livedoor2008年09月23日
Ｓ・Ｍ様からの便り（第６話：一棟物収益マンション投資編）
この所何かと業務が忙しく、ブログ更新もままならない日々が続いています。毎日一つ、記事を更新する事を目標にしていますが、今月の更新実績はボロボロ状態なのです。
そんな中、昨年コンサルさせて頂いたクライアントより、お願いしていた体験談が届きましたので、この場をお借りしてご披露致します。
くしくも、Ｓ・Ｍ様案件以降、ファイナンス情勢がガラリと変わってしまったので、今お願いされた場合、同じようなコンサルをする事は出来ないので、ある意味参考にはならない部分もありますが、不動産購入は「決断力が重要！」という事が良く表現されている文章だと思いました。
Ｓ・Ｍ様、ご協力有難うございました！
【Ｓ・Ｍ様からの便り】
今まで銀行預金以外に資産の運用について考えていなかった私が、資産運用について考え始めたのは、2007年5月頃だったと思います。
勤めている会社もいつどうなるか先が見えない状態（お陰様でまだ無事に勤めていますが（笑））と、その前年父が亡くなりわずかばかりの現金が手に入ったことがきっかけでした。
現金も利子をあてにするほどの金額でもありませんし、かと言って銀行に預けておくといつのまにか生活費で消えてしまうかもしれません。折角父が残してくれたものを何かうまく使えないかなあ、というところからのスタートでした。
本屋の投資コーナーへちょくちょく通い、株式投資やFXなどの本も読みましたがピンと来ず、ふと見ると「不動産投資」というジャンルもあることを知りました。
以前、業務上宅建を取る必要があり、知識として不動産については知っているつもりでしたが、自分で投資するという発想はなく、いろいろな著者の本を数冊読み進めるうちに「これだ！」と直感的に感じました。（他の投資本に比べ不動産投資の本が一番楽しく読めました。）
当時発行されていたほとんどの不動産投資関連本を読んだと思います。
投資手法では、「競売物件を安く買う」「安い物件を買って自分でリニューアルし投資利回りアップ」「地方物件を買う」などの本は読み物としては大変面白かったのですが、自分が投資する場合、当然本業の仕事もありますし、休日は家族とのコミュニケーションも欠かしたくないと思っていたので、この方法は取れないな、と思いながら読んでいました。
そこでその中から自分にあう（自分ができる）と思われる投資方法について書かれている本、数冊に絞りました。そしてそれぞれの会社や著者のホームページを拝見したところ、倉橋社長のCFネッツが一番まとも（失礼な言い方でスミマセン。当時の気持ちを書かせて貰いました。）に見えたので早速、セミナーに参加しました。
セミナー費用がリーズナブルだったのも助かりました。初めてセミナーに参加したのが2007年6月中旬のことです。
その時、個別無料相談の御願いをし、7月初めに猪俣GMと藤原さんにご相談したのが初めの一歩でした。
この時も「ダマされないかな」「事務所ですごまれて不動産買わされたらどうしよう」なんてドキドキして南青山のオフィスを訪問したのを覚えてます。
当然ながらそんな心配もまったくなく、「何のために不動産投資をするのか、いつまでにどうなりたいのか」など、自分でもモヤモヤしていたモノをお二人からの質問を通して、次第にはっきりとさせていただきました。
ここまではどうなるかわからなかったので家内にも話をせずに一人で進めていましたが、段々外堀も埋まり、もしかしたら投資物件を買うことになってしまうかも、と感じその日の夕食時に家内にも相談し、理解をして貰いました。
（簡単に書いてますが理解してもらうことは結構大変なことでした。不動産投資についてまったくイメージがわかないということでした。たぶん理解したフリをしてくれたのでしょう。）
それからは、CFネッツさんのセミナーに時間の許す限り参加し、少しずつ知識をつけていきました。
個別無料相談では「最初は木造アパート１棟とか中古ワンルームマンションから」という話だったので、そんなつもりでいたのですが、藤原さんから「１棟マンションはどうでしょう」というご連絡をいただき、一瞬絶句したのですが、南青山のオフィスで井上さんにも入っていただき、「あなたの投資環境を詳しく判断した結果で、これが最適だと思います。」という力強い後押しに負けて（？）、「それで御願いします。」とあたかもスーツを買うがごとく簡単に御願いしてしまいました。
