2007年09月
2007年09月30日
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ここ数日間、気温がぐっと下がりいきなり秋っぽくなりましたね。今まで半袖・タイ無し・クールビズ仕様で過ごして来ましたが、明日から衣替え、もうさすがに半袖ではおかしいですね。活躍してくれた半袖君は、明日から冬を迎える身支度をして、来夏まで冬眠かな？
明日は、会社の来年度新卒生内定式があり、リニューアルほやほやの城ヶ島・遊ヶ崎リゾートホテルに行って来ます。今回は昼間に行くので、またちょっと違った雰囲気を楽しめる事と思います。
- このサイトマップは毎月１０日・２０日・３０日に、それまでに投稿された記事をカテゴリー別に見やすく整理更新した上、アップしています。又最新版については、右サイド【Blog内 目次】の一番下「サイトマップ」にも格納されています。
「サイトマップ」version. 2007/09/30
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2007年09月29日
「実戦レベルのナゼ？そうか！」
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■第０７回 【物件引渡しの時期】
以前、クライアントの方からこんな質問を受けました。
「居住用物件の売買契約をしたら、
実際にはいつから荷物を入れたり
引越したり出来ますか？」
我々プロが常識と思っている事も、一般の方から見ればよくわからない？ という事がこの世界にもしばしばあります。今日はそんなお話です。
賃貸借契約の場合は契約と同時に鍵が渡されますから、このような質問が出てくるケースは皆無なのですが、売買の場合はちょっと勝手が異なります。売買契約における一般的な流れは概ね以下の通りです。
�’簀齋戚鵝兵衂婉發鮖拱ГΑ�
�▲蹇璽鷦敍�申請手続き（２〜３週間程度）
��ローン内定（ここで１００％買える事が確定）
�ざ眈歎戚鵝紛箙圓箸隆屬能斬陬蹇璽鷏戚鵝�
�セ超盪拱Гさ擇喨�件引渡し（取引完了）
一般の方が混乱するのは、一体上記の何番から部屋を使えるようになるのか？ についてです。読者の皆さんは何番だと思いますか？
「正解は�ト屐�になります。よ〜く考えてみれば当然と言えば当然なのですが、お金を全額支払って初めて物件の引渡しを受けられ、使用可能になります。逆に言えば、�，両�態ではお金は支払っているのに、物件を使う事は出来ません。
「売主さんが住んでいるなら
仕方が無いけど、空き部屋
なんだからせめてローンが
通った�０聞澆六箸┐覆い�？」
こんなご相談をしばしば受ける事があります。これ、気持ちはわかりますが、とってもリスキーなんですよ。
マジで！
何がそんなにリスキーなのか？ 解説しますね。
不動産の売買契約を締結する場合、上記の通り最初のお金（手付金）を支払ってから残代金を支払うまで１ヶ月程度の期間を要します。
そこで売買契約書上、その間に物件が地震や火事などの被害を蒙った場合、誰が責任を取るか？ を明記しています。一般的には売主責任となっています。
つまり、地震や火事で売買対象不動産にダメージが起こった場合、基本的には売主責任と負担で原状回復をして買主に渡す！ となっています。
ですから、残金支払いと同時に鍵をもらうのであれば、それと同時に物件の管理責任が買主に移りますので、責任の所在がハッキリしており、綺麗な契約形態になります。
しかし、空き部屋である事をいい事に、例えば上記��の時点で引渡しを受けてしまった場合、（部屋に荷物を入れる！という事は、売主は買主に物件を引き渡した事になります）、そこから「管理責任は買主に移転」しますので、
その後残金支払いまでの間に大地震や火災などで不動産がダメージを受けてしまっても、それを売主責任とする事は出来ず、ダメージ付き不動産に対して約定の残金を支払わなければならない（買主）責任が生じます。
もっと解りやすく言うなら、極端な話、ガレキの山となった物件でも約束通りのお金を住宅ローンを借りて支払う事になります。あくまでも法律上の話になりますが！（銀行がそんな状態で融資に応じるとは思えませんが・・・）
賃貸から売買に切り替えるような方の場合は、ローン支払いと家賃支払いのダブリ期間を避ける為、しばしばこのようなリクエストをされる事がありますが、僕はそんな時はいつもこのお話をして「それでも先に荷物を入れたいですか？」と、お聞きします。
そうすると、皆さん「イエ、結構です！」と言いますね。その間のリスクを考えればダブリの金額などしれてますからね。
「物件の引渡し時期」１つを取っても、こんな実戦裏話があります。覚えておくとイザという時役立ちますよ！ 是非、忘れないで下さいね！
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2007年09月28日
「ツーファイブのつぶやき（第２４話のつづき）」
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昨日の個別面談の途中より、急きょ城ヶ島に飛ぶ事になり、初めて噂の城ヶ島・遊ヶ崎リゾートホテルにやって来ました。夜遅くの到着だったので施設の全容は確認出来ませんでしたが、居心地良さそうな雰囲気はすぐに伝わって来ました。
到着するやいなや、子供がとっておきの宝物を見せるがごとく、すぐさまプライベート・ビーチに案内されましたが、真っ暗でよくわかりませんでした。でも、部屋から波の打ち寄せる音が聞こえるホテルというのは「ブラボー」ですね、文句無く！
オープンを間近に控え、スタッフ全員汗まみれで仕事をしています。スーツ姿で室内に入るのは、さすがにちょっと気後れしました。
ところで、そもそもここに来たのは、個別面談にいらっしゃったクライアントの悩み事である「ライブハウスの箱が無い」を解決出来るか？の下見に来たわけですから、その辺を入念に見て頂きました。
ホテルのダイニング・ルームは程よい残響があり、生音にお化粧がかかり、演奏するには適しているような気がします。
ツーファイブも過去に何度か経験がありますが、演奏者にとって一番やりにくい環境は「じゅうたん敷きの会場」です。（シティ・ホテルなどに多いタイプ）
このパターンの箱だと音が全部吸音されてしまって、ちょっとしたミス・トーンもバレバレになってしまうからです。
その点、この位残響が残ってくれる箱だとプレイヤーは演奏し易いと思います。特に管楽器奏者は！（サックスも管楽器に属します）
ホテルの支配人によると、その他「ドラム・セット」「キーボード」「ギター」は常時用意されているそうで、それぞれの楽器を扱える人達が集まれば、即席コンボを結成出来そうな雰囲気です。
倉橋は、「釣り」「ヨット」「レンタサイクル」「シーカヤック」等のサービスを考えているようですが、ツーファイブは、それに加えて「週末はビーチサイドでジャズらない？」なんて企画も流行るような気がします。
ちょっと城ヶ島に興味が出て来ました！
正式オープンまであと僅か！ どうぞお楽しみに。
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2007年09月27日
「ツーファイブのつぶやき（第２４話）」
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本日は、平日には珍しく不動産投資個別相談を２件こなしました。いずれのクライアントもTSUTAYA（ツタヤ）に置かれている弊社DVDをご覧になり、「どうしても相談したい！」と、すっとんで来て頂きました。
毎度毎度ではありますが、高い電車賃をかけてわざわざお越し頂く姿を見ると、頭が下がります。
夕方面談差し上げたクライアントは、四国からお越し頂きました。最初は当然ながら不動産投資に関するお話をしていたのですが、たまたま話題がJazz Live（ジャズライブ）の話になり、ツーファイブの得意分野となりました。
又代表の倉橋も、今進めている城ヶ島遊ヶ崎リゾートホテル・プロジェクトを成功させる為、色々なイベントを企画していた所であり、バンドのライブもその視野に入っていたようで、話は一気にそちら方面へと急展開。
よくよく聞いてみると、何でも１１月に大物サックス・プレイヤーが来日するが、ライブが出来る箱（ライブハウス）が無い！ との事で、お困りになっていたようなので、倉橋が一言「ウチのホテルでやってみれば！」と提案し、
そこから一気に「現場を見に行こう！」と急展開し、個別面談の続きは車の中で！ という事で、急きょ城ヶ島に飛ぶ事になりました。
いやはや、ビックリな展開です。
そんなワケで今から城ヶ島に向います。詳しくは又明日ご報告しますね！
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2007年09月26日
ツーファイブ藤原の休日【episode22】
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先週から、早朝テニスから切り替えて始めたナイターテニス。今日も行って来ましたよ。少し涼しくなって来たので、爽やかな夜風が心地良いですね。
ところで、出掛けに娘が一言ポツリと・・・。
娘 「ガットを張り替えたいけど、終わって
から行ってもお店やってるかな？」
ツーファイブ 「う〜〜ん・・・
厳しいんじゃない？」
娘 「ガットやばいんだけど・・・」
ツーファイブ 「・・・。いいこと考えた！
行く前に出してさ、
代わりに試打ラケット
借りない？」
娘 「いいねぇ〜！」
てな事となり、家の近くのヴィクトリアにやって来ました。我家のスポーツ用品調達は、だいたいこちらで済ませています。
中１の時、初めて買ってあげた「Wilson HAMMER7（ウィルソン・ハマー７）」のラケットから、中２になって「prince O3（プリンス・オースリー）」に持ち替えたら、そちらが大のお気に入りとなり、次も「prince O3」がいいみたいです。
