの目的は長期にわたって安定した収益を得ることでしたので、浮き沈みの激しいこれら投資手法は肌に合わなかったのです。一言でいえば、キャピタルゲインではなくインカムゲインが欲しかったのです。

そのような中、猪俣さんの「アパート大家さんになった１２人のフツーの人々」を読み、これなら肌に合いそうだと確信し、読み終えた週末に猪俣さんの個別相談へ行きました。

２．ＣＦネッツへ

初めて訪れる青山の地で、猪俣さん　藤原さんと相対しながら、投資指標を元に理詰めで展開していくお話しに完全に魅了されました。

これだけ将来を明確に描けるのが不動産投資．．これに比べれば、今までやってきた株やＦＸは投資ではなく投機といえるかもしれません。

将来、この日が我が家の転機であったと振り返る日が来ることでしょう。

３．投資方針（決定への試行錯誤）

個別相談後、しばらくはセミナーＤＶＤや不動産投資本乱読の日々を送りつつ、我が家の不動産投資方針を藤原さん、井上さんと相談しながら決めることになるのですが、とにかく、知識を吸収しながら判断してたので、試行錯誤の右往左往の数ヶ月でした。

基本的にはＲＣの１棟ものというのがかなり初期の段階で決まっていたのですが、あれはダメか？これはどうだ？と色々と藤原さんには相談させていただきました。最終的に私のほうで、重要視したのは、大きく３つあります。

・立地
　不動産投資なのでこれははずせません。
・ＣＣＲ
　ＣＦを再投資するために、空室損考慮後１０％超を条件としました。
・長期投資できるもの
　当面、売却を出口としないもの（あくまでインカムゲイン狙い）。

加えて番外で、

・融資枠を使い切る
　いかに初期融資額を増やせるかで、スピードが全然違うので．．最終目標は不動産収益による早期引退です。

４．物件探し

基礎知識はついてきたとはいえ、不動産（投資）初心者という事実は冷静に受け止め、物件探しは信頼できるプロにお願いするというのが私のスタンスです。そのプロを見つけるのが私の一番大事な仕事。

そういった意味では、ＣＦネッツというプロ集団を見つけた自分には、ご褒美をあげてよいでしょう。

物件を探しはじめて約６ヶ月、その間に出てきたのが４件、なかなか厳しい現実です。しかも、２番手だったり、指値が通らなかったりと、待つ日々が続きました。

個人的な要因で融資の期限などがあり、少し焦り始めた時、銀行の融資枠が何故か！？広がり、それに合わせるように良い物件が出ました。東西線沿線の都内の鉄骨物件です。

若干古めの物件ではありますが、少なくとも新耐震以降ですし、立地もこれまで見た中で抜群によし、しかも大規模修繕直後です。加えて、ＣＣＲで１５％↑と指標的には優等生です。

年末も差し迫ったクリスマス直前によいプレゼントをいただくこととなりました。

５．契約～引き渡し

不動産というものに縁がなかった私たち夫婦にとって、初めての不動産契約となります。自分たちなりに納得しているため、今までにない金額が動くにもかかわらず、特に緊張も不安もなく坦々と契約～引き渡しまで（約１ヶ月）終了しました。

物件を購入したことの喜びは当然あるのですが、長い道のりの第一歩を踏み出したという意識のほうが強いようです。

６．今後

管理はＣＦネッツさんにお任せすることになりますが、物件を持った以上、まずよい大家でありたいと思ってます。この点は特にこれからの重点勉強課題でしょう。

加えて、収入が増え青色申告となることを考えると、税務に関する知識がとても重要となります。しっかり勉強していかなければいけないと思ってます。

また、投資は目的ではなく手段でしかありません。早期引退を目標としている以上、早い段階で厚いＣＦが出るような投資をしていきたいと思っています。

人生は限られていますので、投資効率を追い求めすぎて、寿命が尽きるころに厚いＣＦとなっては意味がないと思いますので．．

最後に、

不動産投資はいろいろな方々に協力を仰ぎながら、長い目で行う投資ですので、そのためには、まず家庭内での意思統一が不可欠だと思います。私たちは夫婦で勉強しながら、不動産投資についてよく話し合いました。