それからは、藤原さんはもちろん物件探しで大変だったと思いますが、我が家も家内への再確認、自宅の共同担保が必要かもしれないということで同居している母の説得、直接は関係ありませんが自宅が関わるということで兄弟への説明など精神的にかなり大変な時期でした。
万一、失敗したら自宅が取られてしまう可能性があると聞けば私以外の皆は腰が引けるのは当然でした。
2007年9月。そうこうするうちに「物件が出ました！」とのご連絡、嬉しさ半分、不安半分で現地見学。１棟ものでした、最初はアパートやワンルームと考えていましたので１棟マンションを見るとやはりスケールが違います。正直びびりましたが、俺にもこんな投資ができるんだ、と感慨深くもありました。
ところがここでも心配事が。１８室のうち６室が空室だというのです。でもその分安く買えるとのこと。そして藤原さん達の調査では、必ず満室にすることはできる、ということでした。
藤原さんが太鼓判押してくれているので、大丈夫だと自分に信じ込ませ物件購入を御願いしました。ただ一つだけ条件をつけさせていただきました、それは「自分の給与は不動産投資には一切使わない。」ということでした。
ローンの支払い額に万一届かない空室率でも、給与からは絶対に補填したくないということを藤原さんに伝えました。
藤原さんにはご迷惑だったと思いますが、「わかりました」と言っていただき、それに基づいた、様々な施策（一言で書いてますが大変ご尽力いただきました、本当にありがとうございました。）を考えていただき、これなら大丈夫だと自分も購入直前には不安は払拭されていました。
この物件の投資戦略や銀行とのネゴなど藤原さんに費やしていただいた時間が約２ヶ月、2007年11月ようやく銀行とのローン契約にこぎ着きました。
ローンの契約は、諸先輩方が書かれているように平日で時間のやりくりが大変なのと、書く書類、提出する書類が多くお金を借りる大変さを痛感しました。
2007年11月末。ローンが実行される日、すなわち売買決済（契約）日ですがこれも平日銀行で行われたのですが、藤原さんほかCFネッツの方々にご同席いただき、書類のやりとり、鍵のやりとり等午前中いっぱいかかりようやく終了、CFネッツの皆様にはいつものことだと思いますが、こちらは何せ初めてのことゆえドッと疲れが吹き出ました。
不動産投資に興味を持ってからちょうど半年で投資物件を購入することができました。半年でこんな投資をしてしまうなんて、自分でも驚きです。
その後5ヶ月、空室がなかなか埋まらずキャッシュフローも月々のローンを返済するとほとんど手元に残らない状態が続きました。この5ヶ月間は再び不安の期間でした。
「このまま空室が埋まらなかったらどうしよう」
「ローンは払い続けられるのだろうか」
「自宅取られてしまうのではないだろうか」
などネガティブな考えばかりが浮かびます。
2008年4月。しかしついにその時が来たのです！南青山の水谷さん、奥山さん、山田さんはじめ皆様のお力でようやく満室になったのです。入居予定のご連絡を頂いたときには、まさしく家内と手を取り合って喜びました。
その後、2008年9月現在まで多少の出入りはありますが、ほぼ満室状態で推移しております。藤原さんの見立ては正しかったのです。
とはいえ心配性ゆえ、相変わらず「金利が上昇したらどうしよう、返済できるだろうか。」などと思い悩んでいましたが、先日、プラチナ会員向け城ヶ島の花火大会に家族で参加した折、花火を見ながら猪俣GMとお話する機会がありました。
その際、自分が心配している内容を相談すると「CFネッツで不動産を購入した人でデフォルトを起こした人は一人もいません、何か事態が発生した場合には全力で対応しますから、安心してください。一緒に頑張りましょう」と言っていただき、非常に心強くまたこれからもCFネッツさんのお世話になろう。と心に決めたのでした。
