livedoor2007年05月12日
【登記簿面積と実測面積】不動産用語解説
「販売図面を読みこなそう」
■第３回 【登記簿面積と実測面積】
販売図面の物件概要の中に「土地面積」の項目があります。そこには、「面積」「公簿（面積）」「登記簿（面積）」「実測（面積）」、たいがいこのような言葉が並んでいると思います。
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販売図面の中には、「登記簿面積：１０５．６６ｍ２」「実測面積：１０９．２２ｍ２」なんて書いてある図面もあったりします。同じ土地なのに２つの面積がある！ これって一体ナゼなんでしょう？
■「知識武装」の為のポイント解説
そもそも「登記簿」についての解説が必要なのですが、これは後日詳しく説明しますね。ここでは「法務局という役所で管理している不動産の台帳」＝「登記簿」と覚えておいて下さい。
ここに記載されている「面積」＝「登記簿面積」と言います。
登記簿には「土地の登記簿」「建物の登記簿」がそれぞれ別にありますから（例外あり）、土地、建物、それぞれに「登記簿面積」が存在する事になります。
一方「実測面積」とは、測量士や土地家屋調査士等の資格のある者によって実際にその土地を測量した結果の面積を指し、「実測面積」「測量面積」などと言います。
「登記簿面積」と「実測面積」とは、一致する場合もあれば、相違する場合もあります。何故そのような現象が起きるかというと、測量された時期によって大きく影響を受けます。
これはよーく考えてみれば誰でも理解出来る事ですが、例えば、終戦直後の測量技術と今の測量技術とでは、格段の違いがあるのは専門家で無くてもわかりますよね。
と言う事は、終戦直後に測量された結果を記載されている「登記簿面積」が、今の技術をもって計測された「実測面積」と相違するのは当然と言えば当然ですね。
これらの理由から「登記簿面積」と「実測面積」とが異なる場合に、念の為両方の面積を表示しておこう！ という意図で作図された結果、１つの土地に２つの面積が記載される事となるのです。
■「対応策」
「登記簿面積」と「実測面積」とが相違する事自体は、実務上よくある話で、特段心配する事は無いと思います。但し、大幅に違う場合は、
（例：登記簿面積→１００ｍ２、実測面積→２００ｍ２）
何故そのような現象が起きているのか、一応の経緯を確認する必要はあると思います。
「大幅」の基準なのですが、１０〜２０ｍ２前後の相違は実務上よくあるので、登記簿面積に対して２０％を超える相違があるようでしたら、「大幅」と考えて良いと思います。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る２つの面積について戸惑う事は無くなります。
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