livedoor2007年05月
2007年05月31日
「CPM受験奮闘日記」
今日も朝から昼間にかけては爽やかな天気だったのに、何故か夕方から雨模様ですね。そろそろ梅雨が迫っているのでしょうか？ ちょっとそんな気がしました。
さて、２９日より今年度のCPM（Certified Property Manager）資格取得講座が始まりましたが、昨日２日目にして早くも１回目の試験を受けました。
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初日はクラス約３０名の皆さんそれぞれ、やや緊張気味で口数も少なかったのですが、昨日はお互いの顔や名前も覚えて、クラスの中は笑い声が聞こえてくるほどリラックス・ムードに溢れていました。
Gene Powell先生の授業はさすがに手慣れたもので、チャーミング溢れる笑顔と、時折り挟むジョークと、受講生１人１人とコミュニケーションを取ろうと、教室内を歩き回るアクションとで、クラス全体を引っ張っていました。
営業マン一筋のツーファイブ藤原にとって、目の前で繰り広げられる本場仕込みのコミュニケーション・テクニックは、本来の授業以上に「勉強」させられるひと時でした。
お昼になり、１日目もそうだったのですが、階下のレストラン・コーナーで昼食。ランチメニューでも￥１，０００円前後のメニューが並ぶ、ちょっと豪華な昼食でした。
早稲田の学生もココで
食べてるのかなぁ？
お昼が終わり時間に余裕があったので、キャンパス内をウロついてみました。
お馴染みの「大隈重信」像や・・・
堺屋太一さんの言葉なども、こんな風に飾られています。
インフォメーション・カウンターのあまりの場違いな雰囲気に思わず・・・
ここ、ホ・テ・ル？
エントランスはハイテク産業のオフィスのように、ＩＤカードを差し込まないと一切入室が出来なくなっており、セキュリティーも万全です。
ファイナンス研究科のキャンパスだけあって、こんなドアもあり・・・
ここは東証か！
と、見間違うようなトレーディング・ルームもありました。ここでシミュレーション売買が出来るんでしょうね。
やってみ・た・い！
掲示板にはカリキュラム・タイム・テーブルがありましたのでよーく見てみると、「不動産証券分析」とか「不動産金融工学」とかの授業も行なわれているようです。不動産金融市場が着実に根付いているのを実感しますね。
負けていられません！
午後に入り、授業も山場をむかえ「CPM」が倫理規定に違反した場合の扱いなどを学びました。倫理規定を何よりも重んじる「CPM」資格は、それに違反した場合の処罰についても厳しい定めがあり、最悪「資格剥奪」される事もあるようです。
ＤＶＤの中でインタビューを受けている各ホルダーは、「苦労してやっと手に入れたCPM資格なので、目先の利益に目がくらみ倫理規定に違反する事など有り得ない！」と、口々に話していたのが印象的でした。
２日間の倫理規定の授業が終わり、いよいよ「試験」に突入です。今後行なわれる「CPM」の各講義は、この倫理規定をクリア出来ない限りその先は無し！ とばかりに、徹底的に「倫理規定」を重要視しています。
久々の資格試験で少々緊張しましたが、問題自体は概ね理解出来ました。１時間の制限時間の中、次々と途中退席する人達を尻目に、
A型人間のツーファイブは念には念を入れて！ とばかりに、合計３回も「マークシート」と「問題番号」にズレは無いか？ 徹底的にチェックしました。
大丈夫でした！
さすがに「もう良かろう！」と途中退席したのが終了１０分前。結果は４５日後に発表される！ との事でした。
合格ラインを
クリアしますよーに！
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2007年05月30日
今日は午後から雨まじりの天気になったかと思ったら、今は結構本降りとなりましたね。夕食を何にしようか迷ったのですが、買い出しが面倒になりスパゲッティ・ミートソースにしました。
昨日始まったCPM受験講座、本日２日目の講義が無事終わりました。詳細については明日アップしますね。どうぞお楽しみに！
さて、本日現在の「最新版サイトマップ」をアップします。
- このサイトマップは毎月１０日・２０日・３０日に、それまでに投稿された記事をカテゴリー別に見やすく整理更新した上、アップしています。又最新版については、右サイド【Blog内 目次】の一番下「サイトマップ」にも格納されています。
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「サイトマップ」version. 2007/05/30
■【筆者より読者の皆様へ】
■【この落とし穴に要注意！】
■【不動産用語解説】
○【販売図面を読みこなそう】
■【不動産投資専門用語解説】
■【リスク・ヘッジ】
■【マーケットウォッチ】
○【京王線・沿線ウォッチ】
○【マーケット・アウトルック】
■【ティーブレイク】
■【DAY OFF】
・ツーファイブ藤原の休日【episode1】 ＰＣ版 携帯版
・ツーファイブ藤原の休日【episode2】 ＰＣ版 携帯版
・ツーファイブ藤原の休日【episode3】 ＰＣ版 携帯版
■【CPM受験奮闘日記】
■【不動産ブログ立ち上げ秘話】
今回は以上です。いつも応援して頂き有難うございます。引き続き皆様のお役に立つ情報を、「読みやすく」＋「面白く」を心がけてお届けしますので、どうぞ宜しくお願いします！
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2007年05月29日
「CPM受験奮闘日記」
本日よりいよいよCPM（Certified Property Manager）資格取得の為の講座が始まった。この資格をご存じ無い方の為に、オフィシャルサイトに書かれている説明文をご紹介しますね。
「CPM」とは、米国におけるプロの不動産管理者としての知識の育成や能力の向上を目的とした教育プログラムを受講し、一定の試験に合格したものに与えられる「最高峰」の認定資格です。
プロの不動産管理者としての倫理規約の遵守は取分け厳格で、不動産管理運用におけるハイレベルな業務標準化を実現しています。
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もっとわかりやすく「一言」で説明すると、不動産投資家をサポートする専門家としての「最高峰」の資格という事になります。
国内ホルダーはまだ１００名ちょっとしかいない、文字通り「狭き門」の資格です。ツーファイブ藤原も、この度会社の格別な計らいによりチャレンジさせてもらえる事になりました。
有り難い事です。
さっそく本日の会場である日本橋コレドに、朝一よりワクワクしながら張り切って向かいました。
威風堂々たる外観の日本橋コレドですが、知る人ぞ知る！ この場所はかつての「東急日本橋店」があった場所ですね。
かつての「東京通信工業（現：ソニー）」が終戦後まもなくの頃、本店を置いていた場所としても有名でしたが、１９９９年、売り上げ不振を理由に売却された時は、多くの人達が別れを惜しんでましたね。
生まれ変わった日本橋コレドに入るのは今日が初めてとあって、ワクワク感も加速しました。
東京メトロ「日本橋」駅に久々に降りると、地上への出口を探すまでも無く、改札を出てすぐ向かいに地下エントランスへのアプローチが目に飛び込んで来ました。
さすがに便利そうですね！
そもそも本日の講義会場は「早稲田大学日本橋キャンパス」をお借りしているようですが、こんな都心のど真ん中に大学のキャンパスがあったとは驚きです。ホームページで調べてみると、ここは「早稲田大学 大学院 ファイナンス研究科」となっていました。
東証や日本橋兜町が目の前にあるこの地で、才能ある若き学生達が、将来の一流トレーダーを目指しているのでしょうか？ キャンパス内はそんな匂いの感じる作りでした。
本日の講座は「不動産管理士のための倫理」、CPM資格は、この「倫理観」を何よりも重要視するようです。アメリカはオレゴンよりわざわざお越し頂いたGene Powell先生の英語での授業が始まると、国際的な資格を受講している実感が沸いて来ました。
勿論、通訳の方がいて、ほぼ同時通訳をして頂きながら授業は進んでいったのですが、先生の簡単な自己紹介の後、受講生の自己紹介に移ると、最初の人は英語でスピーチ、次の人も、その次の人も・・・。
「マ・マジ・・・？」
予期せぬ展開に少しビビリが入りました。
僕は元々英語は得意科目で、日常会話程度のコミュニケーションは取れるのですが、全く予期せぬ展開に何を話すか？ 考えがまとまらず、結局メチャクチャ英語になってしまいました。
周りの人達は「凄いね！話せるんだ！」と褒めてくれましたが、聞く人が聞けばその質の悪さはバレバレで、発音も悪かったし、前置詞の選択もデタラメ、イントネーションも悪かったし最悪のスピーチでした。
そんな中、先生の言葉で印象に残ったのが・・・
「資格取得を目指して頑張れば、このクラス全員合格も有り得るし、もっと頑張ればCPM講師として国際舞台で活躍する事だって出来ますよ！ 重要なのは目的地に辿り着くんだ！ という強い動機付けです！」
という言葉でした。
国際資格「CPM」取得と、好きな「英会話力UP」と、この際両方のスキルを高める絶好のチャンス！ と考え、とにかく全力で頑張ろう！ と誓った初日でした。
明日も９時３０分から授業がありますので、続きのレポートをお楽しみに！
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2007年05月28日
「販売図面を読みこなそう」
■第１２回 【PSとMB】
投資用ワンルームマンションや一棟物収益マンションの図面をよーく見回してますと、本日の見出しにあるような２文字熟語？ を見つける事があります。
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■「知識武装」の為のポイント解説
まずは「PS」から行きましょうか？ 子供に聞いたら間違い無く「パパ！ ○レイ○テーションでしょ！」って声が聞こえてくるでしょうね。
ワンルームマンションや一棟物収益マンションなどに出てくる「PS」とは、「（P）パイプ （S）スペース」の略になります。鉄筋コンクリート造などの建物の場合、柱と柱の間に給水管や排水管を通す事が出来ないため、
物入れの奥とか洗面室の横とか、なるべく邪魔にならない所に、配管スペースを設けます。そこに給水管や配水管を格納するのですね。
パイプが通るスペースだから「パイプスペース」、割と単純なネーミングですね。
次に「MB」ですが、これは「（M）メーター（B）ボックス」と言います。よくマンションの玄関ドアの右か左に、電気メーターや給湯器がチョコっと顔を出していて、下半分に開け閉め可能な扉がついているスペースを見かけませんか？
あれが「メーターボックス」です。「電気メーター」「ガスメーター」「水道メーター」等のライフライン利用料を精算する為のメーター類が入っているスペースになります。併せて給湯器が格納されている事も多いですね。
■「対応策」
本日は「対応策」は特にありません。図面に「PS」「MB」が出てきた時に、「ああ、これの話だったか！」と、この記事の事を思い出して頂ければ幸いです。
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「PS」「MB」が何であるか？ 悩む事がなくなります。
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2007年05月27日
「販売図面を読みこなそう」
■第１１回 【管理費と修繕積立金】
本日は、投資用ワンルームマンションの図面ではお馴染みの「管理費・修繕積立金」に関する解説です。もっともこちらは不動産用語と言うよりは、既に一般用語としても広く認知されているほど有名ですが・・・。
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■「知識武装」の為のポイント解説