その上で収益のあがる物件を確実に購入する。これは、自信がなければ信頼できるプロにお願いすれば済むことです。

投資はあくまで自己責任ですので、お勧めはしませんが、興味があるようでしたら、ＣＦネッツさんにご相談されてみてはいかがでしょうか？　物件購入から管理までトータルでお話しできる、数少ない信頼できる会社だと思います。

有り難い事に、お褒めの言葉オン・パレードで、なんだかヤラセっぽく感じられるかもしれませんが、正真正銘、ご本人から届いた原文を無修正で掲載しています。

又、H・M様は大変勉強熱心な方で、わからない事に関してはっきりと「わからないので教えて欲しい！」と、質問出来る方でした。平たく言えば、知ったかぶりをしない方でした。

不動産（投資）売買初心者の方々にとって、この姿勢は大変重要だと思っています。不動産投資理論は机上で学べますが、重要なのはその知識を実戦で応用出来るスキルがあるかどうか？　なのです。

仮にその自信やスキルが無くても、私達プロのコンサルタントにご相談頂ければ、それらをカバーする事は可能です。そしてその際、私達のノウハウを貪欲に吸収しよう！　という姿勢は、是非真似して頂きたいと思っています。

H・M様ご夫婦は、早くも２棟目の投資をいつにするか？　で盛り上がっているようで、私も担当コンサルタントとして、その日が来るのが楽しみです。

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2007年10月05日

Ｔ・Ｓ様からの便り（第３話：ワンルーム投資編）

「成約クライアント生の声」

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今日は、数ヶ月前に収益ワンルーム２件をお世話したＴ・Ｓ様から「生の声便り」が届きました。こちらも前回までの記事に負けず劣らず臨場感溢れる内容になっていますので、早速ご紹介しますね！

Ｔ・Ｓ様もごく普通のサラリーマンで、ご年齢は４３歳です。

前回同様、このご年齢層の方はぼちぼち老後の収入源について気にし始める年齢です。弊社へご相談にお見えになる方々の中心的なゾーンになります。

Ｔ・Ｓ様もその危機感からご自身で不動産投資を始めたものの、最初の投資は残念ながら失敗し、どうしたら良いか？　途方に暮れていた状態で弊社を訪ねました。

「こんな物件、買わなきゃ良かった・・・」

そんな風に悩んでいる読者の皆さんの、目からウロコが落ちるような素晴らしい記事に仕上がっています。読み終わったら後を追いたくなりますよ！

Ｔ・Ｓ様、ご協力有難うございました。

【Ｔ・Ｓ様からの便り】

４３歳の会社員です。私がＣＦネッツさんと関わるきっかけになったのは猪俣先生の「アパート大家さんになった１２人のフツーの人々」を読んだからです。

ＨＰにアクセスすると著者の猪俣先生が直々に相談に乗ってくれるセミナーがあるじゃないですか！　しかも無料！　半信半疑、でも運命的なものも感じつつ家を出る日は妻に「行動しないと何も変わらないからな」と自分に言い聞かすように大都会（青山）に向かいました。

１５年ほど前に中古１戸建てを購入し直後、地方のワンルームマンションも購入しました。その後１戸建ては賃貸にして実家を建て替えて現在住んでいます。

不動産でうまくやろうと思ったのにお決まりのバブル崩壊で資産価値は減る一方、１戸建ては古くなり修繕がしょっちゅう、ワンルームも空きが出れば持ち出し、おまけに実家は大手ハウスメーカーで建築したので目一杯の高額住宅ローン、

手も足も出ない時期に安く物件を購入する人を見ては「買った時期が悪かった・・・」と運を恨んでいたのでした。この安い時になんとか１つでも投資用物件が買えたらと１５０万位は貯蓄していましたが・・