問題はどのモデルにするか？
初心者の時は、ハッキリ言って何でも同じだと思いますが、そろそろラケット選びも重要になって来るでしょう。今後しばらくは、次のラケットのモデルをどうするか？ の話題で盛り上がりそうです。
お古の「Wilson HAMMER7」は、現在ツーファイブ専用です。昔、何とかっていう番組で上戸彩が使っていたモデルとの事で、一時売れに売れたラケットだったそうですが、さすがに４０過ぎのオジサンが使うには、かなりミスマッチだと思いますが、構わずに使っています。
但し、女子ビギナー用なのでラケットが超軽く、かつ、柔らか過ぎるので、ツーファイブ用にガットのテンションを５８ポンドで張ってもらい、なるべくホームランボールが出ないようにしています。
店員さんに上級モデルのお奨めを尋ねた所・・・
prince O3
SPEED PORT BLACK LITE
Babolar aero strike
が、お奨めだ！ との事でした。
ツーファイブが上戸彩モデルを使っているのを聞くと、
Babolar aeroprodrive+
が良い！ との事でした。２つのBabolarは見た目変わりませんが、娘へのお奨めモデルはトップヘビータイプ（ラケットの先端よりに重心があるタイプ）、ツーファイブへのお奨めモデルはトップライトタイプ（ラケットのグリップよりに重心があるタイプ）だそうです。
結局３本まとめて借りて来て、早速試打してみました。
娘はやっぱりprinceがしっくり来るようです。ツーファイブは、３本の中ではトップヘビータイプのBabolarが、一番しっくり来ました。さすがに上戸彩モデルと違って、打ち負けずに強い打球が返せるので、ちょっと腕が上がった気分です。
帰りがけ店員さんが、「ホントはこんな事言っちゃマズイんですけど・・・、今買わない方がいいですよ。１ヶ月に新モデルが出るから！」と、こっそり教えてくれました。
売るのが仕事のはずなのに、あえて「買うな！」とアドバイスする店員さんに、カスタマー・フォーカスの横顔を垣間見ました。
「店員さん・・・有難う！
僕らは必ずここで買うからネ！」
心の声がそう叫んでました。・・・オシマイ！
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2007年09月25日
「ツーファイブのつぶやき（第２３話）」
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今日の昼過ぎの話です。
ある方が南青山オフィスに飛び込みで立ち寄られました。よくよくお話を聞くと、ある業者さんから熱心に新築ワンルームマンション投資を勧められていて、話を進めようか？どうしようか？ 悩んでいらっしゃる様子でした。
せっかくなので、座って頂き詳しい事情をお伺いしました。そうしたら、何でも節税対策に有効で、毎月１万〜２万位の持ち出しで購入可能！ とのお話のようです。
又その持ち出しも、確定申告による損益通算で所得税を取り戻せるので、実質的な損失は起こらない！ とのお話のようです。
それなら、継続的な家賃収入が得られる不動産投資は、老後の年金代わりとしても有効なので、ご自身としても「悪い話では無さそうだ・・・！」と思われているようでした。
もしも、皆さんの所に
こんな話が
舞い込んできたら、
どう判断しますか？
僕は直ちに「止めた方が良いと思いますよ！」とのアドバイスをしました。その理由についてはざっとこんな感じです。
- 「投資」って利益を得る為に行うものなのに、ナゼわざわざ多額のローンまで組んで、毎月１万〜２万（年額１２万〜２４万）もの「損失」が確定している商品を買おうとするのか？ それって投資じゃないですよね？
- 貸し出し想定家賃を聞いたら、相場より１０％程度割高なようでした。初代の入居人が退出して、２代目・３代目と代替わりするごとに、一般的には家賃が下落するはずですよ！（もはや新築では無い）
- 新築プレミアムが剥がれ落ちた時の下落率が１０％前後とするなら、元々１０％高い家賃は当初から見れば２０％近く下落する可能性があるので、その時点での持ち出しは更に加速する事になりますよ！
- イヤ気がさしてその物件の売却を考える際、投資物件は家賃収入額で価値が決まるので、２０％前後家賃が下落した中古物件が、新築当初の価格と同じような金額で売れる可能性は低くなりますよ！
- つまり、保有期間中はずーっと持ち出しが続き、イヤになって売却する時は、購入価格を大幅に割り込み、ダブル損が確定する可能性が高いですよ！
ざっと、こんなお話です。
言われてみれば「確かにその通り！」と思われたようですが、渦中に居ると気付かないようです。「税金が戻ってくる！」という言葉が、その人を盲目にしてしまうのでしょうか？
「投資」というからには、収益を得る事が正常な姿です。税金がかかる！って言っても、利益総額の一部が取られるだけの話であり、税金支払い後も「プラス」を保てますが、
持ち出しを伴う収益物件購入が「プラス」に転換する余地は、ほとんど有り得ない！、という単純な事実を見失わないでもらいたいと思いました。
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2007年09月24日
セミナーでの中心的な学習内容は、不動産経営管理の専門家としての国際資格「CPM（Certified Property Manager）」をパスする為に必要な「不動産金融工学」の基礎知識です。
そこでは前にもお話した、必殺の金融電卓「10BII」を駆使して、TVM（Time Value of Money）計算、CF（Cash Flow）計算をこなしていくのですが、初級編とは言え、初めて学ぶ金融計算の数々に、受講者の皆さんの戸惑いは相当なものでしたので、ツーファイブも出来る限りの援護を致しました。
セミナーが終わってから思ったのですが、
「そもそもセミナーで初めて学ぶ、【不動産投資指標の専門用語】に関する予備知識があれば、皆さんもっと理解度が増しただろう・・・・」
と、思いましたので、せっかくですからこの際その特集記事を配信する事に決めました。
セミナーにご参加された方は勿論の事、不動産投資に興味がある方、既に始められている方にも楽しんで頂ける内容に出来るよう、頑張りますので応援宜しくお願いします。
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2007年09月23日
「ツーファイブのつぶやき（第２２話）」
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一昨日の事でした。
会社を定年退職する事になったお仲間の送別会が、横浜は関内のカラオケボックスで、全社員を集めて盛大に行われました。
１９時集合で始まった宴会も、時の経過とともに宴の盛り上がりも絶頂となっていましたが、２３時を回った頃少々終電時間が気になるようになってきました。
新宿・渋谷・六本木あたりでの飲み会なら、最悪吉祥寺までタクシーでも何とかなりますが、さすがに横浜からタクシーで帰るほどリッチでは無いので、終電に間に合う程度に退散する事にしました。
時は、確か２３時３０分を
回った頃でしょうか？
最寄の関内駅に入って来た京浜東北線に何気に乗ったら、何と大宮行きの終電でした。
「うわぁ〜ラッキー、
危ない所だったぜ！」
終電に間に合った上にたまたま座れた事もあり、ホッとしたのか、そのまま居眠りこいてしまいました。そのせいで、東京駅から中央線に乗り換えるつもりが、気がついたら、とうに乗り越し上野駅。
「うわぁ〜、ヤバイ、ヤバイ！」
慌てて飛び降たら、丁度タイミングよく反対ホームに山手線が来たので、「これに乗れば、とりあえずは新宿までは行けるな！」 と考え、そのまま深く考えずに飛び乗りました。そしたら、何とその電車も品川行き終電だったのです。
「二連荘で終電かよぉ〜！」
と思った途端、イヤな予感を感じました。
「待てよ？
山手線が終電って事は、
中央線って、ひょっとして
もう終わってる？」
新宿まで行けたは良いが、その先が無いような気がして来ました。不安になり、携帯から終電時間を調べられるサイトは無いか？ と、あちこち探してみましたが、何だかよくわかりません。
仕方が無いので、とりあえず流れに任せて新宿駅に着き、ホームに降りた瞬間に、中央線の終電が発車予定のアナウンスが・・・
慌てふためいて、超ダッシュで何とか飛び乗り、息絶え絶えで三鷹駅まで辿り着きました。時は既に０１時２８分、
駅から自宅まではバス便なんですが、その終バスの発車時刻が０１時３０分、これまた三鷹駅に電車が到着するやいなや、超ダッシュで駆け込み、何とかセーフ。
かくして自宅に辿り着くまでに、都合４回の終電・終バスを乗り継いぎました。さすがにこんな経験は初めてです。世の中、こんな偶然もあるのですねぇ〜！
「我ながら、
なかなか強運だなぁ〜！」
と、妙に納得した一日でした。
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2007年09月22日
「成約クライアント生の声」
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以前、コンサル担当をしたＫ・Ｍ様にこんなお願いをしてみました。
ツーファイブ藤原ブログで「個人投資家になった方々の生の声」を特集しよう！ と考えています。体験談を次の世代へ語って頂きたいのでご協力頂けませんか？ 字数制限、期限などは特にありません。ご自身の言葉で自由に表現して下さい。
そんなお願いをしていた原稿が本日届きましたので、早速読者の皆さんへ公開しますね。先輩の貴重な意見がギッシリ詰まっています。是非、ご参考にして下さい。
ちなみに、Ｋ・Ｍ様はごく普通のサラリーマンで、ご年齢も２０代です。
「不動産投資」なんて、自分には無縁の世界だ・・・