用語としてはすっかり市民権を得た「管理費」。こちらは文字通りマンションを維持・管理する上で必要な原資を、各所有者から徴収するもので、不動産投資を行なう上では「運営費」として捉えるべき費用に当たります。
一昔前の賃貸募集ですと、家賃：￥７０，０００円（別途管理費：￥７，０００円）、こんな感じの募集図面も見受けましたが、最近ではお部屋を探している人から見て解りやすいように、家賃￥７７，０００円（管理費込み）、こんな表示のものが多いようです。
いずれにしても、賃借人から家賃が入ろうが入るまいが、オーナーとして毎月管理組合口座に自動振替される費用ですので、その金額については投資計画上注意を払う必要があります。
「管理費」については、徴収された費用は基本的にほとんど消費されます。但し、管理組合の決算期末時点でいくらかあまりがあるような場合は、管理組合総会にて「修繕積立金」に振り替えるケースもあるようです。
一方「修繕積立金」については、文字通り「積立金」として将来の大規模修繕などに備えるためのものです。こちらも不動産投資を行なう上での「運営費」として捉えるべき費用になります。
一般的に「管理費」については、前述のように家賃に乗せたり、家賃込みにしたりで賃借人に支払い転化出来ますが、「修繕積立金」に関しては、１００％オーナー負担の費用になります。
更に、マンションによっては「特別修繕積立金」などの名目で、近い将来の大規模修繕に備えて不足費用を特別徴収している（又は今後集金する予定の）物件もありますので注意が必要です。
「修繕積立金」も前述のように、家賃が入ろうが入るまいが、やはり管理組合口座に自動振替されますので、これら２つの費用負担に関しては、投資計画上しっかり把握しておく必要があります。
ちなみに「修繕積立金」の所有権は管理組合に帰属しますので、諸事情で売却する時に、「今まで払った積立金を返してくれ！」と言っても相手にされません。
■「対応策」
販売図面を見れば「管理費」「修繕積立金」がそれぞれいくらであるか？ は、確実に記載されていますので、まずはその費用負担がいくらになるか？ 捉えておきましょう。
その他、チェックポイントとしては
- 「特別修繕積立金」はあるか？ 又は近い将来徴収される予定はあるか？
- 「修繕積立金」の直近決算時点の積立金総額はいくらか？
- 「長期修繕計画」は作成されているか？ もしされている場合、「修繕積立金」の徴収予定額についてはどのような計画なのか？
- 建物に関して、今までに行なった修繕工事の記録はあるか？ ある場合は具体的にどんな工事をいつ行なったか？
ざっと、この程度の事は確認する必要があります。確認先はマンションの管理会社に電話すれば、それらの開示に関する手順を教えてくれます。
但し、これらの情報を持っていない管理会社も結構な割合でありますので、万一確認出来ない場合はご自身の目で推測するしか無いと思います。
いずれにしても「管理費」「修繕積立金」の現在額、及び将来の支出予想を織り込む事は、ワンルームマンション投資計画上「必須」となります。
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「管理費」「修繕積立金」の各金額、及び管理会社への聞き取りなどから、当面の運営費、及び、将来的に支払う可能性がある支出をある程度計算出来る事になります。
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2007年05月26日
「販売図面を読みこなそう」
■第１０回 【建ぺい率と容積率】
本日は、不動産用語の中では比較的ポピュラーな用語である「建ぺい率・容積率」のお話です。意味のご存じない方でも、聞いた事位はある用語ではないでしょうか？
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■「知識武装」の為のポイント解説
「建ぺい率」というのは、その土地を空から見た時に、土地全体を「１００％」とした場合の建物がその土地に居座わる事が出来る「％」を定めた値です。
「建ぺい率が６０％」なら、１００ｍ２の土地に６０ｍ２まで「居座われる」という意味になりますし、「４０％」なら４０ｍ２という事ですね。
一般的に「閑静」と呼ばれる住宅地ほど、この値は小さくなる傾向にあります。考えてみれば当然ですね。１００ｍ２のうち４０ｍ２しか建物が居座われない、という事は、６０ｍ２は庭になりますので、全体がそんな街並みなら閑静になりますね。
住宅専用の地域ですと「３０％〜６０％」位、商住混在の地域ですと「６０％〜８０％」位、商業地域ですと、いくつかの条件をクリアすれば「１００％」なんて地域もあります。
「容積率」は、その土地に建てられる建物のボリュームを定めた値です。「容積率が８０％」なら１００ｍ２の土地に建てられる、建物全体の面積（１階＋２階の床面積など）が８０ｍ２が上限ですよ！ という事になりますし、
「２００％」なら２００ｍ２が上限になります。西新宿などの高層ビル街などは、いくつかの条件をクリアすれば「１，０００％」なんて指定されている所もあります。
■「対応策」
「建ぺい率」も「容積率」も、考え方としてはその地域の住環境の「数値化」ですから、この数字の組み合わせを見れば、概ね街並みが想像つきます。
ちなみに、実務上よくある組み合わせをご紹介しておきますね。
- 建ぺい率３０％：容積率６０％（通称：サブロク）
- 建ぺい率４０％：容積率８０％（通称：ヨンパチ）
- 建ぺい率５０％：容積率１００％（通称：ゴットー）
- 建ぺい率６０％：容積率１５０％
- 建ぺい率６０％：容積率２００％
- 建ぺい率８０％：容積率４００％
ざっと、こんな感じでしょうか？
上記（１）〜（３）あたりが一戸建てばかりが並ぶ地域、（４）〜（５）あたりが、一戸建てやマンション、小規模な店舗・工場などが混在する地域、（６）になりますと、商業系店舗・ビルなどが並ぶ地域となります。
この数字の組み合わせをよく覚えておいて下さい。
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「建ぺい率」「容積率」の組み合わせを見ただけで、物件周辺環境がある程度想像出来る事になります。
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2007年05月25日
「販売図面を読みこなそう」
■第９回 【借地権 ＶＳ．底地権】
前回は土地の権利には「所有権」という権利と「借地権」という権利があって、その内所有権がどんなものなのか？ についてお話しました。
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■「知識武装」の為のポイント解説
「借地権」という権利、文字通り人様（地主様）の土地を借りて、そこに建物などを建築出来る権利の事を言います。そして、その中身の違いにより更に「地上権」と「賃借権」とに分けられます。
それら２つの違いについては、又の機会に解説するとして今回は省略しますね。図面を読みこなす上では、「所有権」なのか？「借地権」なのか？の区別さえ出来れば十分ですから。
検討物件を購入した場合の両者の最大の違いは、「所有権」は文字通り「所有」しているのですから、固定資産税という税金がかかります。
一方、「借地権（地上権、賃借権とも）」の場合は、土地名義は地主さんのままですから、固定資産税はかかりません。そのかわり、土地を借りているのですから、その借り賃である「地代（ちだい）」と呼ばれる料金を、地主さんに払う事になります。
どちらの権利でも、実質的にその土地を我が物顔に使える！ という意味では違いありません。
■「対応策」
もし、心のどこかに「所有権」＝良い権利、「借地権」＝落ちる権利、というイメージがあれば、それは一旦リセットした方が良いと思います。
その象徴的な事例をお話しますね。
地主さんは土地を持っているのですから、土地の「所有権」を持っている事になります。
一方、「借地権」という権利は、その土地の上に建物などを建築出来る権利になります。と、言う事は、１つの土地に「所有権」という権利と、「借地権」という権利が同時に存在する事になります。
こんな場合、実務上良く使われる表現として、地主さんの持つ「所有権」を「底地権」と表現します。「借地権」という権利に乗っかられた、地主さんの持つ「所有権」の事ですが、
「借地権」の下敷きになっているので「底地権」なんだ！ と理解すれば、覚えやすいですね。
この「借地権」と「底地権（所有権）」、一体どっちが強いのでしょうか？
正解は「借地権」になります。税務署に行きますと路線価図という地図を見れます。インターネットでも「路線価」という検索語で検索をかければ、一発でヒットします。
この図面には「借地権割合」と呼ばれる値が記されています。この意味は、更地の所有権を「１００％」とするなら、その地区の借地権はその「所有権」に対して「○○％」の価値がありますよ！ という事を示しているものです。
これを見るとよく解るのですが、「借地権」という権利は「所有権」という権利に対して「９０％」とか「８０％」とか「７０％」とか、記載されています。勿論場所によって異なりますが。
つまり「底地権（所有権）」ＶＳ．「借地権」では、圧倒的に「借地権」の方が強い！ という事を言っているのです。
今日は、不動産用語がビシビシ出てきて大変だったですね。本日の記事に出てきた各種用語は、又の機会にそれぞれスポットを当ててみますね。今日の所は概念を押さえて下さい。
整理しますと、検討中の物件チラシに「借地権」と記載されていても、それは＝「モノが劣る」と捉えずに、冷静に物件の良し悪しで判断して下さい。
「借地権」という権利は、地主様の土地を借りている権利ですが、その価値は実はその土地の地主さんの権利である「所有権（底地権）」より強大なのだ！ という事を忘れずに。
という事になります。
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「所有権」「借地権」の意味を正しく理解出来ると思います。
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2007年05月24日
「販売図面を読みこなそう」
■第８回 【所有権と借地権】
販売図面の中に「土地権利」という項目があり、そこには「所有権」「地上権」「賃借権」、こんな文字が並ぶ場合があります。
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■「知識武装」の為のポイント解説
土地の権利形態は、大きく２つに別けられます。１つは「所有権」、そしてもう１つは「借地権」になります。
そして「借地権」の中で「地上権」と「賃借権」が更に２つに別れています。本日はその内「所有権」に関するお話です。
不動産の世界で言う所の「所有権」という言葉の意味は、対象の土地・建物を全面的に支配出来る権利！ という事になります。
「俺のもんだ！ 煮て食おうと、焼いて食おうと・・・！」
の世界ですね。
土地やその上に建っている建物などは、基本的にその所有者の一存でどのようにも出来る、権利関係の「王者」と呼べる権利です。
但し、以下で説明するような「例外」もあります。
■「対応策」
自宅用一戸建て住宅や、収益用一棟アパート・マンションなどは、基本的に上記の通り所有者の好き勝手に出来る権利、と考えてもらって差し支えないと思います。
注意が必要なのは、「マンション（区分所有建物）」や「連棟式一戸建て」の場合。（「区分所有建物」「連棟式」の用語解説は別の機会に致します。）
自宅としてマンションを購入する人は多いですね。投資用でワンルームマンションを購入するケースも多いです。
分譲マンションのケースで言う所の「所有権」が及ぶ範囲は、玄関ドアの内側（隣の部屋との間の壁も含まない）に限られます。その他の部分は、所有権自体はあるもののマンション各部屋の所有者全員が共同所有している部分になります。
なので、所有権を持ちながらも、自身単独で好きなようには出来ません。
例えば、「ドアの色を違う色に塗り替える」なんて事も、勝手にする事は出来ないのです。自身の所有権がありながらも、行為に制限がかかるケースですね。