こんな状況ですから（１つも不動産を持たない人より銀行から見ればマイナスです）そもそも自分が買える物件があるとは思ってませんでした。

「本人の返済能力は重視しない、投資物件は物件の収益力を見る」というくだりに藁をもすがる思いで行ったのです。猪俣先生は丁寧に不良物件を添削、計算して下さり「優良物件を１つずつ増やしてカバーすればいい、中古１戸建ては時機を見て処分してもいい」とアドバイスして下さいました。

大金を用意しなくても購入できることを知り将来に光が射した気分になりました。何より自分のような一般ピープルでも相手にしてくれるんだ！と、とても嬉しかったのを覚えています（青山の投資物件専門会社は敷居が高い、富裕層しか相手にしないという強いイメージがありましたから）

暫くして藤原さんが私の担当でワンルーム物件を紹介して頂くことになりました。将来１棟ものを欲しがる私に「地震が起こった時、いろんな場所にあった方がリスクの分散になるんですよ、今はコツコツ１戸づつ増やしていきましょう！」と教えて下さいました。なるほど、と納得です。

そして初めに紹介して下さった物件を指値してしまったのは大きな勘違いでした。居住用物件を購入するように「あと５０万まけてくれたら」云々とお願いしました。

あとで聞いたのですが投資用の場合、良い物件はすぐに売れてしまう、仮に買うという意思表示をしても例えば後から即金で買うという人が現れたら売主はそちらに売ってもいいのです。（契約を先にした人の勝ちということです）

交渉の順番があるものと思い込んでいた私は当然、買えませんでした。

結局、もっとパフォーマンスの良い物件をゲットできたのでツイていたんですが。これから購入する方、「１日考えさせて？」なんてダメです。その場で即決することをぜひ心得てください。

ここでローンを組むにしろ、大金を投資するのにちょっと怖いな・・と思われますよね？　でも大丈夫なんです。ＣＦネッツさんは投資用不動産を専門に扱っている会社です。（所謂売りっぱなしの居住用は扱っていない）

そこに業界の精鋭スタッフがズラリいて（ＨＰを見てください）その方々のフィルターにかかっ（て）た収益が見込めるものだけを顧客に紹介しているのです！

利回り〇％なんて文字に飛びつきそうになる私には到底どれが本当の優良物件かはわかりません。

不動産で成功した人の著書にはこういう基準でネットを常にチェックして・・などと書かれてますが、そんな根気も時間も会社員の私にはありません。

不動産で成功する１番の秘訣は間違いない物件を見極めることです。それをやってくれるんですか？　本当に？　というのが正直な感想でした。

極端な話、じゃあ難しい不動産の知識なんていらないな！　と思ってる位です。今まで富裕層の人にしかやっていなかったサービスを一般庶民にも展開している会社なんじゃないでしょうか？

物件回りをしながら藤原さんには道中、たくさんのことを教えて頂きました。また年齢も私と近い、お互いの子供の年齢も近いこともあり親近感も持てました。

当初の予定より少ない投資金額で２戸購入できたので欲深い私は「もうちょっと無理すればもう１戸買えるかな？」と相談したことがあります。

「いや、何があるかわからないので５０万位は常に取って置いて下さい、家賃が入るまで様子を見ましょう」とおっしゃいました。事実すぐに備え付けの冷蔵庫が壊れるというハプニングが起きたのです。

不動産を持っていれば空室リスクや設備が壊れたetcいろいろあります。居住者に対して待ったは利きません。きっと舞い上がっている私にブレーキを掛けてくれたのでしょう。顧客の立場でアドバイスして下さる藤原さんをまたまた信頼したのでした。

