livedoor2008年10月31日
【第４話】〜２１世紀型不動産購入術！
前回はこんな記事で終了しました。
=====（前回記事より抜粋）=================
（繰上返済前の状態）
（１）１，０００万円借りて年間￥４６１，８２０円の支払い（￥３８，４８５円×１２ヶ月）という事は・・・
◆４６１，８２０÷１０，０００，０００×１００＝４．６１％（Ａ）
（繰上返済後の状態）
（２）３００万円を繰上返済し完済時年齢を繰上げてもらった場合・・・
◆４６１，８２０÷７，０００，０００×１００＝６．５９％（Ｂ）
※（１，０００万円−３００万円＝７００万円（残借入額））
※ 期間短縮の場合は毎月返済額は変わらない
上記（１）（２）の各計算式は、ローンの年間返済額が、借入（残）額に対してどの位の負担率になっているか？ を検証するための代表的な「物差し」で、不動産投資の世界ではこの「物差し」を「ローン・コンスタント（Ｋ％）」と呼んでいます。※上記（Ａ）（Ｂ）
この物差しで考えれば、３００万円を繰上返済して、その分借入期間を縮めてもらうと完済時年齢が繰り上がる！という利益は得られるが、毎月返済額の借入金に対する負担率は上昇する事になります。
=====（前回記事より抜粋）==================
この所東京、横浜、大阪、新潟でセミナー講師をやらせて頂いてますので、その中では度々口にしていますが、これからの時代、不動産の買い方も考えなければならない時代に突入していると思います。
名付けて「２１世紀型不動産購入術！」
一昔前なら・・・・
・住宅ローンをせっせと返して居住コストを無くしてしまい！
・退職金をたくさんもらって老後の資金とし！
・それを預金して、そこそこの利息をもらいながら！
・企業年金や国からの年金をもらって！
老後の生活設計が出来ました。
（このようなスタイルを２０世紀型と名付けました）
でも、これから先、この方程式は通用するのでしょうか？ しない事は皆さん気付き始めているのです。そこで考える・・・？
１．自宅を買って・・・
２．せっせと住宅ローンを返済して・・・
３．あと５年もすれば完済出来て・・・
４．居住コストはかからなくなるけれど・・・（税金は別にして）
５．労務所得が途切れたらどうやって生活する・・・？
６．自宅不動産からは何も生まれないし・・・？
このように考えて・・・考えて・・・考えて・・・！
収益不動産を買いたい！ と動機付けられ個別相談にお越しになるのです。
これを前回の繰上げ返済の話に戻すと、せっせと住宅ローンを繰上げ返済して、実質的な返済負担率を上げてしまう位なら（６．５９％）むしろ、住宅ローンは借りっ放しにしておいて（４．６１％）、繰上げ返済原資３００万円を収益不動産購入の頭金にして、実質７％位で運用出来る収益不動産を購入した方が良いのではないか？
と、ご提案しています。
このスタイルを「２１世紀型不動産購入術」と名付けているのです。
次回は、その具体的な方法についてお話しますね！
つづく
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コメント一覧
貯金していても仕方がない時代だし、
不動産投資
真剣に考える人が、
これから増えるでしょうね。
応援ぽち
そうですよ！
いつでも相談に乗りますので、その気になったら是非どうぞ！
今からお友達と食事をしに
行ってきま〜す♪
世は3連休ですが、
特にお休みもなし。。。
２−５さんも病み上がりなので、
ご無理されませんように〜
応援ぽち
病み上がりはもうクリアしましたよぉ〜！
本部に来たらクマさんが取材されてました。