と思っていた読者の皆さんの、目からウロコが落ちるような素晴らしい記事に仕上がっています。読み終わったら後を追いたくなりますよ！
Ｋ・Ｍ様、ご協力有難うございました。
【Ｋ・Ｍ様からの便り】
私が資産運用について勉強しようと思ったのは、２００７年３月頃です。貯金はほとんど無く、持ち株会で月１万ずつ積み立てていたものの評価が、７０万くらいというものでした。
将来、銀行に貯金しているだけで、老後を悠々自適に過ごせるだろうか？ と、かんがえたときに、限界があると感じたため、年金に頼らなくてもよいほどのお金を作ろうと思いました。
最初は、いろいろと資産運用の本を買うところから始まりました。株式投資の本や投資信託の本、ＦＸ運用の本を中心に読みました。
読んだ結果、正直時間があって研究できるくらい没頭できれば儲かる気はしましたが、仕事をしながらこんなことやってたら、仕事に集中できず、気が気でなくなるなと結論づけました。
そして、ある時、大学時代に読んだ「金持ち父さん貧乏父さん」が目に入り、もう一度読んでみるかと思って手にしました。大学時代は「ふ〜ん」くらいにしか思わなかったのですが、今読むと、何であのときから仕掛けておかなかったのだろうと悔やむくらい内容が理解できました。
不動産投資ほど、安全で自分の仕事にも集中しながら取り組める投資法はないなと思いました。自分のローン以上の金額を家賃設定して人に貸し、引き算した分が利益になる。まさに、お金に働いてもらうとはこういうことかと感じました。
それから、不動産投資と名のつく本を片っ端から読み漁りました。それらの本で学んだ事は、レバレッジという考え方といい借金ならしてもよいということでした。
そして、読んだだけではいまいちイメージがつかないなと思い、DVDをレンタルビデオ屋で３本借りました。その時に出会ったのが、CFネッツさんでした。
倉橋社長の説明を聞いて、より不動産投資が勉強さえすれば安全で確実な投資法だということを実感しました。一度お会いしてみたいなと思って、セミナー等はやっていないのかなと思ってホームページを見ると、ちょうど２日間の集中セミナーが開催されるということで応募しました。
値段も決して安くないセミナーでしたが（確か会員割引で６万ちょっと？）そういった投資をしないで、お金持ちになろうという考えは甘いと思いました。
そういった高額のセミナーは無料セミナーと違って、参加人数も少ないはずで、質問のチャンスが多いだろうと思ったので惜しみなく投資しました。実際に参加して、私の予感通り、参加者は十数人で倉橋社長との距離もとても近くセミナーを受ける事ができました。
セミナー内容は投資理論の話で、関数電卓を使いながらどのように不動産を評価していくかというものでしたが、とても有意義なものでした。この計算がちゃんと出来れば専門家とも対等に話せるなと思いました。
その中で、全く自分の頭になかったのが自宅を持つという発想でした。不動産投資的な自宅を購入する。仮に貸しても家賃収入がローンを上回る。そんな物件を探して、自分の家にする。この発想はありませんでした。
確かに、今払っている家賃くらいのローン返済で自宅が買えるのであれば、それに越したことはありませんし、家賃支払いは自分にとっては何の資産にもなりませんが、自宅は自分の資産になります。
ということで、自宅がないので自宅購入から始めたいと社長にご相談させて頂いたところ、 社員の藤原さんを紹介していただき、別途無料相談会にてご相談をさせていただきました。
そこから、自宅探しがスタートしました。自分の会社から通勤１時間程度の範囲内で、１，５００万円程度の中古物件、貸したら１０万円の家賃が取れる物件、これが私の設定した条件でした。
その他、いろいろなアドバイスをいただきました。４０ｍ２以上の家じゃないと住宅ローンが降りないこと、昭和５８年１月以降の物件（新耐震基準）を選ぶということなど、ぜんぜん１人では分からなかったアドバイスを頂きました。
藤原さんとは、週一回土日のどちらかを物件散策で同行していただき、平日はメールを通してめぼしい物件を自分でも見つけて、評価してもらいました。
不動産投資に適している物件から、そうでない物件まで実際に見ると見ないとでは感覚が違うなと改めて思いました。そして、一ヶ月程物件を探しながらやっと自分の気に入った物件が見つかり、契約をしました。
初めて経験する不動産購入。新しいことだらけでとても大変でした。大変だと感じたことは、
ローンの承認：まず同じ会社で３年以上働いていることが前提。私は社名が変わった関係でそれを証明するのに時間がかかりました。
クレジットローンを抱えていないこと。私は特に借金をしていませんでしたが、クレジット会社のカードを持っていたり、車のローン等を抱えているとローン申請が通りにくいそうです。
私は、購入代金の１１０％を借りれないか？と申請をお願いしました。つまり自己資金ゼロで購入しようと考えたのです。１１０％で借りても十分投資指標上は問題なかったので、そうしたいと思いました。
そして、ローンの承認を得てから、ローンの契約をしに銀行へ行きました。書く書類が多く、住民票や印鑑証明などの提出書類の準備も必要で結構手間でした。
そして（売買契約）残金決済。売主さんといよいよ（売買）残金精算を行うのですが、平日の銀行の融資執行が可能な時でないと（契約）決済ができないのがサラリーマンの私にとっては厄介でしたが、何とか時間をとって契約に行きました。
これらのことが少し面倒でしたが、全ての関門をクリアして自分の不動産を手に入れました。なんともいえない気持ちになりましたが、まだこれからがスタートです。
現在の目標は４０歳までに２０個の物件を持ちたいということと、６０歳になる頃には、家賃収入で年間１，０００万円ということです。
実際に今思っていることは、不動産投資は根気のいる投資だと思います。不動産を買うために最低１００万はためねばなりません。
そして、ローンを引っ張るには自分に信用がないといけないので、会社で３年以上勤務していることや、余計な借金をしていないことが前提となってきます。これらのことをちゃんと続けられる自信のある人は、是非不動産投資をはじめてみてはいかがでしょうか？
※文中の（ ）内が原文ですが、前後の意味から解りやすく手直しさせて頂きました。
Ｋ・Ｍ様はまだ２０代、お若いのに、ご自身が６０歳になった以降のライフ・スタイルまで視野に入れた人生設計が素晴らしいと思います。
何日か前にもメールを頂き、収益ワンルーム投資への本格参入のタイミングについてのご相談を頂きました。早くも、不動産投資【第二弾】に打って出る計画をスタートされているようで、５年後・１０年後が楽しみです。
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「ツーファイブのつぶやき（第２１話）」
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今日は、会社を長年勤めたお仲間の定年退職のお祝いで、横浜は関内のカラオケボックスに来ています。
弊社代表倉橋とは、その前職時代から通算するとかれこれ２０年のお付き合いだそうです。凄いですね。弊社の創業が２０００年ですから、それからは７年勤めた事になりますが、今でこそ少しは大所帯になりましたが、創業当時のご苦労は計り知れないものがあったと察します。
何でもそうですが、１つの事をやり遂げる！というのは素晴らしい事だと思います。
本当にお疲れ様でした。
さて、今日はほぼ全社員が集まってドンチャン騒ぎをしてますが、気がつけばそろそろ２３時を回ろうとしているにもかかわらず、誰も帰ろうとしません。時間的に無事吉祥寺まで辿り着けるのか？ 少々心配になって来ました。
みんな帰る気配がまるで無いのですが、終電に間に合うか？心配なツーファイブは、そろそろ失礼しようと思います。
顛末は明日のブログにて詳しくレポートしますね！
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2007年09月20日
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今日は毎回恒例の「最新版サイトマップ」リリースの日です。ブログ仲間より学んだ事として、皆さん読者の方より「前ブログで見た気がしたけど、いつ頃の記事だか覚えてないので、どこにあるか？解らなく、発見出来ずに困っている！」
というお問い合わせで、うまく説明出来ず困った！ という話を聞いていたので、この「サイトマップ」はブログ開設時よりずっと続けています。今回も復習を兼ねて、是非もう一度見学してみて下さい！
- このサイトマップは毎月１０日・２０日・３０日に、それまでに投稿された記事をカテゴリー別に見やすく整理更新した上、アップしています。又最新版については、右サイド【Blog内 目次】の一番下「サイトマップ」にも格納されています。
「サイトマップ」version. 2007/09/20
■【筆者より読者の皆様へ】
■【働く社会人に送る２１世紀型不動産購入法】
（稼げる自宅を買おうよ！）
■【お役立ちテンプレート】
■【この落とし穴に要注意！】
■【不動産用語解説】
○【不動産専門用語を押さえよう】
■【不動産投資専門用語解説】
■【実戦レベルのナゼ？そうか！】
■【お役立ちセミナー】
■【リスク・ヘッジ】
■【マーケットウォッチ】
○【京王線・沿線ウォッチ】
○【マーケット・アウトルック】
■【物件情報】
■【ティーブレイク】
・paperless＆free addressの世界 ＰＣ版 携帯版
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■【臨時News】
■【CPM受験奮闘日記】
■【英語力UP奮闘日記】
■【不動産ブログ立ち上げ秘話】
今回は以上です。いつも応援して頂き有難うございます。引き続き皆様のお役に立つ情報を、「読みやすく」＋「面白く」を心がけてお届けしますので、どうぞ宜しくお願いします！