将来は税法上、事業として認められる１０戸のオーナーを夢見ています。左団扇の大家さんということですね。更に男のステイタスとしていつかは１棟ものも・・・

もちろんＣＦネッツさんにお世話になります！

物件が増えた時、資産全体の相談も乗ってくれるそうです。そのために新たな資金（頭金）をどう作るか画策中です。

あの～、別に私はＣＦネッツさんの関係者ではありません。念のため

※文中の（　　　）内が原文ですが、前後の意味から解りやすく手直しさせて頂きました。

Ｔ・Ｓ様は、最初の不動産投資が手痛い失敗投資でしたが、不幸中の幸い、ワンルーム１戸だけでしたので、受けた傷も比較的浅く、今後の投資計画で十分に挽回出来る可能性が残されていた事がラッキーでした。

不動産の支払いは不動産に返させる。

１つのマイナス物件があっても、２つ３つのプラス物件を追加投資すれば、ポートフォーリオ全体としてはプラスに転換出来ますので、持ち出しは回避出来ます。

このアドバイスを信じて任せて頂いたのが、早期に良い結果に転換出来た最大の勝因だと思います。ご本人が記事中でも語られていた・・・

「行動しないと何も変わらない！」

この発想こそが文字通り転機となりました。今後は更なる追加投資について、お打ち合わせ出来る日が楽しみです。

そうそう！

記事中でも出ていた弊社猪俣が代表を務める「南青山建築工房」の公式ＨＰがリリースされました。収益不動産の購入ではなく、ご所有地でアパートを建築したい方のご相談もお受けしています。ご希望の方は是非こちらまでお問い合わせを！

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【担当クライアント生の声】

■Ｍ・Ｍ様からの便り　ＰＣ版　携帯版

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タグ：: 不動産; 不動産投資; 収益物件; インカムゲイン; 藤原

cfnets_fujiwara at 23:53

2007年10月01日

Ｍ・Ｍ様からの便り（第２話：ワンルーム投資編）

「成約クライアント生の声」

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以前ツーファイブ・ブログ・デビューを果たしたＫ・Ｍ様に続き、Ｍ・Ｍ様からも「生の声便り」が届きました。Ｍ・Ｍ様もごく普通のサラリーマンです。ご年齢は３９歳です。

このご年齢の方は、ぼちぼち老後の収入源について気にし始める年齢です。弊社へご相談にお見えになる方々の中心的なゾーンになります。

「何となく気になっている家賃収入の世界・・・」

そんな読者の皆さんの、目からウロコが落ちるような素晴らしい記事に仕上がっています。読み終わったら後を追いたくなりますよ！

Ｍ・Ｍ様、ご協力有難うございました。

【Ｍ・Ｍ様からの便り】

私が体験した「不動産投資」の世界

はじめまして。埼玉県在住のＭ・Ｍと申します。職業は派遣でＳＥをしております。３０代後半で、家族構成は妻１人、子１人です。

私の不動産投資は、平成１６年の秋に競売で中古のワンルームを１室買ったのが始まりです。その時は本を読んだだけ、ほとんど何もわからないまま、手探りの状態でした。

運がよかったのか、そのマンションは利回り１４％台という結構良い条件で落札出来ました。この物件はその後も着々と「家賃収入」という名の金の卵を産んでくれています。

このまま物件を増やしていきたい。

そう思うようになりました。

それにはワンルームを買うよりも、本の影響もあり、中古アパートが欲しいと思いました。しかし競売では思うような物件に出会えません。それにアパートの場合、最低落札価格が１千万円を軽く超える物件が多く、自己資金も足りません。

やはり銀行から借りるしかないのか。

でも、素人の自分を相手にする銀行などあるのか？

そんな風に悩んでいた平成１８年８月、ＣＦネッツ倉橋社長の著書「実践サラリーマン大家さん！」の出版記念講演を見たのがきっかけで、ＣＦネッツの不動産投資セミナーを受講することにしました。

ここで私の不動産投資を一歩、前進させる転機がありました。

セミナー後の懇親会に参加して、他の参加者と話をする機会を持ったのです。すでに不動産投資をしている人も多く、投資家の貴重なナマの声を聞くことができ、本当にためになりました。