整理すると、
「所有権」という権利は、対象不動産を好き勝手に出来る権利！ 但し「マンションや連棟式一戸建て」などは、好き勝手に出来ない部分もある！ そのように覚えておく！
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「所有権」の意味を正しく理解出来ると思います。
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2007年05月23日
ツーファイブ藤原の休日【episode3】
昨日は会社の全体会議（「方針会」と呼んでいます）があり、終了後はいくつかのグループでそれぞれ飲食に行ったのですが、ツーファイブ藤原は一緒に行きたい気持ちを抑えながら、１人寂しく帰路につきました。
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それと言うのも、本日朝８時より市民集団胃検診のアポがあり、前日の２１時以降は「飲み食い厳禁」だったからなのでした。
胃検診って・・・「バ・リ・ウ・ム？」
その通り！ 今日は朝からバリウムを飲んで来ました。人によっては「身の毛のよだつバリウム」って話も聞きますが、僕はなぜかバリウム大好き人間なのです。
でも・・・
検査を受ける前に飲む「発泡剤」ありますよね！（胃を膨らませ写真撮影しやすくする薬です）
あれはさすがに苦手ですね。ゲップを我慢するのがちょっとツラいから。
今日は特にツラかった。
検診車に入り、控え室で言われた通りに発泡剤とバリウム少々を飲み、
いよいよ僕の番になり、台の上で大量のバリウムをゴクゴク飲み、
「これで後は撮影が終わるまでゲップを我慢するのみ！」と思っていたら・・・
「発泡剤をもう１回
飲んで下さ〜い！」
「エーッ！ また飲むの？」
「お腹ガブガブ
なんですけど・・・！」
って言いたかったけど、言えませんでした。必要なんだから仕方ないよね・・・。
かくして胃検診は無事終わり、帰宅してから早速我慢していたご飯をお腹一杯食べました。
でも、よくよく冷静に考えてみれば、こうして美味しく毎日食事が出来るのも、胃が健康でいてくれるお陰だし、車だって車検がある位だから、自分の体の定期健診は欠かせないですよね。
何てったって、市民検診は「無料！」ですから。
ついでに言うと、ツーファイブ藤原は胃内視鏡検査（通称：胃カメラ）」も大好きなのです。
「ウッソー！」
って声が聞こえてきそうですけど。
事の発端は、市民検診で「胃にポリープがあるから内視鏡検査を受けて下さい！」と言われたのがキッカケでした。
友達や同僚は「あれ、最悪だよ！」とか言って脅かすし、
さすがに初めてでビビリながら受けましたが、やってみれば「これで終わり？」って位、楽勝でした。
その時思ったのは、
自分の「胃」や「十二指腸」内部のライブ映像がカラーモニター越しに見れるし、先生はその場で所見を説明してくれるし、終わった後は健康である「実感」が持てるので、すっかり病み付きになり、
１年に１回は定期的に「胃カメラ検診」を受けるようになりました。当然ながら今のところ全然問題はありません。
毎回先生が「胃の内壁もキレイだし、ピロリ菌も居ませんから問題無いですね！」って言ってくれるのですが、いつも不思議に思うのは・・・
「ピロリ菌が居ない！って何でわかるんだろう？」
って事。
いつも「聞こう、聞こう！」と思っていて忘れちゃうんですねー。問題無いなら「まぁ、いっか！」
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2007年05月22日
「この落とし穴に要注意！」
■第１回 【成年後見制度】
ご相談にお見えになる方から「親所有の自宅土地建物を売却したいので、相談に乗ってもらえませんか？」という言葉をお聞きする度に、僕の脳裏には「成年後見」の４文字がよぎります。
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■「知識武装」の為のポイント解説
「成年後見制度」なるものが一体何のか？ については、他のサイトに譲ります。この言葉を検索語にして検索をかければ、色々な情報が得られますからそれをご参考にして下さい。
こちらでは、不動産売買実務に与える影響についてに特化してお話しますね。
結論から先に言いますと・・・、
「親などの身内が痴呆などの病気になってしまった場合は、その人の不動産は簡単には処分出来なくなりますよ！」
という事を「成年後見制度」で規定しています。
もっと解かりやすく説明すると、例えば・・・、
- お父さんが痴呆で施設に入る事になりました。
- 多額の費用がかかりそうです。
- 母を交えて家族会議をした結果、
- 自宅を処分しよう！となりました。
- だからお願い、売って下さいね！
と、相談されてから、実際にお金になるまで１年位の時間が必要な事案になります。
この事をご存じ無い方が非常に多いようです。
本人が具合悪くなっても、別にちゃんと生きているのだから、本人に代わって家族の誰かが代理人となり、手続きを進めれば別に大丈夫でしょ！ と、皆さん思われているようなのですが、そこに立ちはだかるのが「成年後見制度」なのです。
この制度の概略は、本人が痴呆などで正しい判断が出来なくなってしまった場合、ただ単なる家族の代理では「×」で、
裁判所にお願いして「公式な代理人」を決めてもらってからでないと、不動産売買などの契約手続きをしてはなりませんよ！ って制度なんです。
何でこのような制度が出来たかというと、バブル時代に親がボケてしまったのを良いことに、息子などが勝手に本人の土地建物を売り払い、手にしたお金を持ち逃げした！
こんな事件が多発した関係で、法律が老人などの弱者を守ってあげなければならない！ という事になり、創設された制度なんですね。
手続きに裁判所が絡んで来るので、結局何だかんだと時間がかかってしまいます。この「時間的ロス」が結構かかる事を知らない方が非常に多いのです。
■「対応策」
身内で不動産を所有している「本人」が、今まさに「その状態」であり、本人所有の不動産をゆくゆく処分する計画があるのでしたら、一刻も早く「成年後見」の手続きに入らないと、思ったタイミングで換金する事が難しくなる可能性が高くなります。
一方、「今すぐどうのこうの」状態では無いけど、将来的な事を考えると少々気になる！ という方でしたら、少なくとも「成年後見制度」に関する知識を今のうちに積み上げておく事をお勧めします。
この「知識武装」と「対応策」を忘れずに覚えておいてもらい、今は関係無くともイザという時に慌てないようにしておくと良いと思います。
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2007年05月21日
今回、新たなシリーズ連載記事を企画しました。内容は上記タイトルの通りです。そこで具体的事案をお話する前に、なぜそのような企画に至ったかのか？ について、少しお話したいと思います。
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仕事柄、今まで色々なお客様の様々なお悩み・ご相談に耳を傾けて来ました。それぞれのご相談は、それぞれに個別的な要因が強く、基本的には１つとして同じ内容のものは無いのですが、
そんな中、ある種のご相談に関しては皆さん共通して「知らない！」という現象を、まま見受ける事があります。
それら「知らない」事を、本来「知っていたならば」、このご相談事案は全然違う展開になっていたのに・・・。そんな事をしばしば感じる時があります。
そこで、一般の方が共通して見落としがちな「落とし穴」について、この場をお借りして広く公開し、後に続く方々の「道しるべ」になれば良いな！ と企画してみました。
次回より具体的事案をお話しますので、どうぞお楽しみに！
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2007年05月20日
version.2007/05/20
このサイトマップは毎月１０日・２０日・３０日に、それまでに投稿された記事をカテゴリー別に見やすく整理更新した上、アップしています。又最新版については、右サイド【Blog内 目次】の一番下「サイトマップ」にも格納されています。
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昨日までに投稿された記事は、体系的に整理するとこうなります！
■【筆者より読者の皆様へ】
■【不動産用語解説】
○【販売図面を読みこなそう】
■【リスク・ヘッジ】
■【マーケットウォッチ】
○【京王線・沿線ウォッチ】
○【マーケット・アウトルック】
■【ティーブレイク】
○【不動産ブログ立ち上げ秘話】
■【DAY OFF】
・ツーファイブ藤原の休日【episode1】 ＰＣ版 携帯版
・ツーファイブ藤原の休日【episode2】 ＰＣ版 携帯版
今回は以上です。いつも応援して頂き有難うございます。引き続き皆様のお役に立つ情報を、「読みやすく」＋「面白く」を心がけてお届けしますので、どうぞ宜しくお願いします！
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2007年05月19日
昨日は、勤める会社のホームページ・リニューアルのためのスタッフ写真撮影会があり、横浜はＭＭ２１地区に行って来ました。
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来ました。ＭＭ２１地区。
久々の大観覧車がスタッフをお出迎え。
今回の撮影会では、各スタッフの「ポーズ写真」「イメージ写真」「サムネイル写真」この３つが必要！ との事で、カメラマン女史が、スタッフごとにアイデアをこらした指示を出して頂き、各スタッフは言われた通りの格好でそれぞれ写真に納まっていました。
そうこうしていると、突然・・・・
上空に飛行船が出現！
ＭＭ２１地区の上空をあっちへ行ったり、こっちへ来たり、と、グルグル回り始めました。
「考えてみれば、飛行船を見るのは久しぶりだなぁ〜！」 などと、しばらく飛行船の行方を追いかけながら、空を見上げていました。すると・・・
そこに
ジャンボジェットが
出現！
飛行船とジャンボジェットが上空で交差しているのがわかりますか？ なかなか珍しい光景だったので、慌ててシャッターを切りました。「ブログネタ、ブログネタ！」とツブヤキながら！
しばらくすると・・・
スタッフ写真を
撮影している
現場上空に出現！
写真左下で固い握手をしている２人がわかりますか？ こちらは両氏とも会社スタッフです。リニューアル後のホームページのどこかで、この写真を見つける事が出来ると思いますので、その時が来たらお知らせしますね！
結局撮影している間中、飛行船はＭＭ２１地区上空をアチコチと飛び回っていました。そのボディーにはスポンサーの広告を貼り付けて！
でも、考えてみると、その広告が何の広告だったのか？ 記憶に残っていないんですね。飛行船には見とれていましたので、しっかりその光景が脳裏に残っているのですが。
試しに他のスタッフにも聞いてみたんですが、皆んな同じで、飛行船は覚えているが、広告は全く記憶無し。
「この飛行船、１回飛ばすのにいくらかかってるんだろう？ それにしても、誰の記憶にも残らない「広告」なんて、お金をかける価値があるのだろうか？」
と、余計な心配をしてしまったツーファイブ藤原でした。
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2007年05月18日
「販売図面を読みこなそう」
■第７回 【築年数の速算法】
本日は用語解説というよりは、実務上よく使う築後年数を簡単に割り出すテクニックをご紹介致します。
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■「知識武装」の為のポイント解説
販売図面の中に「築年数」とか「築年月」という項目を必ず見つける事が出来ます。ここの表示は何故か？ほとんど全て「和暦」表示なんですね。