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2007年09月19日
ツーファイブ藤原の休日【episode21】
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久々に娘とテニスをしました。
今までは毎週日曜日に早朝テニスをしていましたが、練習試合や大会日程とダブるようになり、なかなか思うように出来なくなったので、毎週水曜日夜のナイターテニスに切り替えました。
プレイは１時間しかしませんが、休みを入れずにやると結構タフですね。更に、早朝テニスはクレイコートですが、ナイターはハードコートなので、タフさに拍車がかかります。
始めてラケットを持った中１の頃は、相手をするのも楽勝でしたが、３年間でめっきり腕前を上げ、今では本気で打ち返して来る打球だと、球速について行けない事もしばしばです。子供達の上達の速さには本当に脱帽です。
以前買ったラケットも、よく見ると結構ボロボロなので、そろそろ新しいのを買ってあげる時期かも知れません。いつまで続くか？わかりませんが、しばらく休みの日の夜はナイターテニスで汗を流す事になりそうです。
話は変わりますが、前職で建売用地の仕入に奔走していた頃、ガソリンスタンドの売り物とか、テニスコートの売り物が、水面下案件として多く入って来ました。
結局経営が成り立たないから売りに出るのだと思いますが、スタンドはともかくとしても、テニスコートのような公共性の高いものは、何とか存続してもらいたいものだと個人的には思いますが、
不動産コンサルタントの立場で、地主さんよりその土地の有効活用についてのプレゼンを迫られた場合、果たして自分はどんな判断をするのか？ とても考えさせられました。
そんな事考えながらテニスをする人も珍しいですよね。もっと無心に楽しみたいと思いますが、空き地を見ると、その外形が何であっても、ついついそんな事考えてしまいます。
これって「職業病」なんですかね？
やっぱり！
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2007年09月18日
ツーファイブ藤原の休日【episode20】
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読者の皆さんは「夏合宿」と聞いてどんな思い出がありますか？
先日、高校時代の友人とひょんな事からそんな話で盛り上がったので、今日はそのお話を少々。
ツーファイブ藤原は、高校時代「吹奏楽部（ブラスバンド部）」に所属していました。ブラバンと聞くと、体育系・文化系の区分ではバリバリの文化系で、男女仲良く和気あいあいと行われる部活をイメージされるのではないでしょうか？
ところがどっこい、所属していた部は、当時都内屈指の名門校で、ブラバン人の甲子園「全日本吹奏楽コンクール」東京都代表常連校で、野球で言えば今の「早実」のような位置付けの部でした。
部の目標は「全国制覇」、その前に東京都予選、本選をクリアしなければならず、部活における全ての行動は、全て本選突破、全国大会への切符獲得！ を目指してプログラムされているような部でした。
先輩後輩の規律はメチャクチャ厳しく、高１は何をするのも全てダッシュ！ 返事も腹の底から大声で、学校内で先輩に遭遇しようものなら、直立不動で「チワーッス！」 まるで、応援団のような部でしたね。
学校内の中では、「硬式野球部」「応援団」についで、規律と上下関係の厳しいクラブで有名で、どこから見ても中味は体育会系の部活でした。
高１の夏合宿などは、今から思えば「究極のいじめを受けに行く！」ようなもので、その日が一日一日と近づくごとに、風邪引いて高熱でも出ないものか？ と、真剣に悩んだ思い出がありますね。
朝は５時起きで朝食の準備に始まり、起床の号令、マラソン、ラジオ体操、上級生の布団の上げ下ろし、朝食での上級生への配膳サービス、後片付け、一服する間もなく合奏の準備とめまぐるしく高１としての仕事が襲いかかり、ホッと出来るのは合奏中。
うっかり居眠りでもしようものなら、上級生から爆撃のような説教を喰らい、大ヘコミしたい所だが、そんな間もなく昼食の準備、配膳サービスと続き、昼休みも休む間も無く個人練習。午後の合奏、夕食の準備、配膳サービスと、アッという間に一日が過ぎ去って行くような毎日でした。
そんな極限状態の日々を何とか乗り越える事が出来たのは、やっぱり仲間がいたから。当時男子３人、女子６人の同期の仲間で仕事を分担し、励ましあって何とか地獄のような夏合宿を乗り越える事が出来ました。
あれから３０年の月日が流れましたが、当時の仲間とは今でも交流があります。又、当時体験した数々の事は、今「組織という名の部活」でもって、ビジネス活動を推進するのに役立っています。
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2007年09月17日
そうなんです！ このセミナー「不動産投資」と名が付いてはいますが、その中味を賢く応用すると
を実現出来るのです。それは一体ナゼか？
ツーファイブ藤原が、不動産経営管理の専門家としての国際資格「CPM（Certified Property Manager）」試験にチャレンジしているのは、既にお話していますね。
そこで習う不動産金融工学の基礎知識が、実はこのセミナーで簡単にマスター出来ちゃうのです。
勿論、必殺の金融電卓「10BII」がもらえて、その使い方もマスター出来てしまうからなのです。
「稼げる自宅」について、もっと解りやすく言い換えるとするなら、「収支バランスの取れた自宅」になります。
収支バランスが取れているとは、 「収入（仮に賃貸に出した場合の家賃）と支出（住宅ローン＋管理費＋固都税）のバランスが、ポジティブ（＋）に振れている！」 という意味です。
居住用不動産と言うからには、そこに住む為に購入するのですが、未来にどんな人生が待っているか？ 誰にもわかりません。つまり、実は買った不動産に住めなくなるかもしれないリスクをかかえて、誰しも自宅の購入に踏み切るのです。
万一、そのような未来がやって来た場合、「収支バランスの取れている自宅」を所有しているのと、「バランスを失っている自宅」を所有しているのとでは、全然打つ手が変わって来ます。
春のセミナーに参加された４人の方々は、いずれの方々も「稼げる自宅」のご購入に成功され、快適な新生活を始めていらっしゃいます。
中には早くも「自宅購入で学んだ不動産金融工学の知識で、今度は本格的に収益不動産投資に入りたい！」と、ステップ･アップ・コンサルに進んでいらっしゃる方もいらっしゃいます。担当者としては嬉しい便りですね！
どうですか？ 面白そうでしょ！
まだ数名なら、何とか駆け込み枠が残っているような話を聞きかじったので、ご興味あれば是非こちらまでお申込み下さい。
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2007年09月16日
「不動産（俗語）を覚えよう」
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■【サンドイッチマン】
昨日、読者の方よりこんなお便りが届きました。
Q.不動産の現地案内看板って、必ず人が持ってるんですが、何でですか？？ ただ置いておくだけだと、違法看板と見られるからですかね〜〜？人間に持たせて、ただの通行人の所有物？という事にしてるんですかね？？
良い質問なので、今日のブログネタにさせて頂くご了解を取りましたので、この場で解説しますね。
このような看板持ちの人の事を「サンドイッチマン」と呼んでいます。元々の語源はこちらから来ていてるようですが、今は看板持ちの人も含めてそう呼んでいますね。１００％バイトです。
言葉自体は、不動産（俗語）と言うより、もっと広義な広告俗語なんでしょうが、実務上よく使うので採用しました。ただボ〜ッと立っているだけのように見えますが、実は、これって結構申請手続きが面倒なんです。
まず、公道上にあのような形で人を立たせる為には、「道路占有許可」を取らなければなりません。許可申請は所轄の警察署になります。
許可書が出たら、それをサンドイッチマンをしてくれるバイトさんに持たせ、「警察から指導された場合はすぐに従うように！」と伝え立ってもらうのです。通行人からクレームが入った場合も同様です。
バイト料の支払いは日払いが多いようです。バイトする側からすれば、一日何もせずそこに立っていなければならない辛さはあれど、終わった途端にバイト料が入るのは魅力なので、需給がマッチングする事になります。
「バイトとは言え大変だなぁ〜！」と思うのは、夏の暑い時、冬の寒い時、それに雨の時ですね。毎日となると、その人件費もバカにならないですが、販売会現地まで合法的に誘導する為には、実務上この方法しか無いのが現状です。
ちなみに電柱などに矢印看板を巻きつけ、販売会現地まで誘導している業者さんもいますが、あの看板の事を「捨て看（すてかん）」と呼んでいます。
つけたら最後そのまま回収せずにつけっ放しで放置する事からその名がついたようですが、ほとんどが無許可で行われているのが現状のようです。
ちなみに無許可設置は立派な刑法犯罪に該当し、見つかった場合は逮捕されます。罪名は「軽犯罪法第１条第３３項（貼札行為）」に該当しますが、知ってか、知らずか？ 今でも街中には結構ありますよね。
そもそも犯罪以前に美観を損ねるので、個人的にはサンドイッチマンを採用している企業の方が好感が持てます。
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2007年09月15日
「実戦レベルのナゼ？そうか！」
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■第０６回 【PMチェック】