自分でも「これはできるかも」と思いました。

帰宅後、妻に相談して、ＣＦネッツのコンサルティングを受けることにしました。コンサルティングは猪俣ＧＭにしていただきました。また担当営業として井上さんを紹介されました。

投資はスタートとゴール、つまりいくらの自己資金から始めて、何年後にいくらのキャッシュフローがほしいのかを決めることから始める、ということを教えてもらいました。私は自分のスタートとゴールを伝え、中古アパートがほしい、と希望を出して相談しました。

コンサルから少し経ち、井上さんから今後の投資計画の連絡がありました。当初の希望だった中古アパートは、ローンの取扱いをしている銀行が私の条件と合わないので、中古ワンルームを増やしていくことになりました。

さっそく井上さんは、私の自己資金の予算内で買える物件を３室、探してくれました。詳細な投資分析、キャッシュフローも満足のいく物件でした。

最初の１軒目は連絡をもらってすぐに下見に行って、その場で購入を決めました。ほかの２物件は見に行っている時間がなかったので、いちおうグーグルアースで確認したうえで（笑）、特に問題ないので連絡をもらった日に即決しました。

投資物件は足が早いので、迷っていると買うタイミングを逃してしまいます。だから特に問題がなければ「買い」だと私は思います。私の場合はとにかく早くキャッシュフローを増やしたかったので、３室まとめて購入しました。

まとめ買いは、手続きや決済などが一度で済むという利点があるので、良い購入方法だと思います。不安だった銀行融資も、ＣＦネッツの信用力で無事審査を通ることができました。

また、３室購入したのを機に、税務署で青色申告の届け出を行いました。青色申告にすると特別控除が受けられることや、セミナー代、懇親会費、不動産投資関係の書籍の購入代、物件下見の交通費などが経費になるなど、メリットが多いからです。

年が明けて確定申告を終え、再び物件購入のために動き出しました。担当も井上さん→吉田さん→藤原さんと変わりました。吉田さんは懇親会のときに「物件紹介して～♪」と
私がしつこくお願いしたので、とても熱心に物件を紹介してくれました。

藤原さんは初めて（の）私よりも年配の営業さんでした。私の「高く貸せるように、立地にこだわりたい」というリクエストに対して、「どうだ！」といわんばかりのナイスな物件を紹介してもらいました。その結果、２物件を購入することができました。

最初の競売物件を含め、現在６室を保有しています。すべて満室で回っています。おかげさまでローン差引き後でも年間１００万円を超えるキャッシュフローを得られるようになりました。

今後は貯まったキャッシュフローから繰り上げ返済をして、担保物件を作り、次の投資に繋げていこうと思っています。

私が今回体験した不動産投資からみなさんに伝えたいのは、不動産投資やサラリーマン大家さんという言葉に少しでも興味のある人なら、まずセミナーに参加すると良いと思います。そしてセミナーの後の懇親会にも是非行ってほしいなと思います。

そこで、実際に投資をしている先輩方の話を聞いて、自分にも出来そうだと思ったら、すぐに行動することをおすすめします。

ではみなさん、頑張ってください！

※文中の（　　　）内が原文ですが、前後の意味から解りやすく手直しさせて頂きました。

Ｍ・Ｍ様は、ご自身の体験談でも語られている通り、決断力のある方で、見た瞬間に買いを決断され投資を進めて行かれた事、一棟物にこだわらず好立地のワンルームに焦点を絞り、着実に投資を進めて行かれた事が勝因だと思います。