なぜそうなのか？ これについての理由はわかりません。多分今までの業界慣習がそのようにさせているのだと思います。
個人的には「西暦」表示の方が、よっぽど築後年数を計算しやすいと思うんですが・・・。
さて、和暦が「平成○○年」と書いてあれば今は平成１９年ですから、「（平成）１９（年）」−「（平成）○○（年）」＝「Ｘ」の計算式により、築後年数を比較的簡単に割り出せますね。
問題は「昭和」、コイツが出てくると計算がややコンガラがって来ます。そもそも「平成元年」＝「昭和６４年」になりますので、「平成２年」は「昭和６５年」換算となります。
と言う事は、今は「平成１９年」なので、こいつを昭和に換算すると「６５」＋「１７」＝「８２」となり、今年は「昭和８２年」計算になります。
■「対応策」
ここまで来れば、もう答えはおわかりですね。
この「８２」を利用して引き算をすれば、一発解答出せますね。「昭和５８年築」なら、８２−５８＝「２４年経過」になりますし、「昭和４０年築」なら、８２−４０＝「４２年経過」となります。
ちなみに、昭和の時代に「西暦⇔和暦変換」で流行ったのは係数「２５」
例えば「昭和５８年」なら、「５８」に係数「２５」を足すと「８３」となり、この「８３」が西暦の末尾２桁！ になっているので、上桁の「１９」を加えて、「１９８３年」になり、和暦から西暦への変換がハイ、出来上がり！ というのが流行っていました。
今日は「知識武装」と言えるほどの話ではありませんでしたが、今年高校を卒業して社会人として働き始めた人達は、よーく考えると「平成生まれ」なんですよね。
文字通り「昭和」なんて時代は知らない世代！ になります。僕自身「大正」という年号が出てくると、いまだに「江戸時代」とたいして変わらないものすごく昔の時代のイメージがありますが、
今の高卒君が感じる「昭和」という年号も、やはりそんなイメージなのでしょうか？ 昭和の時代を知らない世代にとっては、この程度の知識でも知っておくと、実戦では意外と役に立つ時が多くあります。
ご存知無かった方は、是非今日から実戦で使ってみて下さい。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「昭和」の２文字に悩まされる事は無くなりますね。
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2007年05月17日
「販売図面を読みこなそう」
■第６回 【登記簿面積と業務面積】
収益一棟マンションなどの販売図面の中で、建物面積の所をよーく見ると「建物面積」と書いてある他に「業務面積」なる記述にお目にかかる事があります。
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■「知識武装」の為のポイント解説
これは一体何か？と言うと、マンションなどの場合に、純粋に貸し部屋として賃借人からお金を取れる部分の面積合計が表示されています。
もっと解かりやすく言うと、建物全体の面積を以下のように分類する事が出来ますね。
- 直接収益が得られる部分＝各居室など
- 直接収益を得られない部分＝階段、廊下など
この上記（１）の合計面積が「業務面積」です。「直接貸せる部分の面積合計」と読み替えても解りやすいですね。
この「業務面積」を別名「レンタブル面積」と言う事もあります。全部漢字で書くなら「貸出可能面積」とでもなるのでしょうか。そして・・・
「業務面積（レンタブル面積）」÷「建物面積」×１００＝「Ｘ」
で求められた数値の事を「レンタブル比」と言います。不動産投資の世界ではよく出てくる言葉なので、是非この機会に覚えておいて下さい。
■「対応策」
この「業務面積」が図面上に出ていた場合、その数値を実戦では以下のように応用します。
- 「レンタブル比が高い」＝「無駄が無い」＝「グレードは低い」
- 「レンタブル比が低い」＝「ゆとりがある」＝「グレードは高い」
これは、よーく考えて頂ければ容易に理解出来ますね。レンタブル比が低いと言う事は、それだけ住民全員で利用する部分（共用部分）の比率が高い事になります。
「ゴージャスなエントランス」を入ると「エントランスの天井が吹き抜け」ており、高級ホテルにでも来たような錯覚を覚える・・・
レンタブル比が低ければ、例えばこんな演出も可能となります。分譲マンションなどでは良くあるパターンです。でも不動産投資物件としての投資採算性を考えると、過剰設備とも取れますね。
要するにこの「業務面積」と「登記簿面積（建物面積）」の両方が記載されていた場合、その比率を求める事によって、図面だけでもどの程度のグレード感のある建物なのか？ を、推測する事が可能となります。
比率が低ければ、きっと見た目もゴージャスでカッコ良いマンションの可能性が高い！と考えられるし、逆に高ければ投資効率は良いけど、見た目はパッとしないマンションの可能性が高い！ と推理出来ますね。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、物件の絞り込みや現地下見などで役立てる事が出来ると思います。
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2007年05月16日
ツーファイブ藤原の休日【episode2】
今日は会社自体は休みの日だったのですが、１３日（日）の不動産投資セミナー懇親会でお客様と一杯、昨日の火災保険勉強会後スタッフと一杯と、この所飲み会続きで仕事が溜まっており、それを片付けるためにいつも通り出社しました。
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いつもより少し遅めに自宅を出て、電車に揺られながら渋谷駅に到着したのが１０時過ぎ。いつもと同じコースを歩いていると
何やら、いつもとは違う光景が目に飛び込んで来ました。
なんだ・・・これ？
それは地下鉄銀座線「渋谷」駅の改札口の手前の壁に、アルバイト関連情報を手がける会社の宣伝ポスターが張ってあるのですが、よく見るとその上に・・・
こんな可愛らしい
「ぬいぐるみ」が
貼り付けてあり、
しかも、
取りたい放題！状態ではないですか！
このビックリ仰天仕掛けのお陰で、通る人通る人、全員が確実に足を
「止める！止める！」
誰のアイデアか知りませんが、なかなかのアイデアで「ヤルナー！」と感心しながらも、しっかり仕掛けにはまったツーファイブ藤原でした。
バイトル君が無くなるスピードは速い事！速い事！
こんなに付いていた
バイトル君が・・・
ものの３０秒でこの状態！
通りがかりの人達みんな、バーゲン会場状態で先を争って持って行きました。勿論ツーファイブ藤原も、子供の土産に丁度良し！ とばかりに、２つほど頂いちゃいました。
でも、良く考えたら中３と中１の子供達がこんなもので喜ぶのだろうか？ とも思いましたが、
「まぁ、イッか！」
と、予定通り子供達への「Ｂｉｇ Ｓｕｒｐｒｉｓｅ！」とする事に決定しました。
仕事が一段落つきそろそろ帰るか！ と帰路に着いたのですが、何となく朝の現場が気になりもう一度行ってみると・・・
エー！
まだヤッテるの！
きっとこのお兄さんは、一日中バイトル君をこのポスターに貼り続ける！という「バイト」なんですね。
日給いくらなんだろ？ 肉体労働じゃないけど、貼っても貼っても無くなり続けるから、結構つらいよなぁー！などと、余計な心配をしてしまうツーファイブでした。
帰宅後、子供にプレゼントすると、意に反して結構喜びました。
よく見ると、
結構可愛い顔
してんジャン！
おまけにこのバイトル君、「Ｂ」の所を押すと乗り乗りのテンポで歌い出すんです！
「バ○ト探しチューなら、バ○トル・○ット・○ム」
なんとも愉快な一日でしたが、広告主の斬新なアイデアと、したたかな戦略に「脱帽」のツーファイブでした。
「俺も見習わなくっちゃ！ 新しいアイデア、アイデア！」
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「販売図面を読みこなそう」
■第５回 【登記簿面積と専有面積】
第３回、第４回では土地面積に関してお話して来ましたが、今日は建物面積の表示方法に関してのお話です。
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建物にも「登記簿面積」がある事は第３回でご説明しました。土地に「登記簿面積⇔実測面積」のペアがあるように、建物にも「登記簿面積⇔建物面積」のペアがあります。
そして原則、建物の場合は「登記簿面積」＝「建物面積」のケースが実務上多数派を占めます。（例外あり）
その例外の１つが今回お話しする「専有面積」になります。
チラシによってはご親切に両方の面積が記載されている場合があります。そうなると、その違いを知らないと混乱しますね。そこで、混乱しないような知識武装が以下の通りとなります。
■「知識武装」の為のポイント解説
この「専有面積」という言葉、こちらは分譲マンションの販売図面を見る場合に登場して来ます。不動産投資の場合はワンルームマンション系がこれに絡んで来ますね。
今回の２つの面積「登記簿面積」と「専有面積」ですが、登記簿面積は前回同様、登記簿に記載されたその部屋の建物面積になります。「内法面積」と呼ぶ場合もありますが、この場合は同じ意味になります。
ここで１つ注意が必要なんですが、マンション（区分所有建物）の場合、「登記簿面積」＝「壁の厚さを含まない部屋の内法面積」で表示する、というルールがあります。
詳しい説明は省略しますが、「不動産登記法」という法律でそのような取り決めになっているのですね。もっと解りやすく言うと、
部屋の中の床と壁が交わる所（つまり家具が置ける部分）を、グルっと四方回して出来た四角形（凸凹あり）の計測面積が「登記簿面積」になります。
一方「専有面積」というのは、上記登記簿面積に壁の厚みの半分を加えた面積になります。チラシによっては「販売面積」という表現をする場合もあります。
もっと解りやすく言うと、隣り合う部屋を隔てている壁の厚みが２０ｃｍとすると、その中心からこちら側１０ｃｍ部分の面積を加えた面積が「専有面積」になります。
■「対応策」
マンションなどの区分所有建物（※こちらの用語解説については後日詳しく説明します）については、販売チラシに記載される面積は「専有面積」がほぼ１００％です。
前述のご説明で明らかな通り、「専有面積」＞「登記簿面積」という関係になります。
結論から言いますと、その２つの面積相違については何ら気にする事はありません。「ふーん、そんなもんなんだ！」位の理解で良いと思います。
なぜなら、マンションの場合、買う時も売る時もこの「専有面積」が基準になりますので、なにも不利益が無いからです。
これが買うとき＝専有面積、売る時＝登記簿面積となると、登記簿面積を基準として考える必要がありますけど、そんな事は無いので心配がいらない事になります。
注意するとすれば、販売チラシに書いてある面積が「専有面積」なのか「登記簿面積」なのか、一体どっちだろう？ というのを常に気にした方が良いと思います。
たいがいはどちらの数値か記載されていますが、たまーに、判別つかないチラシもありますので、そんな時は情報元に連絡し「これってどちらの面積ですか？」と、質問してみれば良いと思います。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る２つの面積について戸惑う事は無くなります。
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2007年05月14日
スタンバイOKとなったPC98君に、イヨイヨ一○郎フロッピーの挿入です！
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これ自体はどうという事は無く、画面に出る指示に従がって何枚かのフロッピーを代わる代わる入れていけばインストール自体終了です。
でもPCの知識が全く無いオジサン社員だと、PCにMS-DOSを読みこませる事無く、いきなり一○郎のフロッピーをぶち込む「無謀」な荒技をやっちゃったりしてくれますので、何っ!!