「AM」「PM」という言葉をご存知でしょうか？ 一昔前の不動産業界ではこのような言葉を使う人は皆無でしたが、ここ５〜６年で急速に定着して来た感があります。
ご存じ無い方の為に解説すると、「AM=（A）sset （M）anager」「PM=（P）roperty （M）anager」の略になります。日本語で言うなら、「AM＝（不動産）資産管理士」「PM＝不動産経営管理士」、こんな感じの意味合いになりますが、
もっとざっくりと大雑把に言うと、「AM＝不動産売買営業マン」「PM＝賃貸管理営業マン」、こんな感じになりますでしょうか？
ツーファイブ藤原は「AM」に所属しています。ですから、クライアントの投資計画に沿った収益物件を探索してご紹介するのが主な業務になります。
その為に、国際標準である各投資指標を駆使して、投資分析、市場分析を行い、対象物件の投資健全性にフォーカスを当て、物件精査を行っています。
一方「PM」の業務は、「AM」が拾い上げて来た物件を「これから長期経営していくに値する物件なのか？」という部分にフォーカスを当て、物件チェックを行っています。
今日は、AMで拾い上げた物件をPM目線で精査すべく、「PMチェック」に同行しました。
一棟物収益マンションを精査する場合、まず真っ先にチェックするのが屋上です。
屋上は、通常「屋上防水」と呼ばれる雨水の浸入を防止するコーティングがされていますが、当然ながら耐用年数があり、一般的には１０年周期で再施工する事が望ましい！、とされています。
そこで、対象物件の屋上防水施工品質がどんなものなのか？ チェックをする為に、こんな具合で屋上に登ります。
（ツーファイブの影が映っていますネ！
）
登頂？ついでに、アンテナの施工具合、強度等の劣化が無いか？も併せてチェックします。
こちらの物件は、屋上防水が３年前に施工されたばかりであり、非常に綺麗な状態となっており、PMチェックは合格でした。この状態であれば、あと７年前後はメンテフリーで問題無さそうです。
続いて、空室の室内状況をチェックします。空室という事は、賃貸募集をしているはずですから、室内は基本的に綺麗なはずですが、ズボラな管理会社ですと室内が荒れており、その結果決まらない！という事も考えられるので、空室の部屋は全てもれなくチェックします。
こちらもPMチェックは合格でした。いつでも新入居者を迎えられる状態に仕上がっていました。細かいようですが、ここらを十分に調査しませんと、引渡しを受けてから思わぬ出費が出てしまうので、慎重にチェックしなければなりません。
最後にチェックするのがポンプ室。マンションによって設置場所は様々ですが、こちらのマンションは地下にありましたので、こんな階段を降りてポンプ室をチェックしました。
ここでの重点チェック項目は「加圧ポンプ」、こちらも消耗品であり定期的な交換が必要となりますが、交換となると結構まとまったお金が出ますから、交換時期等の履歴があるかどうか？、無い場合は、稼働時の音などが怪しい状態では無いかどうか？ 慎重にチェックします。
こちらは、機械の横に平成１２年に交換した旨のシールが貼ってありましたので、近々故障する可能性は低そうです。又、稼働音も正常でした。勿論PMチェックは合格です。
如何でしょうか？ PMスタッフが普段どのような動きをしているか？ 参考になりましたか？
冒頭にて「PM＝賃貸管理営業マン」という説明をしました。
賃貸管理営業マンと聞くと、「賃貸募集中の部屋を案内する営業マン」というイメージがあります。確かに街中の賃貸業者さんは、ほとんどこの手の営業マンだけで構成されており、皆さんのお部屋探しのお手伝いをしてくれます。
しかし、厳密に言えば彼らは「リーシング・スタッフ」と呼び、「PM」とは明確に区別しています。
「PM=不動産【経営】管理士」が正式名称になります。つまり、その不動産を取得した際、以降の不動産【経営】という視点に立って何か問題点は無いか？ あるとすればそれは解決可能か？ 可能な場合想定されるコストは？
そんな仕事を毎日こなしている、不動産経営を行う上で大変重要なセクションなのです。
「AM」と「PM」は車の両輪の関係であり、音楽で言うなら「黒鍵」と「白鍵」の関係であり、そこに投資家さんを加えた三角形が「ゴールデン・トライアングル」となるような関係を維持する事が、大変重要だと思っています。
誰ですか！
「バミューダ・トライアングル」
などと言ってる人は！
同じトライアングルでも天と地ほど違っちゃいます！
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2007年09月14日
「ツーファイブのつぶやき（第２０話）」
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ツーファイブの通う南青山オフィスは青山通りに面していて、表参道交差点からほどない所にありますが、その裏手で月極契約している駐車場の通り道に、小さな、小さな教会があります。
その名は「南青山ル・アンジェ教会」
普段は気付かず通り過ぎてしまう位小さいのですが、ここが土日となると結婚式で大フィーバーします。日本全国晩婚・非婚時代と言われていますが、「それってホント？」と疑いたくなる位、毎週入れ替わり立ち代わり結婚式が行われています。
直接関係無くても、通りすがりとは言え、新郎新婦や友達連中の笑顔に触れ合うと、こちらまでちょっとだけ幸せな気分が伝染してきます。
夜などに通ると、結構ロマンティックな雰囲気ですよ。
明日・明後日も混みそうだなぁ〜！
出先から帰って来て、いつものように車を止め、前を通りかかった時に、ふとそんな事思ってしまいました。
不動産投資的には、ワンルーム、１ＬＤＫが最もリスクが少ないと見られています。理由は日本の人口自体は減っているにもかかわらず、単身世帯は増え続けているから。
理由は、「晩婚、非婚、離婚、高齢者」に代表される１人暮らしが増え続けているからなんですね。
でも、そんなデータが、ここでは全く実感出来ない・・・。不思議な、不思議な空間です。今度表参道に来る事があったら、是非覗いてみて下さいね！
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2007年09月13日
「ツーファイブのつぶやき（第１９話）」
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一昨日・昨日と仕事のスケジュールは連休でしたがCPM公式セミナー参加の為、ゆっくり休む事は出来ませんでした。
でも、参加したセミナーはとても有意義で、国際標準の不動産経営を学ぼうと、全国から集まっている仲間達と机を囲んでの授業はあっと言う間の２日間でした。
帰宅後、ナゼか急にJazzが聞きたくなって、引き出しの中で眠ってたCDを引っ張り出しました。そのタイトルは・・・
「Travels」 by Pat Metheny Group
２０年以上前のアルバムですが、今聴いても新鮮に感じるのはナゼなんだろう？
しばらく懐かしい響きを楽しんでいましたが突然「そうだ！、You Tubeにビデオないかな？」と閃いて、あちこち探してみました。
あった、あった、ありましたよ！ 「Travels」の第１曲目であり、大好きな曲「Are you going with me?」が。
この曲自体もとってもお奨めなんですが、Jazzをあまり聴かない方にとってはちょっと聞きづらいかもしれませんので、探しついでに「替わりは無いか？」とアチコチ探してみました。
Jazzと聞くと「暗い・煙い・汚い」ってイメージが先行して食わず嫌いの方も多いような気がしますが、でも、それはハッキリ言って選曲の誤りである事が多く、良いアルバムは初心者にも楽しめますよ！
せっかくですから、今日はそんなJazzをご紹介しますね！ このビデオ、モロJazzの割にはとても聴きやすく、しかも曲自体ご存知の方も多いと思います。
ちなみにピアニストが弾いているSteinway&Sonsのピアノ。ほとんどのJazz Musicianが必ず舞台で弾くアコピ（Acoustic Piano）メーカーですが、そんなに良いのでしょうか？
弾いた事が無いのでわかりませんが、プロが選ぶのですからきっと良いのでしょう！
そんな部分もチェックしてみて下さいね！
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2007年09月12日
「CPM受験奮闘日記」
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さて、昨日の続きだった電卓のお話ですが、このツーファイブ藤原ブログ、今まさに不動産業界に入ったばかりの新人さんもご覧頂いているようです。そんな方のために今日は「プロ・レベル」のお話をします。
【まずは一般の方向け！】
街で売っているローン電卓は、万人に使いやすいように会話形式で数値を入力していくと、毎月返済額やボーナス返済額がつかめるようになっています。
例えば・・・
- 借入額はいくら？→２，０００万円を入力
- 借入期間は何年？→３５年を入力
- 金利は何％？→３％を入力
- この操作の結果→毎月￥７６，９７０円の支払い
こんな具合の対話方式で答えが出るしくみですね。
でも、よく考えてみると支払う側から見れば・・・
- この位の毎月の支払いなら許せるな！
- ローン期間はこの位で抑えたいな！
- 金利は銀行が決めるのでそのまま入力
- そうすると結局僕、いくら借りれるの？
このような対話形式の方が馴染めませんか？ いくら借りるか？より、いくら払えるか？の方が重要ですから！
昨日お話した金融電卓国際標準の「10BII」、こいつはそれが出来ちゃう電卓なのです。
例えば・・・
- 毎月支払いは￥８０，０００円なら払えるな！→（入力）
- ローンは６０歳までには終わりたいから３０年だな！→（入力）
- 金利は・・・なるほど２．５％か！→（入力）