この文章を書いていてちょっとCFネッツさんを褒め過ぎかなあとも思いましたが、実際のところどんなにセミナーなどで勉強しても所詮素人です。しかもサラリーマンをやりながらという非常に虫のいい考えです。そんなときはプロの知恵と経験に助けてもらうしかありません。スーツを買うように１棟ものを買ったのもプロの方々の自信を肌で感じることができたからだと思います。
管理に関しても同様です。勤めながら入居者さんの都合のいい管理など不可能です。今は管理上の問題が発生した場合、CFネッツさんからの解決案に対しYesかNoかの判断だけしている状態です。正直これは精神衛生上非常に助かります。
ともかくも、少しでも興味がある方は、一度セミナーや個別無料相談を受けることをおすすめします。一にも二にもプロに相談です。私のように「いずれ不動産持ちたいなあ」という状態から超特急で不動産を保有できるかもしれません。
Ｓ・Ｍ様の場合は、ご自宅の資産価値を共同担保として提供する事により、ファイナンスをクリアしていきなり１８世帯のＲＣ一棟物購入を達成出来ましたが、それも時期が味方してくれました。
この時期以降、銀行の審査姿勢が急に厳しくなり、共同担保よりも自己資金量を重視する姿勢を強めましたので、今、同じ物件を買おうとすると、恐らく３，０００万円位の自己資金を要求されると思います。
正に「ご決断」が功を奏したケースでした。ご本人がおっしゃられている通り、今は若干の出入りはあるも、ほぼ満室稼働していますから！
つまり、６室分が丸々キャッシュフローとして毎月毎月自動的に積み上がってくれる「システム収入」を獲得出来ましたので・・・。
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コメント一覧
はじめまして、大長です。より多くの人が不動産投資をして、自分で年金代わりの収入を得られはよいと思います。
もっともっと不動産投資を体験した人が世の中で語り、健全な投資方法を紹介できれば良いですね。
そのように想い、体験談を書籍にしました。コメント欄にて紹介させていただきます。
「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」10/5(日)出版記念講演の紹介です。
http://shop.odpt.net/daicho1005.html
よろしくお願いします。
このお手紙を拝見していると
自分もやってみたくなります。
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今日は天気悪いですね〜
曇っていると、
気分まで暗くなりますが、
気持ちを切り替えて
頑張りましょう♪＾＾
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今日は雷までなって、
嫌な天気ですです。。。
でもこれからお薬もらいに、
病院行ってきます♪
今日も頑張りましょう♪
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今日は今引越し中なので、
応援ぽちのみで、
失礼します＾＾
ポチ
今日もすみません。
これから打ち合わせなので、
応援ぽちのみで、
失礼します。
夜ゆっくり伺います♪
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今日も寒いですね。
これから少し温かくなるようで、
衣替えが難しいです。
お風邪に気をつけて。
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体験談書籍のご紹介有難うございました！
遅くなってしまいスミマセン。今後とも宜しくお願いします。
コメント有難うございます！
すっかり遅くなってしまいました。是非、チャレンジしてみて下さい！
コメント有難うございます。
気分転換出来ましたか？
コメント有難うございます。
どこか具合悪くしましたか？ 体が資本ですので、お互い頑張りましょう！
コメント有難うございます。
再び引越しですか？ 大変そうですね・・。
コメント有難うございます。
打合せ、うまく行きましたか？
コメント有難うございます。
急に寒くなって来ましたね！
風邪を引かないように、お互い気をつけましょう！