会社中パニック状態となるのです。
さて、ここからが一苦労なんです。先ほどのオジサン事件は例外として、無事インストールが終わってからの環境設定がなかなか手ごわい。
プリンターの機種だとか、プリンターポートの規格だとか、キーボードの種別だとか、とにかく色々な段取りをPCに指示するための作業を、１つ１つこなしていかなければなりません。
勿論マニュアルを見ながら書いてある通りに進めて行くのですが、必ず途中で壁にブチ当たる、その繰返しでしたね。PCが勝つか？ こちらの根気がそれを上回るか？そんな戦いの連続でした。
Windows95になってからは格段に便利になりましたが、このMS-DOS自体がそもそも手ごわい。
何を指示するにしてもとにかく「コマンド入力」の世界ですから、１つの指示を出すのにあっちを調べこっちの本を引っくり返しと格闘し、結局その日には解決せず、時間切れ翌日再試合！なんて事もよくありましたね。
ところでこのMS-DOSですが、今はもう知らない（使った事が無い）という人の方が多いかもしれませんね。
Window95が発売された時に１８歳だった人は、計算すると現在３０歳になっている事になりますので、恐らくそれ以下の人は言葉自体知らないかもしれませんね。
ちなみにこのMS-DOS、正式には「(M)icoro(S)oft- (D)isk (O)perating (S)ystem」と言います。当時は「マイクロソフト」という会社名自体、PCをいじくっている人位しか知らない。そんな時代でした。
何だかんだ！と格闘の末、何とか一○郎が使えるようになったのですが、当時のワープロ専用機に比べると格段に使い勝手が悪い。一応マニュアルはPCの横に置いておき誰でも見れるようにしておいたのですが、
事あるごとに・・・、
「チ、チョット・・・ふ、藤原くーん、前に作った文章が出て来ないんだけど？」などと呼びだされる始末。結局１人２人と遠ざかり、PC98君は「使いモノにならないダメ社員」のレッテルを貼られてしまう事になってしまうのでした。
つづく
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2007年05月13日
「販売図面を読みこなそう」
■第４回 【登記簿面積と正味面積】
前回の第３回では土地面積には「登記簿面積」と「実測面積」がある事をお話しましたが、もう１つ「正味面積」という言葉がたまに出て来る事があります。
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つまり、土地によっては「登記簿面積」と「実測面積」それに「正味面積」、この３つの面積が存在する事があります。さてそれではこの「正味面積」とは、一体どんなものなのでしょう？
■「知識武装」の為のポイント解説
登記簿面積と実測面積との違いについては、第３回に詳しく書いてありますので、まだ読んでない方はそちらの記事をご参照下さい。
この「正味面積」、実務上、他に「有効面積」などと呼ぶ場合もありますが、文字通り「正味」の面積になります。それでは一体何に対する「正味」なのか？ と言いますと、
やはり「登記簿面積」に対しての「正味」となります。これは前面道路が私道で、土地の一部を「道路」に提供しなければならない土地の場合、この「正味」という言葉が出て来ます。
具体例を挙げましょう！
「登記簿面積」＝１３０ｍ２の土地があり、前面道路が私道で、その道路に接する部分から土地の奥に向かって１０ｃｍほど、自分の所有敷地の一部を「道路として提供」しなければならない！
そんな土地があったとして、その面積が「１５ｍ２」だとすれば、
（計算式）：１３０ｍ２（登記簿面積）−１５ｍ２（道路提供部分の面積）＝【１１５ｍ２（正味面積）】
このような図式になります。そして実務上、この計算により導かれた「正味面積」に対して「１坪あたり○○万円で売買しましょう！」なんて、商談をする事になります。
つまり当たり前ですが、私道部分で取られてしまう部分の面積に金銭価値は無いので、残った「正味面積」が土地の売買価格を決定する「基礎となる面積」という位置付けになります。
■「対応策」
この「正味面積」は実務上、まま出て来ます。第３回では「登記簿面積」と「実測面積」とが相違していても基本的に気にしなくてOK！ と説明しましたね。
今回の「正味面積」は気にして下さい。どのように気にするか？ それは、「坪○○万円」で売買！ という場合それは、
- 「正味面積」に対してかけ算しているのか？
- 「登記簿面積」に対してかけ算しているのか？
当然ですが、（１）が正解になりますね！
又、古家付土地を買ってしばらく住み、後で建物を建て替えるような場合も、建てられる建物のボリューム計算は、「正味面積」が基準になりますので注意して下さい。一棟もの収益アパートの建て替えについても同様です。
「気にする事」は何か？ を念の為繰り返すと、
「登記簿面積が○○ｍ２」であったとしても、自分が買う土地は「正味面積△△ｍ２」であり、将来売るにしても、建て替えるにしても、この「正味面積」がモノを言う事になる！ という理解をした上で取引に臨むんだ！
という事を「気にする」必要がある！ とう事で、「正味面積」のある土地は「ダメな土地、見送りの土地」という事ではありませんので、その辺を誤解しないようにして下さい。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る２つ、あるいは３つの面積について戸惑う事は無くなります。
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2007年05月12日
「販売図面を読みこなそう」
■第３回 【登記簿面積と実測面積】
販売図面の物件概要の中に「土地面積」の項目があります。そこには、「面積」「公簿（面積）」「登記簿（面積）」「実測（面積）」、たいがいこのような言葉が並んでいると思います。
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販売図面の中には、「登記簿面積：１０５．６６ｍ２」「実測面積：１０９．２２ｍ２」なんて書いてある図面もあったりします。同じ土地なのに２つの面積がある！ これって一体ナゼなんでしょう？
■「知識武装」の為のポイント解説
そもそも「登記簿」についての解説が必要なのですが、これは後日詳しく説明しますね。ここでは「法務局という役所で管理している不動産の台帳」＝「登記簿」と覚えておいて下さい。
ここに記載されている「面積」＝「登記簿面積」と言います。
登記簿には「土地の登記簿」「建物の登記簿」がそれぞれ別にありますから（例外あり）、土地、建物、それぞれに「登記簿面積」が存在する事になります。
一方「実測面積」とは、測量士や土地家屋調査士等の資格のある者によって実際にその土地を測量した結果の面積を指し、「実測面積」「測量面積」などと言います。
「登記簿面積」と「実測面積」とは、一致する場合もあれば、相違する場合もあります。何故そのような現象が起きるかというと、測量された時期によって大きく影響を受けます。
これはよーく考えてみれば誰でも理解出来る事ですが、例えば、終戦直後の測量技術と今の測量技術とでは、格段の違いがあるのは専門家で無くてもわかりますよね。
と言う事は、終戦直後に測量された結果を記載されている「登記簿面積」が、今の技術をもって計測された「実測面積」と相違するのは当然と言えば当然ですね。
これらの理由から「登記簿面積」と「実測面積」とが異なる場合に、念の為両方の面積を表示しておこう！ という意図で作図された結果、１つの土地に２つの面積が記載される事となるのです。
■「対応策」
「登記簿面積」と「実測面積」とが相違する事自体は、実務上よくある話で、特段心配する事は無いと思います。但し、大幅に違う場合は、
（例：登記簿面積→１００ｍ２、実測面積→２００ｍ２）
何故そのような現象が起きているのか、一応の経緯を確認する必要はあると思います。
「大幅」の基準なのですが、１０〜２０ｍ２前後の相違は実務上よくあるので、登記簿面積に対して２０％を超える相違があるようでしたら、「大幅」と考えて良いと思います。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る２つの面積について戸惑う事は無くなります。
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2007年05月11日
2007/05/11.version
このサイトマップは毎月１０日・２０日・３０日に、それまでに投稿された記事をカテゴリー別に見やすく整理更新した上、アップしています。又最新版については、右サイド【Blog内 目次】の一番下「サイトマップ」にも格納されています。
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昨日までに投稿された記事は、体系的に整理するとこうなります！
※昨日１０日の日に「臨時News」が入った為、今回は１１日のUPとなりました。
■【筆者より読者の皆様へ】
■【不動産用語解説】
○【販売図面を読みこなそう】
■【リスクヘッジ】
■【マーケットウォッチ】
○【京王線・沿線ウォッチ】
○【マーケット・アウトルック】
■【ティーブレイク】
○【不動産ブログ立ち上げ秘話】
・第１話
・第２話
■【DAY OFF】
今回は以上です。いつも応援して頂き有難うございます。引き続き皆様のお役に立つ情報を、「読みやすく」＋「面白く」を心がけてお届けしますので、どうぞ宜しくお願いします！
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2007年05月10日
５月９日深夜（日付的には１０日）、消防車のサイレンの音に起こされてしまいました。「何だょ、どっかで火事か・・・。何だ、２時３０分かよ、参ったな・・・」などと、心の中で呟いていました。
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消防車のサイレンの音と言うのは、とにかく耳障りですね。そうでないと困るんでしょうけど。ウトウトしながらサイレンの音を聞くともなく聞いていると、何だかこっちに近づいてくる気配。
「アレッ、今家の前通り過ぎた？ 近いのかな？」などと、布団の中で考えていたら、２台、３台と立て続けに通り過ぎる模様。