- へぇ〜、２，０００万借りれるんだぁ〜！
こんな感じで計算出来た方がメチャメチャ解りやすいですよね！
日本の物作り技術をもってすれば、こんな計算方式の電卓を作る事自体簡単に出来る事だと思うのですが、ナゼか？市販品ではあまりお目にかかった事はありませんでした。
※ 「テクノリード社」のは出来ました。
これが出来るだけでも十分価値があると思いますが、更に一部繰上げ返済後の返済額圧縮計算や、１０年後の借金残高、更には、銀行定期預金の１０年後の膨張額なども、簡単な操作で導き出す事が出来ます。まさに正真正銘「金融電卓」と言えますね。
【ここから先はプロ・レベル】
不動産を探している方へのコンサルをする場合、ファイナンスは一番重要な商談事項なので、時間をかけて綿密に打ち合わせますね。
その場合・・・
- 金利
- 返済期間
- 借入額
毎月支払額を決定するこの「三要素」を何度も何度も組み替えて、あらゆるケースの支払いパターンをシミュレーションすると思います。その際、ローン電卓との対話形式でのインプットを飽きるほど繰り返したりしてますね。
「10BII」は、上記「三要素」が全て独立メモリーでインプット出来、しかも自由自在に変更上書き出来る所が、国内電卓ではお目にかかった事が無い、画期的な構造なのです。
では、具体的に何がどのように画期的なのか！
例えば・・・
- 金利＝４％（試算金利）
- 借入期間＝３５年
- 返済額＝年収×３５％÷１２（ヶ月）＝￥２０４，１６６円
とインプットすれば、
- 借入額（上限）＝４，６１１万
と返って来ます。（銀行ベースの貸し出し限度額）
今度はそのまま、金利ボタンだけ「２％」（実行金利）とインプットして、返済額を再度呼び出せば、今度は、
- 返済額＝￥１５２，７４７円（実行返済額）
と返って来ます。
こんな具合に、「三要素」の各メモリーが独立して書きこめるので、変更したいパラメーターのみ上書きすれば、それ以外のデータは、前の情報をそのまま活かせるので、対話方式でエンドレスに押しまくる手間が省け、非常に快適なコンサルが可能なのです。
凄いでしょ！
どうも、今の電卓では物足りない・・・
そんな思いがある方へはお勧めの電卓ですよ！ 特にFP（ファイナンシャル・プランナー）の資格をお持ちの方は、必携だと思います。
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2007年09月11日
「CPM受験奮闘日記」
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今まで８回に渡り受講してきたCPM（Certified Property Manager）の公式セミナー、本日からいよいよ「FIN402プロパティー・マネージャーの為の金融計算と戦略」が始まりました。一番楽しみにしていた授業です。
この講義では色々な金融計算のスキルが試されます。金融計算？ いまいちイメージが解りづらいですね。もっと簡単に言えば、「ローン計算のスキル」と言った所でしょうか？
振り返ってみれば、駆け出しの頃のツーファイブは、ローン計算は全て手計算で行っていました。ローン電卓も無く、エクセルのような表計算ソフトも無い時代でしたから！
手計算と言っても、小学生の算数よろしく電卓も使わず手書きで計算・・・というワケでは無く、電卓を使った四則演算を、銀行から与えられたベンチ･マークを利用して行います。例えば・・・
- １，０００万
- ３５年
- 金利５％
- で借りた場合は、月々支払い「￥５０，４６８円」
というベンチ･マークを与えられるので、２，５８０万の借入なら、￥５０，４６８×２．５８＝￥１３０，２０７円（概算支払い額）というような感じで手計算を行い、クライアントに説明していました。
その後いつの頃か「ローン電卓」なる、住宅ローン計算をボタン１つで瞬時に行えるポケット電卓が発売され、仕事が随分楽になった記憶があります。
こいつは画期的だ〜！
発売当初は感動しました。
このローン電卓、大型家電屋さんに行けば、今でも普通に売っていますよ。主に「カシオ」と「シャープ」のローン電卓が流通量が多いようです。値段の割には（￥４，０００位）基本的なローン計算がバッチリ出来るので、コストパフォーマンスが高いのが人気なのでしょう。
ツーファイブ駆け出しの頃は、確かカシオのローン電卓を使っていた記憶があります。
その後しばらくしてから、「テクノリード社」のポケットFPが発売され、つい最近までその電卓を愛用していました。￥２０，０００円位するのですが、機能が格段に優れていて結構重宝していました。
ところで、今回CPMセミナーで使うローン電卓は、その数段上を行く画期的な電卓です。
その名も
「ヒューレット・
パッカード（HP）社の
「10BII」
名前からして「出来るなおヌシ！」と言いたくなるような気がしません？ （俺だけか・・・！）
残念ながら日本では売っていないシロモノなのですが、金融先進国「アメリカ」では、
10BIIを持っていない
不動産営業マンとは
口を聞くな！
と、言われるほどポピュラーな電卓なのだそうです。
本日のセミナーは、その電卓を使いこなして、あらゆる金融計算に強くなる為のセミナーだったのです。
ところで・・・、
一体この電卓の
何がそんなに凄いのか？
明日、その凄さをお話しますね。どうぞお楽しみに！
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2007年09月10日
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TSUTAYA（ツタヤ）さんの「Business College（ビジネス・カレッジ）」に採用されている弊社DVDの貸し出し実績が好調だそうです。今日のランキングを見てみたら、総合８位でした。
まだご覧になった事が無い方は、是非一度手に取ってみて下さいね！ 結構面白いですよ。（もっと詳しい情報はこちら！ ）
先日南青山オフィスで仕事中、電話のベルが鳴ったので急いで出た所、たまたまそのDVDを見た方からでした。不動産投資についていくつもの書籍やDVDを見て来たが、「TSUTAYAさんで借りた弊社DVDが一番「ピン」と来た！」との事で、今週末はるばる沖縄から個別面談にお越し頂く事となりました。
頭が下がります！
今の所、神奈川エリアに３店舗、東京エリアに２店舗と、首都圏にしかお店がありませんから、地方の方にはワザワザお越し頂かなければならず、大変恐縮しています。
でも、わざわざお越し頂くだけの「価値」をご提供出来るグループ企業であると思っていますので、不動産投資に限らず、居住用不動産の購入や売却、買い換え等、何でもご相談して頂きたい！ と思っています。
さて、本日現在の「最新版サイトマップ」をアップします。
- このサイトマップは毎月１０日・２０日・３０日に、それまでに投稿された記事をカテゴリー別に見やすく整理更新した上、アップしています。又最新版については、右サイド【Blog内 目次】の一番下「サイトマップ」にも格納されています。
「サイトマップ」version. 2007/09/10
■【筆者より読者の皆様へ】
■【働く社会人に送る２１世紀型不動産購入法】
（稼げる自宅を買おうよ！）
■【お役立ちテンプレート】
■【この落とし穴に要注意！】
■【不動産用語解説】
○【不動産専門用語を押さえよう】
■【不動産投資専門用語解説】
■【実戦レベルのナゼ？そうか！】
■【お役立ちセミナー】
■【リスク・ヘッジ】
■【マーケットウォッチ】
○【京王線・沿線ウォッチ】
○【マーケット・アウトルック】
■【物件情報】
■【ティーブレイク】
・paperless＆free addressの世界 ＰＣ版 携帯版
■【DAY OFF】
■【臨時News】
■【CPM受験奮闘日記】
■【英語力UP奮闘日記】
■【不動産ブログ立ち上げ秘話】
今回は以上です。いつも応援して頂き有難うございます。引き続き皆様のお役に立つ情報を、「読みやすく」＋「面白く」を心がけてお届けしますので、どうぞ宜しくお願いします！
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2007年09月09日
「不動産（俗語）を覚えよう」
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■【指値（さしね）】
この言葉は、「不動産俗語」と言うよりは、株式用語ですっかりお馴染みですね。でも、不動産実務上でも、とてもポピュラーな俗語ですので、改めてスポットライトを当てる事にしました。
「指値（さしね）」とは、文字通り「値段を差す！」つまりは、「値引き交渉を行う！」事を指します。
物件は気に入ったけど、値段交渉をしてより安く買いたい！ というような時に、
-
「指値入れてみますか？」とか・・・
-
「差しますか？」とか・・・
こんな使い方をします。
勿論、相手がある事ですから「NO !」と言われればそれ迄なのですが、交渉次第では思った以上に値下げが効く場合もありますので、交渉してみる価値も時と場合によっては「アリ！」だと思います。
但し・・・、
これはあくまでも「ケース・バイ・ケース！」
時と場合によっては、満額で申し込む事をお勧めする場合もあります。ナゼなら、そうしないと取り逃してしまう可能性が高いから。
その「時と場合・・・ってどんな時？」
そんなご質問が聞こえてきそうですが、これ、説明するのすごく難しいんです。ナゼなら「そう感じるから・・・！」が答えなので・・・。
僕は、今までに１，０００件を超えるお取引に立ち会って来ました。仮に、ご案内件数に占める契約件数が３割とするならば、今までに延べ３，３３３件のご案内をこなして来た計算になります。
だから「肌で感じる！」んですね。
これは指値なんて入れてたら買いそびれるな・・・、と。
言い換えれば、「これは値引きは出来そうもないぞ！」という「感覚」を持っているのです。