先日届いたメールにて「次回行われる井上セミナーに申し込みました！　久々に皆さんにお会い出来るのを楽しみにしています！」と、おっしゃっていました。

セミナー後の懇親会では、かつてご自身が先輩投資家から大きな刺激を受けたように、今度はＭ・Ｍ様ご自身が後輩投資家へ、大きな刺激を与えてくれる事でしょう！

Ｍ・Ｍ様の生の声をお聞きになりたい読者の方は、是非とも井上セミナーにご参加下さい。より具体的なアドバイスを聞けると思いますよ！

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cfnets_fujiwara at 23:40

2007年09月22日

Ｋ・Ｍ様からの便り（第１話：稼げる自宅購入編）

「成約クライアント生の声」

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以前、コンサル担当をしたＫ・Ｍ様にこんなお願いをしてみました。

ツーファイブ藤原ブログで「個人投資家になった方々の生の声」を特集しよう！　と考えています。体験談を次の世代へ語って頂きたいのでご協力頂けませんか？　字数制限、期限などは特にありません。ご自身の言葉で自由に表現して下さい。

そんなお願いをしていた原稿が本日届きましたので、早速読者の皆さんへ公開しますね。先輩の貴重な意見がギッシリ詰まっています。是非、ご参考にして下さい。

ちなみに、Ｋ・Ｍ様はごく普通のサラリーマンで、ご年齢も２０代です。

「不動産投資」なんて、自分には無縁の世界だ・・・

と思っていた読者の皆さんの、目からウロコが落ちるような素晴らしい記事に仕上がっています。読み終わったら後を追いたくなりますよ！

Ｋ・Ｍ様、ご協力有難うございました。

【Ｋ・Ｍ様からの便り】

私が資産運用について勉強しようと思ったのは、２００７年３月頃です。貯金はほとんど無く、持ち株会で月１万ずつ積み立てていたものの評価が、７０万くらいというものでした。

将来、銀行に貯金しているだけで、老後を悠々自適に過ごせるだろうか？　と、かんがえたときに、限界があると感じたため、年金に頼らなくてもよいほどのお金を作ろうと思いました。

最初は、いろいろと資産運用の本を買うところから始まりました。株式投資の本や投資信託の本、ＦＸ運用の本を中心に読みました。

読んだ結果、正直時間があって研究できるくらい没頭できれば儲かる気はしましたが、仕事をしながらこんなことやってたら、仕事に集中できず、気が気でなくなるなと結論づけました。

そして、ある時、大学時代に読んだ「金持ち父さん貧乏父さん」が目に入り、もう一度読んでみるかと思って手にしました。大学時代は「ふ～ん」くらいにしか思わなかったのですが、今読むと、何であのときから仕掛けておかなかったのだろうと悔やむくらい内容が理解できました。

不動産投資ほど、安全で自分の仕事にも集中しながら取り組める投資法はないなと思いました。自分のローン以上の金額を家賃設定して人に貸し、引き算した分が利益になる。まさに、お金に働いてもらうとはこういうことかと感じました。

それから、不動産投資と名のつく本を片っ端から読み漁りました。それらの本で学んだ事は、レバレッジという考え方といい借金ならしてもよいということでした。

そして、読んだだけではいまいちイメージがつかないなと思い、DVDをレンタルビデオ屋で３本借りました。その時に出会ったのが、CFネッツさんでした。

倉橋社長の説明を聞いて、より不動産投資が勉強さえすれば安全で確実な投資法だということを実感しました。一度お会いしてみたいなと思って、セミナー等はやっていないのかなと思ってホームページを見ると、ちょうど２日間の集中セミナーが開催されるということで応募しました。

値段も決して安くないセミナーでしたが（確か会員割引で６万ちょっと？）そういった投資をしないで、お金持ちになろうという考えは甘いと思いました。

そういった高額のセミナーは無料セミナーと違って、参加人数も少ないはずで、質問のチャンスが多いだろうと思ったので惜しみなく投資しました。実際に参加して、私の予感通り、参加者は十数人で倉橋社長との距離もとても近くセミナーを受ける事ができました。

セミナー内容は投資理論の話で、関数電卓を使いながらどのように不動産を評価していくかというものでしたが、とても有意義なものでした。この計算がちゃんと出来れば専門家とも対等に話せるなと思いました。