そうこうしている内に消防団員の声と思われる声が、「こっちだ！こっち！ それはいらない。早く来い！」などの大声が飛び交い始めた。
「チ、チョット・・・ヤバくない？」サスガに眠気も吹っ飛んだツーファイブ藤原は、デジカメ片手に（これが重要！）ジャージ姿で、しかも髪の毛が突っ立ったまま状態で、表の状況を確めに出たのでした。
マンションの目の前に消防車が横付け・・・。
先を見ると、消防車が５、６台数珠繋ぎ状態・・・。
マジかよ！
消防団員の人達の動きも、殺気立っています。
ヤバいんじゃない？
取りあえず、火元まで行ってみる事にしました。まだもう少し奥の方みたいだ・・・。
どうやらこの先みたいだ！ 近くの人達も気が気でなくて皆んなパジャマ姿のまま出てきています。
火事って、実は列記とした刑事事件なんですよね。だから警察も来ています。交通整理の為ではありません。
その後火元まで辿り着いたら、どうやらボヤ程度の火事だったようです。不幸中の幸いでした。火元は賃貸アパートと思われる建物の２階の１室でした。
不動産の仕事を長くしているツーファイブ藤原としては、すぐに気になるいくつか？が脳裏を走りました。
- 大家さんは火災保険に入っているのか？
- 賃借人は借家人賠償保険に入ってるのか？
ご存知無い方もいるかも知れませんので、念の為お話しておきますと、火事の場合隣家が火元で自分の家やアパートが燃えてしまったとしても（いわゆる「もらい火」）、隣家に損害賠償請求は出来ないんですね。
つまり「泣き寝入り」をしなければなりません。だから、大家さんとしてはバッチリ火災保険に入っておき「自分の身は自分で守るぞ！」状態にしておかないと、イザという時にエラい事になってしまいます。
又、今回のように賃借人の火の不始末で１室から出火し、アパートが全焼してしまったり、隣家も巻き込んで大火災に発展してしまうケースもありますね。
プロの業者さんに管理を一任している大家さんなどは、その業者さんが抜かり無くその辺を押さえているでしょうから、まず心配は無いのですが、
管理手数料や仲介手数料を節約するつもりで、賃借人と直接契約をしている大家さんなどで、この辺の押さえ事をしていないケースだと、イザという時大変な損失を蒙る事になってしまいます。
さあ、それではここで１つ確認しましょう！
- お部屋を借りている方へ：あなたは借家人賠償保険に加入していますか？
- 自宅所有の方へ：あなたの家には火災保険はかけられていますか？ うっかり失効（満期日が過ぎている事に気付いていない）はありませんか？
- 大家さんへ：あなたの収益物件には火災保険はかけられていますか？ うっかり失効はありませんか？ 又、賃借人には全員借家人賠償保険に入ってもらっていますか？
備えあれば何とか・・・、と言います。是非、この機会に保険証券をいま一度確認してみるのも良いのでは！
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2007年05月09日
５月７日よりCFネッツ南青山オフィスへの勤務をスタートしたツーファイブ藤原は、それまで勤務していた埼玉エリアから、一転都心のド真中への勤務と１８０度転換し、
仕事の準備・段取りの締め切り時間速度判断脳内メモリーがまだ完全に書き換えられていません。
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昨日は社用で新宿へ行く用事があり、遅刻しないように早めに事務所を出たのですが、「想定外」に早く着きすぎてしまい、どうしたもんか？ と考えました。
「そうだ、せっかくだから「月極倶楽部」を見に行こう！」と思いつき、急遽そちらへ向かう事にしました。
靖国通りから明治通りに入り、職安通りを左折して・・・、などと頭で道順を考えていたら、ふと・・・・
「アッ！ そう言えば昔仲間うちで「軍艦マンション」とか「戦艦マンション」とか言ってたマンションあったよなぁ〜！」と、にわかに脳裏に光景が走りました。ワクワクしながら車が職安通りに入ると・・・
あった！あった！当時と変わらぬ威風堂々としたその外観。今にも写真左側に向かって、マンションごと「出発進行」しそうな気がしませんか？
「エッ、よくわからない？」
それではちょっと近づいてみましょう。これならどうですか？
実に個性的な外観ですよね。これ、列記とした分譲マンションなんです。僕は個人的に売買した事はありませんが、当時の同僚は取引した事ありましたね。
更に近づいてみました。実物を見ると迫力ありますよ！
地元の人達と電話で会話などする時に「職安通り沿いの軍艦マンションの近くで・・・」などと言うと、結構通じますよ。
正面から見るとこんな感じです。前から見ても、横から見ても、裏から見ても、職安通り沿いではダントツに目立つマンションだと個人的には思いますが、皆さんは如何ですか？
その後、無事に月極倶楽部への初訪問を果たしたツーファイブ藤原は、事務所の主でブログ界の重鎮「クマ」さんに挨拶し、１０分間ほどブログ談義に花を咲かせたのでした。
「お水ご馳走様でした！」
（普通「水」じゃなくて「お茶」のような気もしましたが・・・、身内だし、まあイイか！）
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2007年05月08日
「販売図面を読みこなそう」
■第２回 【駅から徒歩○分の表示】
販売図面の物件概要の所には必ず、東武東上線「志木」駅より徒歩「○○」分、というような最寄駅からのアクセスに関する記載がありますね。
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この「○○分」、お部屋探しをした事がある人ならわかると思いますが「実際よりサバ読んでるよね！」 というのが、一般常識化されているようです。
これについては、むかーし昔の業界でしたらそうだったのかもしれませんが、最近では誇大広告的なものはそれ程無いと思います。
ITが登場してから不動産物件情報はPCや携帯を使って、誰でも気軽に簡単に手に入れる事が出来るようになりました。それに伴い業界団体も誇大広告的な「ゴマカシ表示」に関しては、かなり厳しく目を光らせています。
又今どき、嘘の情報を並べて平然としているような業者さんは、消費者からは見放されてしまいますので、早晩自分達の愚かさに気付き修正を図るでしょう。
■「知識武装」の為のポイント解説
さてこの「○○分」ですが、業界ルールとしての規定があります。
- 「普通の大人は１分間で８０ｍ歩けるものと考えて、物件から駅までの実際の道順を計測して、総距離（ｍ）÷８０（ｍ）＝「X」 で求められた値を表示する」 簡単に言うとこんな取り決めになっています。
実際に８０ｍを１分間で歩く実験をしてみると解かりますが、これ自体はごく普通の速さであり、そんなに無謀な速度ではありませんから、正しく表示されているのであれば「○○分」自体そんなにデタラメな数値では無いと思います。
ポイントとなるのは「総距離」の出し方。
実際に物件から駅までの総距離を実測する事はなかなか大変ですから、実務上は「キルビメーター」という機械を使います。
これは手元地図のスケール（縮尺）と、キルビメーターのスケールを一致させ、機械の先についているローラーで、物件から駅までを実際に歩く道順通りに「コロコロ」転がす事により、総距離を割り出してくれるスグレものです。
勿論、地図にも機械にも誤差がありますから、実測値とドンピシャリとはいきませんが、かといって全然見当違いの数値でもありませんので、表示に使う上では問題無いと思います。但し、「信号待ち」とか「歩道橋を渡って行く」とかは想定していません。
■「対応策」
これに関してはただ１つ、 「実際に歩いてみよ！」
これに尽きます。物件まで車で行くのは良しとして、着いたら近くのコインパーキングに車を止めて、物件から駅までを実際に歩いてみる事を強くお勧めします。勿論、時計の針を確認して所要時間で何分かかるのか？ も確かめながら。
これにより図面表記の数値と実際の数値との乖離の大小を掴める事になります。実際に部屋を借りようとする人は、決めるまでに１回位は徒歩実験をする可能性は高いですから。
又、歩きで物件から駅までを往復すると、様々な情報を得る事が出来ます。「コンビニ」「ATM」「公共機関」「病院」「ライバル物件」「スーパー」「クリーニング店」「コインランドリー」などなど。
これらはそこに住む人達（投資家の立場で見れば部屋を借りてくれる「お客様」）にとって必要なものですから、これらが有るか？無いか？ をチェックしておく事も当然重要ですよね。
まさに歩く事により一石三鳥の情報源となるのです。
この「知識武装」と「対応策」を使い、仮に図面と実際とに大幅な乖離がある事を見つけたとしても、「何だ、ダメじゃん！」と決めつけるのでは無く、現実をを踏まえた上でどう考えるのか？ が重要になると思います。
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2007年05月07日
「販売図面を読みこなそう」
■第１回 【地番と住居表示】
ネットで物件情報を検索していると「オッ、コレは！」って思えるような物件に巡り合える事があります。場合によってはネット上で販売図面を公開しており、それをプリントアウト出来る場合もありますね。
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そうして手にした図面を見ていると次のような表示が出て来る事があります。
（１）地番：東京都中野区弥生町２丁目○○○○番○○
（２）住居表示：東京都中野区弥生町２丁目○○番○○号
この違いって何なんでしょう？
■「知識武装」の為のポイント解説
- 図面上で「所在地」と書いてある所に入っている文字列は、「地番」の場合もあれば「住居表示」の場合もあり、業者さんによってまちまち。「住居表示」であるケースが約８０％位。
- 大雑把に見分けたい場合「○○○○番○○」の、いわゆる番号に当たる所の桁が大きい場合は「地番」である可能性が高く、桁が普通の場合は「住居表示」である場合が多いようです。業界内で統一された表示ルールは特に無し。
- 「地番」＝「所在地番、登記簿（上）、登記地番、公簿、土地地番」全て同じ意味。
- 「住居表示」＝「住所」
- 親切な業者さんですと、それぞれを個別明示してくれているような図面もあり。（例えばこんなふうに・・）