ツーファイブの大好きな「ICHIRO（イチロー）」が、よく記者からの質問に対してこんな答え方をする事があります。
１０打席以上ヒットが出ていないけど大丈夫か？ と、皆んなは質問するけど、僕はその打球に対して「捉えた！」という感覚を持っている。
ただ結果、野手の正面に行ってしまったりで、結果として現れるプレイでヒットという形を残せないから、傍目にはスランプとしか見えないだけだ。
つまり「捉えた！」という「感覚」はあるのだから、それを失わない限り、いずれ結果はついてくる！
つまり「感覚」の話なので、何回その説明を聞いてもその「感覚」を持っていない方が聞く限り、実感として理解する事は難しいと思います。
ところで収益物件の場合、売れなきゃ売れないで、その間は所有者口座に家賃が入って来ますから、売主さんによほど急がなければならない事情でも無い限り、一般的に「指値は効きにくい」傾向にあります。
勿論、収益物件ですから、収支が合わないのに無理してその物件を高い値段で買いに出る必要は無いのですが、必要以上に指値にこだわると、それこそ「二番手」となり買い逃す可能性もあるので、決める時はある程度の思い切りも必要だとは思います！
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2007年09月08日
「不動産（俗語）を覚えよう」
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■【二番手（にばんて）】
居住用物件にしろ、投資用物件にしろ、物件を購入したい！と考えている方にとって、どのような過程で情報が手元に来るか？ については、大変ご興味がある事と思います。今日はそんなお話です。
不動産マーケットにはプロ専用の情報公開ネットワークがあり、日本全国何百万件という量の情報が登録されており、更に毎日毎日そこへ何百という数の不動産が新規売り登録されます。
僕達はそれらの情報の海の中から、担当クライアントのご希望条件をフィルタリングしていき、候補物件を絞り込んで行きます。
その結果残った物件を「候補物件」として、クライアントにご紹介し一緒に見て回ります。その上で、どの物件を選択するか？ を一緒に協議して申込みを入れていくのです。
ところで、情報は全ての不動産業者に平等に公開されていますから、１つの物件に対して常に複数の「業者と（ペアを組んでいる）クライアント」が、購入するかどうか？ の検討をしている！ と考えて間違いありません。
僕は、前職で物件の売主（ハウスメーカー）という立場でしたから実体験レベルでよくわかるのですが、売主から見て、不動産が動く時は、しばしば実に不思議な現象が起こる事があります。
ついこないだまで全く動きが無かった物件が、ある日突然、ほぼ同時に複数の方から購入申込みを受ける事があります。
そんな場合、最初の申込みを「一番手（いちばんて）の申込み」、２番目の申込みを「二番手（にばんて）の申込み」と呼ぶのが、業界俗語となっています。
以下、同様に「三番手・四番手」と言いますが、そこまでダブルのは、バブル時代はありましたが現在では比較的少ないですね。（でも、たま〜にありますよ！）
一般的に、一番手に購入優先権があるのですが、だからと言って必ず購入出来るとは限りません。
あくまで一番最初に申し込んだに過ぎないので、諸条件を詰めていったら売主・買主双方で微妙な食い違いが生じたり、予定のファイナンス（ローン）が得られない事が判明したりで、交渉決裂となるケースも有り得るからです。
つまり、売買契約が完全に締結されるまでは、たとえ二番手申込みでも「チャンスはある！」という事です。
クライアントの代理人として交渉にあたる立場である僕が、逆転へのアピール交渉を諦めてしまっては、千載一遇の逆転チャンスを逃してしまうかもしれないので、
たとえ申込みが二番手となったとしても、出来る限りこちらの優位性を主張し、考えを改めてもらえるような布石を打つようにしています。
「Never Give Up !!」
ごくごく一般的な言葉ではありますが、逆転への思いが強ければ強いほど、時にはそんな壁を乗り越えられたりする事もあり、それを達成出来た時のクライアントの喜ぶ姿が、明日への活力になったりするのです。
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2007年09月07日
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この所、毎週のように会社の研修で、横浜は、港の見える丘公園内「神奈川近代文学館」にやって来ています。お陰様で、横浜の地理にイマイチ疎かったツーファイブも、少しずつ右と左の区別がわかるようになって来ました。
先日、そんな事を知った親しい友人が、「元町商店街の近くに美味しいパンケーキ屋さんがありますよ！」と教えてくれたので、先日ランチ休憩時に早速チェックしに行って来ました。
お店の名前を刻んだフラッグがセンスよく並んでいます。
結構お洒落な外観が印象的なお店です。
その名の通り、店内は美味しそうなパンケーキで溢れていました。
店内でも食べられますが、テイクアウトも可能です。
どれを選ぼうか？ ちょっと迷ってしまいました。
今日は雨だったので誰も居ませんでしたが、晴れている時は外のテラスでも食べられるようです。
少し迷いましたが、結局「ミックスナッツパンケーキ」と「チーズパンケーキ」の２つをテイクアウトして、研修会場で食べる事にしました。
一緒に行った同僚が、サラダを分けてくれたので、こんなに美味しそうなランチになりましたよ。木製のナイフ＆フォークと紙製のお皿はサービスでつけてくれたもの。
「ちょっと足りないかな？」と思ったけど、どうしてどうして、結構お腹一杯になりました。
お店の名前は、「モトヤ・パンケーキ・リストランテ」
場所は東急東横線終着駅「元町中華街」の元町商店街方面出口から歩いて２分のこの辺です。機会があったら足を運んでみては如何ですか？ なかなか美味しかったですよ！
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2007年09月06日
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■第５回【戸籍の附票】
昨日は、本籍地で取れる書類のうち「身分証明書」についてフォーカスしましたが、ついでに今日は同じテーマで「戸籍の附票」についてお話しますね。
こちらも、不動産専門用語というワケでは無いのですが、不動産売買に深く関わる書類で、昨日の身分証明書は不動産売買実務上、あまり登場する事は無いのですが、本日の「戸籍の附票」は結構ポピュラーな書類なのです。
人は、色々な事情によりその住まいを移転しますね。生まれて以来住所を移動した事が無い！ という人もいれば、今までに数十回移動した！ なんて凄い人もいると思います。
ちなみにツーファイブは１１回引越ししています。多分多いほうでしょうね！
ところで実務上、不動産売買（特に売却の場合）で、現住所地で発行される印鑑証明書と、登記簿上に記載されている自分の住所が違う場合、それを繋げなければ売却出来ない！ という決まりがあります。
その際、住民票の移動が１回、２回程度なら前に住んでいた行政市区町村役場で、以前住んでいた事を証明する書類（住民票の除票）を発行してもらえば良いのですが、人によっては、もっと多く住所を移動していてる場合があります。
場合によっては、大阪とか九州とかの遠隔地に家族赴任していた時期があった！ なんて人もいます。
そんな場合に活躍するのが「戸籍の附票」なのです。この書類を引き出せば、それまでの住所移動がもれなく記載されており、現住所から登記簿上の住所までを一発で繋げられたりするスグレ物なのです。
不動産の売却を経験された事のある方なら・・・
「印鑑証明書と戸籍の附票を用意して下さい！」
などと、担当営業マンから言われた記憶がある事と思います。
又、未来の住所も記載されます。よく賃貸契約を結ぶ場合に提出する住民票で「本籍地を記載したものを提出！」と要求される場合がありますが、これには深いワケがあります。
例えば、家賃滞納等で夜逃げされてしまい、どこに行ったか？ わからない（前）入居者を相手に裁判する場合、住民票を新しい所に移動していれば、「戸籍の附票」にその事実が記載されますから、どこまでも追っかけていけるのです。
つまり、不動産業界人（特に賃貸）にとって「入居時に本人の本籍地を押さえる！」事は、常識中の常識事項なのです。これは変な話貸金業界でも同じだと思います。
「住民票への本籍地記載」
結構意味が深いでしょう！
ご存じ無い方も多かった事と思います。
今度、機会があればご自身の「戸籍の附票」や「身分証明書」を取っても面白いと思いますよ。
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2007年09月05日
ツーファイブ藤原の休日【episode19】
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先日会社から「身分証明書と住民票、それに証明写真を用意して下さいね！」との連絡を受けたので、今日の休みを利用して一式用意しに役所回りをして来ました。
何に使うか？ と言うと、先日受けた「住環境測定士補」の資格試験に合格したからです。そこで資格登録の為それらが必要なのだそうです。身分証明書を取得するのは久しぶりの事です。
ところで、住民票はともかくとしても、身分証明書がナゼ必要なのか？ いまいち意味がわからないが、とにかく用意しないと怒られそうなので、本籍地のある役所に出かけました。
「身分証明書・・・」
一般用語で言う身分証明書と言えば、運転免許証か健康保険証、又はパスポートなどが代表的ですが、ここで言う「身分証明書」とは、役所が発行する公文書で、本籍地のある役所に行かないと取れません。