その中で、全く自分の頭になかったのが自宅を持つという発想でした。不動産投資的な自宅を購入する。仮に貸しても家賃収入がローンを上回る。そんな物件を探して、自分の家にする。この発想はありませんでした。

確かに、今払っている家賃くらいのローン返済で自宅が買えるのであれば、それに越したことはありませんし、家賃支払いは自分にとっては何の資産にもなりませんが、自宅は自分の資産になります。

ということで、自宅がないので自宅購入から始めたいと社長にご相談させて頂いたところ、　社員の藤原さんを紹介していただき、別途無料相談会にてご相談をさせていただきました。

そこから、自宅探しがスタートしました。自分の会社から通勤１時間程度の範囲内で、１，５００万円程度の中古物件、貸したら１０万円の家賃が取れる物件、これが私の設定した条件でした。

その他、いろいろなアドバイスをいただきました。４０ｍ２以上の家じゃないと住宅ローンが降りないこと、昭和５８年１月以降の物件（新耐震基準）を選ぶということなど、ぜんぜん１人では分からなかったアドバイスを頂きました。

藤原さんとは、週一回土日のどちらかを物件散策で同行していただき、平日はメールを通してめぼしい物件を自分でも見つけて、評価してもらいました。

不動産投資に適している物件から、そうでない物件まで実際に見ると見ないとでは感覚が違うなと改めて思いました。そして、一ヶ月程物件を探しながらやっと自分の気に入った物件が見つかり、契約をしました。

初めて経験する不動産購入。新しいことだらけでとても大変でした。大変だと感じたことは、

ローンの承認：まず同じ会社で３年以上働いていることが前提。私は社名が変わった関係でそれを証明するのに時間がかかりました。

クレジットローンを抱えていないこと。私は特に借金をしていませんでしたが、クレジット会社のカードを持っていたり、車のローン等を抱えているとローン申請が通りにくいそうです。

私は、購入代金の１１０％を借りれないか？と申請をお願いしました。つまり自己資金ゼロで購入しようと考えたのです。１１０％で借りても十分投資指標上は問題なかったので、そうしたいと思いました。

そして、ローンの承認を得てから、ローンの契約をしに銀行へ行きました。書く書類が多く、住民票や印鑑証明などの提出書類の準備も必要で結構手間でした。

そして（売買契約）残金決済。売主さんといよいよ（売買）残金精算を行うのですが、平日の銀行の融資執行が可能な時でないと（契約）決済ができないのがサラリーマンの私にとっては厄介でしたが、何とか時間をとって契約に行きました。

これらのことが少し面倒でしたが、全ての関門をクリアして自分の不動産を手に入れました。なんともいえない気持ちになりましたが、まだこれからがスタートです。

現在の目標は４０歳までに２０個の物件を持ちたいということと、６０歳になる頃には、家賃収入で年間１，０００万円ということです。

実際に今思っていることは、不動産投資は根気のいる投資だと思います。不動産を買うために最低１００万はためねばなりません。

そして、ローンを引っ張るには自分に信用がないといけないので、会社で３年以上勤務していることや、余計な借金をしていないことが前提となってきます。これらのことをちゃんと続けられる自信のある人は、是非不動産投資をはじめてみてはいかがでしょうか？

※文中の（　　　）内が原文ですが、前後の意味から解りやすく手直しさせて頂きました。

Ｋ・Ｍ様はまだ２０代、お若いのに、ご自身が６０歳になった以降のライフ・スタイルまで視野に入れた人生設計が素晴らしいと思います。

何日か前にもメールを頂き、収益ワンルーム投資への本格参入のタイミングについてのご相談を頂きました。早くも、不動産投資【第二弾】に打って出る計画をスタートされているようで、５年後・１０年後が楽しみです。

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cfnets_fujiwara at 20:33

藤原浩行の「不動産マーケットひとり歩き、プロの知識教えます！」

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