まず（２）の「住居表示」なのですが、これは普通に皆さんが理解している「住所」と思って頂いて間違いありません。
郵便物が届く住所であり、免許証に記載される現住所であり、引越したら役所に「ここに引越しました！」と届け出る文字列です。
それではこの（１）の「地番」って一体何？
これは日常生活で使う事は原則としてありません。例外は末尾（※）をご覧下さい。こちらは主に不動産売買や不動産賃貸をする場合に対象不動産を特定する為の個別の番号になります。
「エッ！だったら住所だって特定出来るじゃない？」 って声が聞こえてきました。でも、でもですね！ よーく考えてみて下さい。
隣り合う家に住む○○さんと△△さんの住所（２）が、たまたま一緒って経験！ 皆さん、ありませんか？ ありますよネ〜！
こんなケースの場合ですと、対象不動産を特定出来ないですよね。でも○○さんと△△さんのお家のそれぞれの「地番（１）」を調べると、違っている場合がほとんどです。（例外あり）
なので対象不動産をバッチリ特定出来ますネ！ あー、良かった、良かった。
「だったら（２）の住所なんか作らずに、全部（１）の地番に統一すればいいジャン！」って声が聞えて来ました。これについてはよーく考えてもわからないと思いますので解説しますね。
■＜理由＞地番はやたら長い！
所在地番は一般的にやたら長ったらしくて、しかも桁が大きいケースが多い、という特徴があります。例えば・・・
（１）埼玉県ふじみ野市大字○○○字○○○町△△△△番地△△△
※ 通常、○は漢字やひらがな、△は数字が入ります
自分の住所がこんな感じだったらどうです？ ちょっと書くのが面倒ですよね。でもこれ実例なんですよ。でも、これが「住居表示」になるとどうなるか？というと・・・
（２）埼玉県ふじみ野市○○○町△△番△△号
とてもスッキリしますし、これなら覚えやすいですね。つまり、日常生活を円滑にするために、「地番」とは違う「番号」を便宜的に流通させよう！ という発想で作られたものが「住居表示」なのです。
そして、一般社会に広く流通している文字列は「住居表示」の方であり、チェック物件見学の段階ではこの「住居表示」を押さえる事が重要となります。
■「対応策」
皆さんがチェックした物件を見に行こう！ と考えた場合、「住居表示」が記載されているのでしたら、それを追っかければ目的地に着くと思います。
もし「地番」くさいゾ！ と感じるのであれば、「すみませんが住居表示を教えて下さい！」と窓口にアプローチすれば、親切な業者さんなら教えてくれると思います。
「地番」から目的地を追えない事も無いのですが、結構大変なので、聞いてしまった方が早いと思います。
実は＜理由＞については、この他にもあるにはあるのですが、取りあえずこの「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、チェック物件まで無事たどり着く事が出来ると思います。
要は現場に行ければ良いのですから！ 他の理由については、別の機会で解説しますね！
※（例外）地域・地区によっては「地番」＝「住居表示」である所とか、「地番」はあるが「住居表示」は無い！ という所もありますので注意して下さい。
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- 「貸したい！」「借りたい！」「管理してもらいたい！」など不動産賃貸のご相談
- 「新築したい！」「増築したい！」「建て替えたい！」など建物建築のご相談
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2007年05月06日
ニンテンドーと言えば、今や日本が世界に誇こるエクセレント・カンパニーへと成長し、知らない人を探すのが難かしい！ という意見に反対する人は少ないと思います。
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ツーファイブ藤原がまだ子供の頃（１０才位？）、我が家には「任天堂」の花札がありました。「三つ子の魂百まで」と言いますが、そのせいか、僕はいまだに任天堂という響きで直感的に浮かんで来るのは、幼少時代に見た花札なのです。
どうやって遊ぶのか？良くわからないけれど、トランプよりちょっと小さくて、個性的な絵が次々と現われてくる妙な札に、底知れぬ面白さを子供の直感で察知していたのでしょうか？
ところで、最近「Wii」からインターネットへのゲートウェイが正式に開通した事をご存知でしょうか？ ヤフーやグーグルでの検索は勿論、そこから様々なサイトへアクセスする事が可能となり、又１つ自宅からネットの世界へのアプローチ方法が進化しました。
我が（株）CFネッツの公式サイトへも無事辿り着きました。（早速ブックマークしておきました！ ）
僕はこのサービス開始で２つほど注目している事があります。
- 物件検索が子供でも可能になる事。
- マーケティングが出来る事。
（１）については試しにいくつかのサイトへ行ってみました。そのトップページから「買いたい」→「事業用」→「エリア検索 or 路線検索」→「諸条件入力」と進んで行くと、いくつかの物件にヒットし、間取りや外観写真なども確認する事が出来ました。
これを応用すれば子供達に操作方法や検索条件を覚えてもらい、遊びついでに毎日チェックしてもらう！ なんて事も可能になりますね。
又、気になる物件が見つかったら、その最寄り駅の募集中賃貸物件を検索しといて！ なんて事も出来ますね。思い通りに動いてくれるかは別問題ですけれど。
（２）については「今後の可能性として有り得る！」という私見レベルの話なのですが・・・、最近始まったサービスに「みんなで投票チャンネル」というものがあります。
ひと言で言えば「ネット・アンケート・サービス」です。管理者から定期的にアンケートが出され、それを見た全国のユーザーが答えて、締め切り後の結果を全員が色々な角度から見れる！ というサービス概略です。
例えばこんな問題に対してこんな結果が出ています。
| ゴールデン・ウィークは？ | ||
| 何かと忙しい！ | 割りと暇！ | |
| 全体 | ４５．１％ | ５４．９％ |
| 男 | ４４．２％ | ５５．８％ |
| 女 | ４６．４％ | ５３．６％ |
都道府県別では、秋田県のみ答えがイーブン（５０％：５０％）で、他の都道府県は全て「割りと暇！」の方が多かったようです。
ちなみに、「薄い味と濃い味どちらが好きか？」という問いに対しては、大阪府のみ「薄い味が好き」と答え、奈良県と京都府は「イーブン」、他の都道県は全て「濃い味が好き」との回答です。 土地柄をよく現わしていて興味深く感じました。
今の所は子供をターゲットとしたほのぼのとした問題ですが、これが大人を巻き込んで進化してくると、やがては企業をも巻き込んだ「巨大マーケティング市場」となる可能性を秘めていると思いませんか？
更にこのアンケート、ワールドワイドに展開されているのも見逃がしがたい大きな特徴となっています。世界中にハードが供給されていて、ネットで繋がっているワケですから。
全くもって「ニンテンドー恐るべし！」と唸りたくなります。
サービス画面の一部には、今後どのようなアンケートを望むか？ リクエスト出来るボタンがついていましたので、すかさず送りました。
「どっちが好み？ （２DK） or （１LDK）」
はてさて、これは管理者の目に止まりメデたく採用されるでしょうか？ 楽しみに待っていようと思っています。 
ちなみにチョット前に社内で話題となった「ニンテンドーDS事件」ですが、デスクトップPCに対してノートPCがあるのなら、「Wii＝デスクトップ」に対して「DS＝ノート」の図式になります。
と、言う事は、将来的には「DS」でもそのようなサービスを受ける事が出来る可能性がある！ という事になりませんか？
ちなみに、久方ぶりに子供に借りて臨んだ「DS君」の脳年齢測定試験では、よりによって一番嫌いな問題が出てしまい、「５１歳」の判定となってしまいました。（撃沈！
）
悔しさで一杯のツーファイブ藤原は、今年は久々に資格試験にチャレンジして「DS君」にリベンジする計画を立てました！
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2007年05月05日
この所「ゲゲゲの鬼太郎 実写版」のコマーシャルやら報道やらで鬼太郎ファミリーに、にわかに注目が集まっていますね。
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東京は調布市の京王線「調布」駅北口徒歩１分ほどの所に、「天神通り商店街」という商店街がありますが、ここで鬼太郎君達に会う事が出来ますよ！
元々この近くに水木プロダクションのオフィスがあり、町興しのため地元からの要請でお馴染みのキャラクター達が、商店街のあちこちで暮らしています。
又、最近では街を走っているバスも全面「ゲゲゲ」のラッピング広告を身にまとい、子供達からの熱い視線を浴びていました。
この天神通り商店街とは、近くに「布多天神社」という神社がある関係で、昔は参道として栄えた歴史があるようです。
この石碑の横に「近藤勇と新撰組ゆかりの道 布多天神社参道」という絵馬を巨大にしたような説明書きもあります。「かつてこの参道には梅の並木があり、江戸の地まで聞こえた名所だった。毎月２５日の縁日には・・・」
と記されています。石碑の後方５ｍほどの所に、かすかに鬼太郎君の横顔を確認出来ますが、皆さんわかりますか？
商店街に一歩足を踏み入れると、話題の主人公「鬼太郎君」がこんな感じでお出迎えしてくれたり・・・
歩を進めると、待ってました！の憎み切れないキャラクター、我れらが「ねずみ男」が、毎日暇そうに寝そべっていたりします。
元々ツーファイブ藤原は、正真正銘「ゲゲゲの鬼太郎 第一世代」人間ですから、子供の頃「イイなー、お化けは学校に行かずに、いつも遊んでいられて・・」と、真剣に思っていました。
更に歩を進めると・・・、いました、いました、別のキャラが！ しかも「ねこ娘ちゃん」と「一反もめん君」のツーショットで！
実を言うと僕は、１９９８年１月〜２００４年６月までの６年６ヶ月間、このすぐ近くで仕事をしていましたので調布駅周辺や京王線沿線情報には明るいのです。
京王線「調布」駅は新宿から１７駅目に位置し、路線図のみで判断した場合、やや都心部から遠いような気もしますが、特急に乗った場合は「新宿」→「明大前」→「調布」と、いきなり２駅目になりますので、収益不動産投資には適した場所だと思います。