知らない読者の為に中味をお話しすると、証明書の中にはこんな事が記載されています。
-
本籍地
-
氏名
-
生年月日
-
禁治産又は準禁治産の宣告の通知を受けていない。
-
後見の登記の通知を受けていない。
-
破産宣告又は破産手続開始決定の通知を受けていない。
宅地建物取引主任者や他の資格ホルダー、又、会社経営者等にはお馴染みの書類ですが、一般サラリーマンでは今まで取得した事が無い方もいるでしょうね！
取得したツーファイブの身分証明書は、お陰様で全てクリアしていました。晴れて身分証明書として機能しそうです。
来週末は実務講習が２日間あり、来年４月には「２級住環境測定士」の資格試験が控えているそうです。
気がついてみれば、色んな試験が目白押しに押しかけて来て、何だか学生時代に戻ったような気分ですが、せっかくの機会なので全て一発クリアで乗り切りたいと思っています。
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2007年09月04日
「ツーファイブのつぶやき（第１８話）」
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先日の記事「タレント・デビュー」で、弊社猪俣のTV出演の話題に触れ、ツーファイブがスカウトされるのはいつなの？ と、冗談半分に書きましたが、何と早くもお声がかかりました。
「マジ・・・？」
事の発端は昨日の記事についたこんなコメントです。
///////////////////////////////////////////////
実はとある大手企業サイトにつきまして、不動産投資
もしよろしければ、詳細をご説明させていただけませ
詳しい情報ををお知らせさせていただきます。
ご連絡のほどお待ちしてます。
どうやら、不動産投資に関するブログ･ライター募集中のようですが、それなら弊社には代表の倉橋やGMの猪俣、又、ランキング上位常連のクマさんなど、著名なライターがいるのですが、何で僕にスポットが？
「ひょっとしてイタズラ？」
イザそんな話が飛び込んでくると、「からかわれてるのかな？」なんて、ちょっと考えちゃったりします。
でも、相手サイトを見る限りイタズラでは無さそうだし、日経サイトにも取り上げられている、ちゃんとした会社のようです。
これも何かの縁！ せっかくのオファーですので、試しにお話だけでも聞いてみようと思います。どうなります事やら・・・
乞うご期待！
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2007年09月03日
「ツーファイブのつぶやき（第１７話）」
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久し振りに「まい泉」に行って来ました。
ここに来るのは多分10年ぶり位かな？ 最後に来た時の記憶は既にありません。
20時を過ぎ、本日のブログ投稿をしようか？ と思い始めた頃、I川部長がたまたま「まい泉知ってる？」と南青山オフィスの皆んなに話しかけた所、何と、知っていたのはツーファイブのみ、あとは誰も知りませんでした。
「青山に勤務していて
【まい泉】知らないのは
マズいだろう！」
という事になり、急きょみんなで夕食を食べに行く事に！
久し振りに来ましたが、10年前と全然変わってません。懐かしい店構えです。
元「お風呂屋さん」をこんな風にダイニングにしてしまった店内は独特の雰囲気です。天井高4ｍはあるだろうメイン・ダイニングの雰囲気が、何ともレトロ感溢れる不思議な空間を演出しています。
アイデアの勝ちですね。
オリエンタル・テイストに溢れるこの雰囲気に、外人さんも大勢来ています。きっと「まい泉ファン」なのでしょう。
写真のメイン・ダイニングは、お風呂屋さん時代は更衣室だった所です。ちなみに元洗い場であり、湯船だった所が今は調理場なのだそうです。
ツーファイブが駆け出しの頃、やはり青山に勤務していた関係で、当時の同僚や上司とよく来ましたが、その時は「井泉」と呼んでました。いつの頃か、現在の「まい泉」にリネームしたのです。
このお店の一番人気は勿論とんかつ。「箸で切れるとんかつ」がお店の売りなんです。表参道でとんかつ屋さんと言えば、ここは定番だと思います。
今日は「ひょうたん御膳」なるメニューを選択しました。とんかつなのに、ナゼかお刺身もついていて、なかなか面白い御膳です。
久し振りのまい泉に、すっかり食べる事に集中し、うっかりブログ用写真を撮るのを忘れていた事に気付いたので、慌てて写真を撮りました。そんな事で、食べかけ写真となってしまいましたが、どうかお許し下さい。
メニューには色々な御膳がありますが、高いものだと、いわゆる「とんかつ定食」が￥３，０００円近くするのですが、値段なりの満足度は得られる味なのです。
お店の横にはお持ち帰り用「とんかつサンド」を販売するコーナーもあり、こちらも御膳と並んで超人気メニューなのです。
よくロケバスから使いっぱに来たであろうADとおぼしき人が、両手に袋をかかえ歩いている姿を目撃します。それだけ人気という事なのでしょう。
本日は、機会があれば是非一度足を運んだ頂きたい、お奨めとんかつ屋さん情報でした！
おしまい！
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2007年09月02日
「京王井の頭線のお奨め物件情報」
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昨日、担当クライアントのA様と一緒に半日かけて都内の居住用物件を見て回りました。
-
文京区
-
墨田区
-
北区
結構あちこちに飛んでいますが、これでもある場所を拠点に同じ半径内で収まっている物件を選択しています。
居住用物件をご紹介する場合、一般仲介会社では住み慣れた今の住まいの近くを探すのが定石ではありますが、CF Net's流居住用物件の仲介ではこんな提案をしています。
居住用物件の購入も「不動産投資の一形態」と考えられますので、見た目の華やかさよりその物件が持つ収益性に着目した方が利口だと思います。
ですから、検索範囲を一般仲介会社より広く取っているのです。A様も「２１世紀型不動産購入法」に賛同するお一人なのでした。
道中の会話でこんな話を聞きました。
A様「このマンションは
大型バイク置場はありますか？」
ツーファイブ「あるようですネ！
分譲の場合は有料ですが
バイク置場アリ！
のケースが多いですよ！」
A様「そうなんですか！
賃貸だとなかなか探せないん
ですよね。だから、バイク乗りにとって、
敷地内に安心してバイクを置ける
賃貸物件って【価値高い！】んですよ！」
なるほど・・・・そんなもんか！
とその話に聞き入っておりましたが、突然、大型バイク駐車可能な賃貸物件が社内にある事に気付きました。それもつい先日募集を開始したばかり！
「こんな情報をずっと探してました！」
そんな方もきっとどこかに居るのでしょうね！ この情報がそんな方へ届くかどうかわかりませんが、今日はそんなお部屋のご紹介です。
-
路線は人気の京王井の頭線
-
駅は「高井戸」徒歩８分
-
向きはウレシイ南向き
-
分譲タイプでオートロック
-
勿論、敷地内大型バイク駐車場有り！
室内も新規リフォームしたばかり！ で、とても綺麗でしたよ！
ワンルームの割には収納力もありそうです！
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「不動産（俗語）を覚えよう」
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■【三スケ（さんすけ）】
Iさん「O君、三スケ持ってる？」
O君「？・？・ス・ケ・・・？」
Iさん「サ・ン・ス・ケ、
ほら三角形の
定規みたいなヤツ」
O君「三・角・・・定規・・・？」
この前、南青山オフィス内で起こった微笑ましい光景を目の当たりにして、とっさに「ブログネタ頂き！」と思ってしまいました。
「三スケ（さんすけ）」とは、不動産俗語と言うよりは、思いっ切り建築業界俗語なのですが、不動産現場においてもしばしば登場するので、せっかくですからスポットライトを当ててみました。
正式名称は「三角スケール」、こんな格好をしている定規の一種です。誰かしらの机で、一度や二度は見た事あるのではないですか？
三角形上に作られた各面に合計６種類のスケールが表示された、建築業界に従事する人達の必需品です。スケールは一般的に「１００分の１」「２００分の１」「３００分の１」「４００分の１」「５００分の１」「６００分の１」の合計６種類刻まれています。
家などの設計図面の場合には、「１００分の１」（通称：【ひゃくいちの図面】）のスケールでアウトラインを作り込みます。
そして、間取りがFIXされた時点で「５０分の１」（通称：【ごじゅういちの図面】）のスケールで、各種設計図を作成し現場監督や、施工業者等へ渡します。
図面を受け取った相手側は「三スケ」を持ち出し、図面のスケールと一致する面を当てれば、概算実寸法が簡単に掴めるのでとても重宝するグッズなのです。
又、不動産の世界では「公図」と呼ばれる、土地の権利形態を示す図面が、大抵の場合、「６００分の１」又は「５００分の１」スケールで作成されていますので、「三スケ」があれば公図に当てるだけで土地各辺の大体の実寸法を掴む事が出来るのです。
何かにつけて重宝するこの「三スケ」ですが、前記のように「省略形（俗語）」で突然言われると、不動産従業者と言えども意外とわからないものなのです。
モノ自体はそんなに高価ではありませんので、文房具屋さんに行った際、ついでに購入してみては如何ですか？
商談の席で何も言わずに「三スケ」を取り出し、無言で図面に当てたりすると、「この人デキそう！」と一目置かれ結構カッコ良いですよ！
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