実際に、当時のお店に物件を探しに来るお客様は、口々に「調布まででお願いしたいんですけれど・・・」と、言ってましたね。最寄駅としての人気は高いと思います。
京王線は調布駅を境に「八王子」方面と「橋本」方面に分岐しますので、新宿発電車に飛び乗る場合、調布までは全ての電車が止まりますので、どれに乗ってもOK！という足回りの良さが高い人気の１つのようです。
小田急線の「相模大野」駅を、もう少し都心よりに持って来たイメージでしょうか？
又、主要バス路線として「調布→三鷹」「調布→吉祥寺」「調布→成城学園前（経由）→二子玉川」と、こんな路線がありますので、始発バスに並んで確実に座わり、バス内で読書もアリ、睡眠もアリ、で目的地まで行ける「裏技」がある点も魅力だと思います。
昨日、ちょっとした用で久々に調布駅に行ったら、あたりの風景が変わっているのに驚きました。駅前に見た事の無いビルが出現！ ハテ？昔何があったかナ？ とよーく考えてみたら、みずほ銀行（旧第一勧銀）の支店があった所でした。
「府中駅」や「聖蹟桜ヶ丘駅」と比べると、再開発に出遅れた感じで、主力駅でありながらやや見劣りする駅でしたが、少しずつ色々な整備が着々と進んでいるんだナァー！と感じました。マークしておたい市場の１つだと思います。
近々市場分析レポートをアップしようと考えていますので、どうぞお楽しみに！
（おまけ）
「きたろう」違いの「喜多郎」も負けずに大好きなのです！
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2007年05月04日
J社が売りこんで来たシステムは「JON（ジョン）」と呼ばれていました。正式名称は「J（○宅情報）O（オンライン）N（ネットワークシステム）」と言います。
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「おいおい、ちょっと待って！ 不動産取引リテラシーの話は、一体いつから始まるんだい？」という声が聞えて来ました。
それについては５月７日からを予定しています。休みの日は休みネタで、出勤時は仕事ネタを基本と考えています。（勿論、例外もありますが・・・）
たまたま新規公開した日からいきなりGWに突入してしまったので、休みネタばっかりとなっていますが、そんな感じで運営して行こうと考えていますので、どうぞ宜しくお願いします。
さて、話を元に戻しましょう！
JONを使う時しかスイッチが入る事の無いPC98君を、見るに見かねてどう活用しようか考えた結果、ワープロを使えるようにすれば皆んな少しは興味を持つのではないか？ と思い、当時人気が出始めていたJ社の「一○郎」を買って来ました。
早速ソフトのインストールにチャレンジ！ とは言っても、当時のパソコンの記憶媒体は５インチ・フロッピー・ディスクという、今では見かける事も少なくなったCDと同じ位の大きさで黒いペラペラのカバーに入った磁気ディスクでした。
３．５インチ・ハードケース型のフロッピー・ディスクが世に出て来たのはそれから随分後だったと思います。
５インチ・フロッピー・ディスクのポートが２つ、１つはアプリケーション・ソフト用、もう１つはデータ記憶用で、内部ハードディスクなどというものは当時の世には存在せず！ CPUの処理単位は８ビット、そんなスペックでした。
なんせパソコンの中に内部記憶装置が無い時代ですから、何をするにも、いちいちフロッピー・ディスクを出したり入れたりしなければなりません。
まず最初にする事はMS-DOSを内部メモリに読みこませるために、AドライブにMS-DOSのフロッピーを挿入しパソコンを起動します。
しばらくガチャガチャ音をたてながら怪しげに動くPC98君を、ただただジッと見守ります。するとディスプレイに「A>」という表示（「コマンド・プロンプト」という）が点滅し、スタンバイOK状態になります。
この状態まで持ってくれば晴れて一○郎のインストールが可能となるのです。先程のAドライブからMS-DOSのディスクを取り出し、替わりに○太郎のフロッピーを入れます。今はもう手元にありませんが、確か３、４枚組だったと思います。
ところで当時のPC98君、その後同社を退職する時に社長から餞別替わりにプレゼントされ、今も自宅におります。今でもちゃんと動きますよ！ とは言え、さすがに最近は電源が入る事も無く、文字通りひっそりと窓際で暮らしています。
つづく
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2007年05月03日
ツーファイブ藤原の休日【episode1】
世の中すっかり連休モードですね。アウトドアのレジャーを楽しむには最高の天気となりました。今日あいにく仕事だった方、お勤めご苦労様です。
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ツーファイブ藤原もGW休暇中です。そこで今日は朝からアスリート三昧なのです。まずは６時に家を出て近くの井の頭公園までジョギング。
途中、「千と千尋の神隠し」ですっかり全国区になった三鷹の森ジブリ美術館の横をすり抜けます。日中は全国からの観光客でゴッタ返している美術館も、この時間はいつもヒッソリとしています。
ちなみに三鷹市民には年に２、３回無料招待枠（抽選）があり、僕も子供達と２回ほど無料入場しています。
来場している子供達は皆んな、猫バスの中に入りワイワイと騒ぐのが好きですが、大人は「千と千尋」で実際に使われた台本、だとか、アトリエ内の再現コーナーだとか、に目を引かれますね。
隣接する「西園」には、土とは言え４００ｍトラックがありますので、アスリートに人気があるのは勿論、地元の老いも若きも５時位から集まりだし、それぞれのペースでウォーキング、ジョギング、体操などをしています。
「箱根駅伝」が好きなツーファイブ藤原は、選手になったつもりで走っていますが、当然ながらスピードにはまるで乗れません。でもいつの日かホノルルマラソンに出たいな！などと思ってはいますが、まずは青梅マラソンあたりを目標にした方が良さそうです。
帰宅後、一服してから今度は娘とテニスです。中学に入ってからテニスを始めた娘は、小さい頃からテニスをしている友達に混じって負けじと頑張っていますので、付き合える時は一緒にプレイしています。
近くに三鷹市営のテニスコートがあり、クレイコートではありますが、２時間プレイで「１人￥２５０円」と民間相場に比べれば破格の値段なので、なるべくそこでプレイするようにしています。
娘は初めてだし、僕も今まで遊び程度でしかプレイした事がありませんでしたので、最初のうちは行ったっきり球が帰って来ない事はザラでしたが、今はお互い上達し、そこそこラリーの形になってきているような気がします。
ツーファイブ藤原はフォアハンドは得意なのですが、バックハンドとサーブが苦手です。だが、しかし、But、今日のプレイで試したサーブで得るものがあり、
ちょっと光が見えて来た気がしました。
こんな感じで、まるで健康的な暮らしぶりのように見えますが、実は２ヶ月ほど前、健康診断で先生にこんな事言われました。
「藤原さん・・・ですか？ エーッと、前々回は６３．５Kg、前回は６６．７Kg、そして今回は６９．３Kgと、着実に体重が増えているようですが・・・、何か食生活変わりました？ このままのペースで増え続けるようだと、ちょっとヤバいですよ！」
き、気になってはいたけ・れ・ど、サスガに医者はスルドい。見るとこ見てんな！ と真面目に思いました。（誰が見てもそう思うゼ！） ちなみに身長から逆算した標準体重は６５．９Kgです。
かくして、さすがにヤバい!! と感じた僕は、ベスト体重５９Kgを目指すべく、日常生活に積極的にスポーツを取り入れる事にしたのです。皆さんも健康診断は欠かさず受けて、健康体を維持しましょう！
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目指せベスト体重５９Kg、只今の所６９Kg、現在▲１０Kgオーバー！
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2007年05月02日
今回個人ブログを立ち上げるために、久しぶりにIT関連の本を買いました。
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最初はわけがわからず適当に１冊、結局それはあまり役立たず続けてもう１冊、更に掘り下げて調べたくなり立て続けにもう２冊買う事となり、終わってみればこんな風になっていました。
もともと僕はコンピュータをいじるのが好きだった方で、その歴史は「PCと言えばNECのPC98だろ!!」と誰もが言っていた８７年まで遡る事となります。
当時勤めていた会社に、「○宅情報」という雑誌名で全国区への道を着実に歩んでいたR社が訪れてこう言いました。
「今度情報誌の発売前にコンピュータでその事前情報が見れるようになりました。是非そのシステムを導入しませんか？」
新しもの好きだった社長は即導入し、晴れてPC98が会社にやって来る事となりました。
でも可哀想なPC98君は、R社の発売前情報を取り出すためのパソコン通信「だけ」に利用されているに過ぎず、持てるポテンシャルをほとんど発揮する事無くひっそりと会社の隅で暮らしていました。
会社の誰一人として、「パーソナル・コンピュータって名前なんだから、何とかそれ以外の用途に利用出来ないものか？」 と言い出す人はいませんでした。
当時の不動産屋さんって、IT系に弱い人達が多かったんですね。又悪い事にOSがMS-DOSだった事もあり、アプリケーションソフトを乗せるのに一苦労。環境設定やソフトの初期設定でつまずく人が多かった事、多かった事。
当時人気が出始めたJ社の「一○郎」を使いこなそうにも、ソフトのインストールで挫折！なんて事もよくありましたよ。そんな苦労をするよりは大流行だったワープロ専用機の方がビジネスユースに適していた！ そんな時代だったんですね。
でも、PCってソフトさえ何とか乗せかえれば、１台でワープロ機能も、表計算機能も、データベース機能も使えるのだから、チャレンジしない手はないな！ と思った僕はPC98君相手に血みどろの戦いを挑む事にしたのです。
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